Zlaté vízum – může to být výhodná investice? Daňové výhody související s sanace nemovitostí.
V posledních článcích jsem zmiňoval a nastínil několik důvodů, proč bude koupě nemovitosti v hodnotě 350 tisíc eur s rehabilitačními pracemi dobrou a výhodnou investicí pro získání Zlatého víza.
V souvislosti s nižší investiční hodnotou, která bude minimálně 350 tisíc eur za nákup nemovitosti a sanační práce, oproti investici 500 tisíc eur za jakoukoli nemovitost nebo skupinu nemovitostí, možnost sanace městských nemovitostí sídliště, zejména z pohledu jeho rentability prostřednictvím nájemního bydlení, mají pro investora i další výhody.
Kromě některých podpůrných programů a fondů dostupných vlastníkům, kteří provádějí rehabilitaci budov v oblastech městské rehabilitace, se v tomto článku konkrétně zaměříme na aspekt daňových výhod spojených s urbanistickou rehabilitací, což přináší ještě další výhody zlatému Vízový režim prostřednictvím investic do nemovitostí.
Projekt Režim zlatých víz ve formě investice v minimální celkové hodnotě (pořízení nemovitosti a sanace) 350 tisíc eur předpokládá, že totéž lze provést v nemovitostech nacházejících se v oblasti městské rehabilitace, nebo v nemovitostech, jejichž výstavba byla ukončena min. před 30 lety. To je také předpoklad v případě daňových výhod stanovených v článku 45 Statutu daňových výhod (EBF), protože výhody budou připsány, když budou sanační práce prováděny v nemovitosti, která se nachází v jedné z výše uvedených oblastí. situace.
Existují však dvě další podmínky, v tomto případě kumulativní, které je třeba dodržet:
- a) zásahy do obnovy majetku musí být podporovány v souladu s podmínkami právního režimu městské rehabilitace;
- b) V důsledku zásahu uvedeného v předchozím pododstavci musí být stav údržby nemovitosti o dvě úrovně vyšší, než byl dříve přidělen, a musí mít alespoň dobrou úroveň, která bude chápat, že požadavky na energetickou účinnost a tepelnou kvalitu vztahující se na budovy jsou splněny.
Aby bylo dodrženo to, co je uvedeno v odstavci b), bude nutné požádat obec o technické zhodnocení a poplatek za takové zhodnocení stavu památkové péče bude v těchto případech snížen o 50 %.
Jsou-li požadavky splněny, v souladu s EBF budou poskytnuty následující daňové výhody:
Osvobození od obecní daně z nemovitosti (IMI) po dobu tří let od roku ukončení sanačních prací s možností prodloužení této výjimky na žádost vlastníka o dalších pět let v případě nemovitostí přidělených pronájem k trvalému bydlení účely nebo vlastnit jako trvalé bydlení;
Osvobození od obecní daně při nevýhodných převodech nemovitostí (IMT) při nabývání nemovitosti k sanaci, pokud kupující zahájí příslušné práce nejdéle do tří let ode dne nabytí;
Osvobození od daně z převodu nemovitosti obce (IMT) o prvním převodu nemovitosti po sanačním zásahu v případě, že bude nemovitost užívána jako pronájem k trvalému bydlení účely nebo, pokud se nachází v oblasti městské obnovy, také pro účely vlastního a trvalého bydlení;
Podle mého názoru mohou tyto výjimky spojené s režimem Golden Visa, ve kterém je investor povinen udržovat investici do nemovitosti po dobu pěti let, přinést obrovské výhody v podobě zmírnění nejnáročnějších daní a nákladů spojených s pořízením a držením nemovitost.
První výhodou bude IMI osvobození, které může trvat osm let po nabytí a sanaci nemovitosti, pokud je využívána k pronájmu k účelům bydlení, nebo i když je využívána k trvalému bydlení investora.
Druhou výhodou bude, že nebudete muset platit IMT pokud jsou rehabilitační práce zahájena během prvních tří let po nabytí nemovitosti. To znamená, že je pozastavena platba IMT během prvních tří let a úplné osvobození od jeho placení, pokud se prokáže, že vlastník zahájena rehabilitaci ve stanovené maximální lhůtě.
Vezmeme-li jako příklad nabytí nemovitosti k sanaci v hodnotě 350 tisíc eur, může být investor osvobozen od placení 8% daně z této částky, což odpovídá hodnotě 16,964.75 XNUMX eur.
Konečně výhoda osvobození budoucího nabyvatele sanované nemovitosti od IMT daň, pokud nemovitost užívá k pronájmu k trvalému bydlení, případně i k vlastnímu trvalému pobytu.
Tato výhoda osvobození budoucího kupujícího od platby IMT je velkou výhodou na úrovni marketingu nemovitosti do budoucna, kdy investor v rámci Zlatého víza již překročil pět let, ve kterých je povinen udržovat vlastnictví nemovitosti, a nyní se rozhodne investici kapitalizovat prostřednictvím prodej téhož.
Dalším zajímavým daňovým zvýhodněním je skutečnost, že náklady na zakázku na sanaci nemovitosti lze zdanit v přepočtu DPH na 6 % namísto obvyklých 22 % platných pro stavební zakázky. Se smlouvou na rehabilitaci bude možné uplatnit nižší sazbu DPH.
Také u daně z příjmu fyzických osob (IRS) úrovni existují některé zajímavé výhody při rozhodování o investici do nemovitosti k rehabilitaci prostřednictvím Zlatého víza a její ziskovost prostřednictvím pronájmu.
A i když to není v rozporu s režimem Golden Visa, pravdou je, že aby investor mohl těžit z těchto pobídek z hlediska IRS, musí se stát daňový rezident v Portugalsku, něco, co tak často není běžnou aspirací investorů.
Jak víme, mnoho investorů, kteří se rozhodnou pro Zlaté vízum, se nehodlá stát daňovým rezidentem v Portugalsku, avšak pro ostatní investory, kteří se fakticky rozhodnou přestěhovat se do Portugalska, přeruší vazby se svou zemí původu, změna daňové rezidence na Portugalsko není vůbec překážkou.
Pro investory, kteří se rozhodnou stát se daňovým rezidentem v Portugalsku, poskytuje článek 71 EBF dvě daňové výhody, pokud jde o IRS:
- a) Kapitálové zisky získané poplatníkem daně IRS s bydlištěm na portugalském území vyplývající z prvního nakládání s majetkem nacházejícím se v oblasti městské obnovy po zásahu jsou zdaněny autonomní sazbou 5 %, aniž je dotčena možnost agregace;
- b) Příjem z pronájmu vydělaný rezidentem daňového poplatníka IRS v Portugalsku je zdaněn sazbou 5 %, aniž je dotčena možnost sčítání, pokud se zcela odvozuje z pronájmu nemovitostí nacházející se v „oblasti obnovy města“, získaného zpět podle podmínek příslušné strategie obnovy;
Konečně, a možná méně relevantní pro ty, kteří investují v rámci Zlatého víza, také z hlediska IRS, pokud se investor stane daňovým rezidentem v Portugalsku, bude mít nárok na odečtení 30 % nákladů vynaložených vlastníkem/investorem v souvislosti s sanací nemovitosti, a to až do výše 500 eur.
Jak je uvedeno výše, s rehabilitací jsou spojena další daňová zvýhodnění, pokud je investice uskutečněna prostřednictvím jiných vozidel držících nemovitost, a existují také další pobídky a podpora ve formě finančních prostředků a podpory na rehabilitaci.
Nicméně, jak bylo možné prokázat, samotné daňové pobídky umožňují v případě investice prostřednictvím sanovaných nemovitostí zmírnit jednu z nejčastěji zmiňovaných nevýhod při investování do nemovitostí v režimu zlatého víza, která souvisí s tzv. daňové náklady, některé stanovené jako IMI, po dobu pěti let, kdy je investor povinen ponechat nemovitost ve svém vlastnictví.
Na příkladu, který jsem uvedl, tedy na výhodnosti investice prostřednictvím nájemního bydlení, je možné se vyhnout většině daňových nákladů v řízení o koupi a údržbě nemovitosti.
autor Pedro Marrana
Založení Madeira Corporate Services pochází z roku 1995. MCS začínal jako poskytovatel firemních služeb v Madeira International Business Center a rychle se stal přední manažerskou společností… Dozvědět se více
