Nguy cơ bong bóng bất động sản ở Bồ Đào Nha (và Đảo Madeira) tồn tại. Các kết luận là từ Bloomberg sau một phân tích được thực hiện vào ngày 19 OECD các quốc gia, bao gồm cả Bồ Đào Nha, và có tính đến các yếu tố như tỷ lệ giá nhà trên tiền thuê nhà, tỷ lệ giá nhà trên thu nhập, tăng giá nhà thực tế, tăng giá nhà danh nghĩa và tăng trưởng tín dụng nhà ở.
Bloomberg đã xác định hai yếu tố cho thấy bong bóng bất động sản ở Bồ Đào Nha: giá nhà cao hơn 56% so với tiền thuê và gần 47% so với thu nhập hộ gia đình. Xem xét dữ liệu hàng quý gần đây nhất, giá nhà thực tế ở Bồ Đào Nha tăng 11.6% và giá danh nghĩa tăng 9.4%. Mặt khác, tín dụng nhà ở giảm 2%, nhưng dữ liệu về tín dụng nhà ở được cấp cho các công dân không phải người Bồ Đào Nha có thể cho thấy điều ngược lại, do MCSkinh nghiệm trước đây của
Nhưng không chỉ Bloomberg cảnh báo về bong bóng bất động sản ở Bồ Đào Nha và đảo Madeira mở rộng. Vào tháng 2022 năm XNUMX, Ủy ban Châu Âu về nguy cơ "định giá quá cao". Theo Ủy ban Nghị viện Châu Âu, Hội đồng và Ủy ban Kinh tế và Xã hội Châu Âu báo cáo, “Bồ Đào Nha là Quốc gia Thành viên duy nhất có giá nhà liên tiếp tăng hơn 6% mỗi năm kể từ năm 2016”.
Ngoài Ủy ban Châu Âu và Bloomberg, Quỹ Francisco Manuel dos Santos (FFMS), một tổ chức tư vấn kinh tế hàng đầu ở Bồ Đào Nha, cũng đã thông báo rằng “Chỉ số giá nhà tổng hợp của Bồ Đào Nha cho thấy… tăng trưởng quá mức bắt đầu từ quý 2017 năm XNUMX”.
Tại sao giá cả lại tăng?
Theo nghiên cứu do FFMS thực hiện, có một số lý do khiến giá bất động sản vẫn tăng, dẫn đến bong bóng bất động sản ở Bồ Đào Nha và Đảo Madeira:
- Nhu cầu cao hơn về nhà ở được duy trì bởi sự gia tăng thu nhập khả dụng và tỷ lệ thất nghiệp thấp hơn, đặc biệt là ở các thành phố chính của Bồ Đào Nha;
- Tín dụng nhà ở tăng trưởng đáng kể, trong bối cảnh kỳ vọng giá nhà cao;
- Nguồn cung nhà ở thiếu chặt chẽ, có thể dẫn đến “tổn thất phúc lợi liên quan đến việc định giá quá cao trên thị trường nhà ở”;
- Đầu tư vào nhà ở du lịch “hấp dẫn”, kể từ khi cho khách du lịch thuê ngắn hạn, mang lại “lợi nhuận cao hơn đáng kể” so với việc cho thuê lâu dài đối với người dân địa phương (ở Đảo Madeira là một yếu tố quan trọng như một điểm đến du lịch cả năm).
Bên cạnh những yếu tố nêu trên, sự gia tăng đầu tư trực tiếp nước ngoài vào bất động sản thông qua thị thực vàng, sự ra đời của Brexit, và chương trình du mục kỹ thuật số do Chính quyền khu vực Madeira xúi giục đã khiến cho Đảo Madeira tăng đáng kể nhu cầu về nhà ở. Sự gia tăng nhu cầu hiện đã được đáp ứng với nguồn cung ngắn hạn hoặc có chủ đích khi các nhà thầu tìm cách tăng tỷ suất lợi nhuận.
Bong bóng bất động sản ở Bồ Đào Nha. Còn Madeira thì sao?
Kịch bản trên áp dụng cho Madeira. Vào tháng 2022 năm 2270, thủ đô của Madeira trở thành thành phố đắt thứ ba trong cả nước để mua bất động sản (2 € / m2022), và đến tháng XNUMX năm XNUMX, giá nhà ở Madeira đã tăng 20% so với học kỳ đầu tiên của năm 2021. Đồng thời, các thành phố trực thuộc trung ương như Calheta, Ponta do Sol, Santana, Câmara de Lobos và São Vicente có sự gia tăng giá bất động sản được bán.
Giá bất động sản ở Madeira, cụ thể là những bất động sản nằm ở Southernmunicipalitiess, đã tăng tương tự như Lisbon và Oporto.
Đối với những người vẫn cho rằng bong bóng bất động sản ở Madeira là không chính xác, nhu cầu về bất động sản ở các thành phố nơi (ngoại trừ Funchal) có tỷ lệ phạm tội cao hơn đã tăng lên với lý do là tầm nhìn ra biển không bị cản trở, kết nối nhanh đến sân bay ( nhà đầu tư nên tập trung vào số liệu thống kê của Google Maps, thay vì mô tả của đại lý bất động sản), v.v.
Chiến tranh, lạm phát và khu vực ngoài cùng của EU
Theo Bloomberg, bong bóng bất động sản "là một lỗ hổng rõ ràng khi các ngân hàng trung ương tăng lãi suất và các khoản trả nợ thế chấp tăng cao", khi các cơ quan chính phủ độc lập này tìm cách kiềm chế lạm phát do chiến tranh gây ra.
Thêm vào đó, nền kinh tế toàn cầu vốn đang chậm lại, có nguy cơ rơi vào suy thoái, thiếu vùng nội địa kinh tế mà một khu vực ngoài cùng của EU và nền kinh tế đảo nhỏ như Madeira liên kết qua Bồ Đào Nha với NATO phải đối mặt, và bạn chắc chắn sẽ thấy rằng nếu giá nhà giảm do bong bóng bất động sản vỡ sẽ “làm xói mòn tài sản hộ gia đình, làm giảm niềm tin của người tiêu dùng và có khả năng kìm hãm sự phát triển trong tương lai”.
Trong phân tích của Bloomberg Economics, Bồ Đào Nha đặc biệt gặp rủi ro trong khu vực đồng tiền chung châu Âu, “trong khi Áo, Đức và Hà Lan cũng đang có vẻ nổi bọt”.
Một người vẫn nên đầu tư vào Madeira cho mục đích bất động sản?
Đầu tư vào bất động sản, để tận hưởng những năm nghỉ hưu, để tái định cư hoặc để thu lợi từ thị trường du lịch, nên là một phần của chiến lược đa dạng hóa liên quan đến danh mục đầu tư của một người và do đó, là một quyết định cá nhân.
Điều mà người ta phải xem xét tại thời điểm mua bất động sản trên đảo là, trong số một số yếu tố:
- Vị trí của bất động sản liên quan đến thủ đô của nó (Funchal);
- Các tiện ích có sẵn trong khoảng cách đi bộ (bao gồm cả các dịch vụ chăm sóc sức khỏe);
- Khả năng tiếp cận của khách sạn với các phương tiện giao thông công cộng và khoảng cách từ sân bay; và
- Mục tiêu kinh tế cuối cùng mà bạn có cho chính tài sản.
Ngoài những điều trên, để tránh phải trả giá bong bóng càng nhiều càng tốt, người ta cũng nên xem xét tuổi của bất động sản và tình trạng của nó (thuê một nhà khảo sát độc lập trước khi mua), giá lịch sử liên quan đến các bất động sản và hoặc địa điểm tương tự , và liệu bạn có yêu cầu tài trợ từ một tổ chức tài chính Bồ Đào Nha hay không.
Nó sẽ nổ?
Thành tích của Madeira, kể từ thế kỷ 19, về việc duy trì một lượng lớn dân số nước ngoài nhờ vào du lịch và người nước ngoài là một lý do tuyệt vời để đầu tư. Ngoài ra, Madeira đang trở nên phổ biến đối với những người nước ngoài Hoa Kỳ và Canada và những người du mục kỹ thuật số đang tìm cách mua bất động sản để tái định cư một cách hiệu quả. Bất chấp những điều trên, trong tương lai không có gì ngăn cản Chính quyền khu vực có khả năng tìm cách thử và hạn chế việc cho thuê du lịch ngắn hạn để chuyển sang cho người dân địa phương thuê dài hạn hoặc sự bùng nổ của bong bóng nhà ở quá tồi tệ như đã được xác minh vào năm 2008 tại Tây Ban Nha.
Hiện tại, giá vẫn đang tăng và bong bóng vỡ, dù ở đất liền Bồ Đào Nha hay Madeira, đều có khả năng xảy ra rủi ro. Đầu tư vào bất động sản với suy nghĩ này sẽ cho phép một người đưa ra quyết định sáng suốt hơn và chuẩn bị tốt hơn cho tương lai từ quan điểm đầu tư.
Theo lời của Akira Mori 森 章, Chủ tịch Công ty TNHH Mori Trust: “Theo kinh nghiệm của tôi trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, những câu chuyện thành công trong quá khứ thường không thể áp dụng cho những tình huống mới. Chúng tôi phải liên tục tái tạo chính mình, đáp ứng sự thay đổi của thời đại bằng các mô hình kinh doanh mới sáng tạo ”.
Bài viết này chỉ được cung cấp cho mục đích thông tin chung và không nhằm mục đích cũng như không được hiểu là lời khuyên pháp lý hoặc chuyên môn dưới bất kỳ hình thức nào.
Miguel Pinto-Correia có bằng Thạc sĩ về Kinh tế Quốc tế và Nghiên cứu Châu Âu của ISEG - Trường Kinh tế & Quản lý Lisbon và bằng Cử nhân Kinh tế của Trường Kinh doanh và Kinh tế Nova. Ông là thành viên thường trực của Order of the Economists (Ordem dos Economistas)… Tìm hiểu thêm
