Việc bán bất động sản ở Bồ Đào Nha thường liên quan đến nhiều chi phí khác nhau. Trong số đó, có những nghi ngờ thường trực về việc liệu chi phí thuê luật sư, luật sư tư vấn và chuyên gia có thể được khấu trừ để tính thuế thu nhập từ vốn trong IRS (Thuế thu nhập cá nhân của Bồ Đào Nha) hay không. Cơ quan Thuế và Hải quan Bồ Đào Nha (AT) đã liên tục bác bỏ khả năng khấu trừ các chi phí này, lập luận rằng sự tham gia của họ không phải là yếu tố cần thiết để hoàn tất việc bán, mà là sự lựa chọn của các bên liên quan. Quan điểm này có được pháp luật hỗ trợ không? Chúng ta hãy cùng xem xét vấn đề này dưới góc độ luật pháp, phán quyết của tòa án và học thuyết hành chính.
Luật quy định gì?
Điều 51(1)(a) của Bộ luật IRS (CIRS) quy định rằng, đối với tính toán thu nhập từ vốn, giá trị mua lại được tăng lên bởi:
“chi phí cải thiện bất động sản, được xác minh thực hiện trong vòng năm năm qua và các chi phí cần thiết và thực sự phát sinh, vốn có trong quá trình mua và bán.”
Cụm từ “chi phí cần thiết và thực sự phát sinh, vốn có trong quá trình mua và bán” là trọng tâm của phân tích. Luật pháp yêu cầu các chi phí phải cần thiết và không thể tách rời khỏi việc mua hoặc bán bất động sản.
Tòa án nói gì?
Phán quyết của tòa án rất rõ ràng và nhất quán: chỉ những chi phí cần thiết khách quan và không thể tách rời khỏi việc mua hoặc bán bất động sản mới được khấu trừ. Nghĩa là những chi phí mà nếu không có chúng thì giao dịch không thể diễn ra.
Tòa án Hành chính Tối cao đã làm rõ trong phán quyết năm 2024:
“Chi phí được coi là cần thiết khi chúng có liên quan rõ ràng đến giao dịch cụ thể tạo ra khoản thu nhập vốn chịu thuế (ví dụ: hoa hồng môi giới hoặc đại lý bất động sản) và bất kỳ chi phí nào khác, chẳng hạn như chi phí liên quan đến thủ tục trục xuất, không thuộc danh mục này.”
(Phán quyết của Tòa án Hành chính Tối cao, ngày 11 tháng 2024 năm XNUMX)
Tương tự như vậy, Tòa án hành chính Trung ương Nam Bộ nhấn mạnh:
“Chỉ những chi phí liên quan trực tiếp đến việc mua hoặc bán bất động sản mới có thể được xem xét để xác định mức tăng vốn chịu thuế tại IRS — tức là những chi phí không thể tách rời khỏi giao dịch, không phải những chi phí không liên quan hoặc phát sinh trước hoạt động đó.”
(Phán quyết của Tòa án hành chính Trung ương miền Nam, ngày 14 tháng 2015 năm XNUMX)
Ví dụ về Chi phí được chấp nhận và không được chấp nhận
Đã chấp nhận:
Hoa hồng của công ty môi giới bất động sản được xem xét miễn là chúng được ghi chép đầy đủ và liên quan trực tiếp đến giao dịch.
Chi phí liên quan đến việc chuyển nhượng và đăng ký tài sản;
Chi phí bắt buộc theo luật định, chẳng hạn như chứng nhận năng lượng.
(Phán quyết của CAAD, ngày 31 tháng 2013 năm XNUMX)
Không được chấp nhận:
Phí luật sư, luật sư tư vấn và chuyên gia, trừ khi sự tham gia của họ là bắt buộc theo luật định để hoàn tất việc bán;
Chi phí tòa án hoặc trọng tài liên quan đến các tranh chấp phụ;
Chi phí liên quan đến vi phạm hợp đồng hoặc tranh chấp trước đó.
(Phán quyết của Tòa án Hành chính Tối cao, ngày 10 tháng 2021 năm XNUMX)
Chứng nhận năng lượng: Một trường hợp đặc biệt
Chứng nhận năng lượng là một ví dụ điển hình về chi phí bắt buộc và do đó được khấu trừ. Từ năm 2009, việc xin chứng nhận năng lượng đã trở thành yêu cầu pháp lý để bán bất động sản và chi phí của chứng nhận này được chấp nhận là chi phí được khấu trừ cho mục đích thu nhập từ vốn.
(Phán quyết của CAAD, ngày 31 tháng 2013 năm XNUMX)
Kết luận
Vị trí của AT được hỗ trợ bởi luật pháp và các quyết định của tòa án: chi phí cho luật sư, luật sư và chuyên gia thường là không được khấu trừ cho mục đích thu nhập vốn của IRS trừ khi sự tham gia của họ là bắt buộc theo luật để giao dịch được tiến hành. Chỉ có thể xem xét các chi phí cần thiết và không thể tách rời một cách khách quan từ hoạt động bán hàng.
Khuyến nghị: Trước khi khai báo chi phí được khấu trừ, hãy đảm bảo rằng chúng là bắt buộc hoặc cần thiết về mặt pháp lý để hoàn tất việc bán hàng và được ghi chép đầy đủ và có liên quan rõ ràng đến giao dịch. Khi có nghi ngờ, liên hệ với chuyên gia thuế.
Nguồn:
Phán quyết của Tòa án Hành chính Tối cao, ngày 11 tháng 2024 năm XNUMX
Phán quyết của Tòa án hành chính miền Nam Trung Bộ, ngày 14 tháng 2015 năm XNUMX
Phán quyết của Tòa án Hành chính Tối cao, ngày 10 tháng 2021 năm XNUMX
Quyết định của CAAD, ngày 31 tháng 2013 năm XNUMX
Sự thành lập của Madeira Corporate Services có từ năm 1996. MCS khởi đầu là nhà cung cấp dịch vụ doanh nghiệp tại Trung tâm Kinh doanh Quốc tế Madeira và nhanh chóng trở thành công ty quản lý hàng đầu… Tìm hiểu thêm
