Kể từ ngày 1 tháng 7 năm 2026, Bồ Đào Nha áp dụng mức thuế VAT giảm 6% đối với các công trình xây dựng và cải tạo nhà ở, theo quy định. Decreto-Lei số 97/2026, de 20 de maio, đã thêm verba 2.42.1 vào Danh mục I của Bộ luật VAT (CIVA). Mức thuế suất áp dụng cho các công việc theo hợp đồng (empreitadas) đối với nhà ở dự định bán làm nơi ở lâu dài của người mua, với giá lên đến 660,982 euro, hoặc cho thuê nhà ở với giá thuê hàng tháng lên đến 2,300 euro. Chương trình này áp dụng cho các dự án xây dựng mà bước đầu tiên được thực hiện chính thức tại hội đồng thành phố trong khoảng thời gian từ ngày 25 tháng 9 năm 2025 đến ngày 31 tháng 12 năm 2029, có hiệu lực hồi tố đối với các hoạt động mà VAT bắt đầu được tính từ ngày 1 tháng 1 năm 2026, và kéo dài đến ngày 31 tháng 12 năm 2032. Tại Madeira, nơi MCS Theo đó, mức thuế suất giảm theo khu vực là 4% thay vì 6%. Hướng dẫn này nêu rõ các điều kiện, thời hạn, phụ phí IMT 10% thay thế cho việc thu hồi VAT đối với người mua, và các điểm quyết định tính đủ điều kiện trên thực tế.
Những thay đổi vào ngày 1 tháng 7 năm 2026
Mức thuế suất giảm bắt đầu có hiệu lực từ ngày 1 tháng 7 năm 2026. Nghị định số 97/2026 được công bố vào ngày 20 tháng 5 năm 2026 và nêu rõ rằng mục thuế GTGT mới có hiệu lực vào quý tiếp theo sau khi có hiệu lực; Cơ quan Thuế và Hải quan (AT) đã xác nhận ngày 1 tháng 7 năm 2026 trong Ofício Circulado Thông tư số 25116/2026, ngày 23 tháng 6, cũng đã làm rõ các điều kiện chính của chế độ này. Một chỉ thị thứ hai, Ofício Circulado Nghị định số 25117/2026, ngày 24 tháng 6, đề cập đến quy tắc thu thuế ngược đối với dịch vụ xây dựng, mà nghị định này đã sửa đổi. Mặc dù có hiệu lực từ tháng 7, chế độ này có hiệu lực hồi tố: các công trình mà VAT bắt đầu chịu thuế từ ngày 1 tháng 1 năm 2026 có thể được hưởng lợi theo cơ chế chuyển tiếp được mô tả bên dưới.
Những tác phẩm nào đủ điều kiện
Mức thuế suất này áp dụng cho các công trình xây dựng hoặc cải tạo trên các khu đất dành cho nhà ở lâu dài, trong một khung thời gian thủ tục được xác định. Có hai yêu cầu cộng dồn. Thứ nhất, dự án xây dựng... sáng kiến thủ tục phải nằm trong khoảng thời gian từ ngày 25 tháng 9 năm 2025 đến ngày 31 tháng 12 năm 2029. Sáng kiến thủ tục có nghĩa là hành động chính thức đầu tiên được nộp cho hội đồng thành phố: đơn xin cấp phép cho các công trình được cấp phép, thông báo trước đó (thông báo trướcThứ nhất, thuế GTGT đối với các công trình thuộc chế độ đó, hoặc ý kiến trước đó hoặc thông tin khởi công đối với các công trình được miễn kiểm soát trước. Thứ hai, thuế GTGT đối với các công trình phải được tính vào hoặc sau ngày 1 tháng 1 năm 2026. Các ví dụ của AT rất nghiêm ngặt ở cả hai khía cạnh: thông báo trước được nộp vào ngày 10 tháng 9 năm 2025 sẽ loại bỏ dự án ngay cả khi việc lập hóa đơn diễn ra vào năm 2026, và hóa đơn tạm ứng có thể tính thuế vào tháng 12 năm 2025 sẽ bị loại trừ ngay cả khi sáng kiến thủ tục được thực hiện kịp thời. Mục trong danh sách hết hạn vào ngày 31 tháng 12 năm 2032, và các hóa đơn được phát hành sau ngày đó sẽ trở lại mức thuế suất tiêu chuẩn ngay cả đối với các dự án đủ điều kiện.
Mức trần giá trị trung bình
Điều kiện để được hưởng chương trình bị giới hạn bởi giá nhà và tiền thuê nhà, và các giới hạn này có ý nghĩa quan trọng hơn những con số được nêu bật. Đối với nhà bán, giá nhà không được vượt quá 660,982 euro, mức trần của bậc thuế IMT thứ hai dành cho nhà ở thường trú cá nhân vào năm 2026. Đối với nhà cho thuê, tiền thuê nhà hàng tháng không được vượt quá 2.5 lần mức lương tối thiểu hàng tháng được đảm bảo vào năm 2026, tức là 2,300 euro. Ofício Circulado Nghị định số 25116/2026 bổ sung một điểm có ý nghĩa thực tiễn: hàng hóa di động, thiết bị hoặc các yếu tố phụ trợ gắn liền với tài sản có tính chất lâu dài, và các dịch vụ làm tăng giá trị tài sản, đều được tính vào mức trần ngay cả khi được lập hóa đơn theo các hợp đồng riêng biệt. Ví dụ của chính Cơ quan Thuế (AT): một căn hộ được bán với giá 650,000 euro, có tủ bếp lắp sẵn và hệ thống điều hòa trung tâm được cung cấp riêng với giá 20,000 euro, cho giá trị thực tế là 670,000 euro, vượt quá mức trần, và mức thuế suất giảm sẽ bị mất đối với toàn bộ công trình. Trong trường hợp đồng sở hữu hoặc đồng thuê, mức trần được tính dựa trên giá bán hoặc tiền thuê nhà tổng thể, không có sự phân chia tỷ lệ giữa các bên.
Hạn chót sau khi hoàn thành
Mục đích sử dụng phải được hiện thực hóa trong khoảng thời gian cố định tính từ ngày cấp giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng bất động sản. Đối với trường hợp bán, căn nhà phải được bán để ở lâu dài trong vòng 24 tháng kể từ ngày cấp giấy tờ chứng nhận bắt đầu sử dụng theo quy hoạch đô thị (RJUE). Đối với trường hợp cho thuê, hợp đồng thuê nhà ở đầu tiên phải có hiệu lực trong vòng 24 tháng kể từ ngày cấp giấy tờ đó, và bất động sản phải được cho thuê liên tục hoặc gián đoạn trong ít nhất 36 tháng trong vòng năm năm đầu tiên. Văn phòng Nghị định số 25116/2026 quy định ngày tham chiếu: đối với các công trình thuộc diện kiểm soát trước, là ngày nộp hồ sơ hoàn công theo quy định cho hội đồng thành phố; đối với các công trình không thuộc diện kiểm soát trước, là ngày thứ hai mươi sau ngày nộp hồ sơ liên quan, trừ khi có lệnh kiểm tra. Các nhà phát triển có kế hoạch tiếp thị hoặc cho thuê nên coi những ngày này là mốc thời gian cố định, vì việc bỏ lỡ chúng sẽ dẫn đến việc phải điều chỉnh khoản chênh lệch thuế VAT cho Nhà nước.
Những điều người mua cần biết: phụ phí IMT 10%
Người mua không được hoàn trả khoản tiết kiệm VAT; thay vào đó, người mua có nguy cơ phải chịu khoản phụ phí IMT. Hợp đồng mua bán phải ghi rõ việc áp dụng điều khoản 2.42.1 và ghi nhận tuyên bố của tất cả những người mua rằng tài sản được dành cho mục đích nhà ở lâu dài của họ. Nếu tài sản không được sử dụng làm nhà ở lâu dài của người mua trong vòng sáu tháng kể từ khi mua, hoặc không duy trì mục đích đó trong mười hai tháng tiếp theo, Điều 10.º của văn bản sẽ áp dụng khoản phụ phí 10% giá trị chịu thuế IMT, trong phạm vi của người mua, mà không ảnh hưởng đến thuế suất VAT áp dụng cho công trình. Khoản phụ phí này được miễn trong những trường hợp ngoại lệ được công nhận trong Bộ luật Thuế thu nhập doanh nghiệp: thay đổi trong hộ gia đình do kết hôn hoặc kết hợp dân sự, ly hôn hoặc giải thể, hoặc tăng số người phụ thuộc. Đồng sở hữu tiềm ẩn một rủi ro cụ thể: nếu bất kỳ người đồng mua nào không khai báo mục đích nhà ở lâu dài trong hợp đồng, thì mức thuế suất giảm sẽ không áp dụng cho toàn bộ công trình và VAT phải được điều chỉnh lại; Nếu tất cả đều khai báo nhưng một người không thay đổi nơi cư trú thuế, thì mức thuế suất giảm vẫn được áp dụng và chỉ người đồng sở hữu không thực hiện nghĩa vụ mới phải chịu hậu quả của thuế thu nhập doanh nghiệp (IMT).
Những điều mà các nhà phát triển và nhà thầu cần biết
Gánh nặng tuân thủ chế độ này thuộc về phía cung cấp, và có hai cơ chế cần được chú ý. Thứ nhất, cơ chế tính thuế ngược: văn bản sửa đổi Điều 2(1)(j) của CIVA sao cho việc tự đánh giá của bên mua giờ đây cũng bao gồm các công việc theo điều 2.42 được cung cấp cho người nộp thuế thực hiện các hoạt động được miễn thuế mà không có quyền khấu trừ. Chỉ những dịch vụ được cung cấp bởi các nhà thầu đủ điều kiện hợp pháp theo Lei n. 41/2015, ngày 3 tháng 6 (Những người sở hữu giấy phép xây dựng hoặc chứng chỉ xây dựng, có thể kiểm chứng trên cổng thông tin IMPIC), được tính là dịch vụ xây dựng theo quy định này. Văn phòng Nghị định số 25117/2026 phân định ranh giới giữa các hạng mục lắp đặt tuân theo chế độ thi công (bếp lắp sẵn, tủ âm tường, hệ thống HVAC, thang máy, tấm pin mặt trời tích hợp) và việc cung cấp hàng hóa có phụ kiện lắp ráp không tuân theo chế độ này (thiết bị gia dụng, đồ nội thất phi kết cấu), mà nhà cung cấp lập hóa đơn có VAT theo cách thông thường. Thứ hai, điều chỉnh: trường hợp các điều kiện của chế độ không được đáp ứng ở phía dự án, chênh lệch VAT được điều chỉnh cho Nhà nước thông qua tờ khai định kỳ, trong thời hạn bốn năm quy định tại Điều 94 của Luật Thuế Giá trị gia tăng (CIVA). Đối với các công trình có VAT chịu thuế từ ngày 1 tháng 1 đến ngày 30 tháng 6 năm 2026, các quy định chuyển tiếp cho phép thu hồi chênh lệch: người mua có quyền khấu trừ điều chỉnh thông qua mục 40 của tờ khai tháng 7 hoặc quý 3 năm 2026; người mua không có quyền khấu trừ cần có thỏa thuận chung với nhà thầu, được chứng minh bằng các phiếu ghi nợ có ghi chú theo quy định.
Các khách thuê doanh nghiệp và các tòa nhà đa chức năng
Hai điểm làm rõ trong Văn bản số 25116/2026 liên quan đến các dự án của tổ chức. Người thuê là doanh nghiệp không làm mất quyền được hưởng ưu đãi thuê nhà, miễn là hợp đồng thuê quy định rõ ràng việc sử dụng bất động sản cho mục đích nhà ở thường trú của các cá nhân được xác định (ví dụ: nhân viên hoặc quản lý), loại trừ mọi mục đích sử dụng thương mại, công nghiệp hoặc dịch vụ, và mục đích sử dụng thực tế phù hợp. Điều này áp dụng cho cả cấu trúc cho thuê nhà ở cho nhân viên và cho thuê của các tổ chức. Đối với các tòa nhà hỗn hợp và bất động sản nằm ngang, mức thuế suất giảm được áp dụng theo tỷ lệ, sử dụng tỷ lệ diện tích xây dựng gộp (cộng với diện tích vượt quá diện tích sử dụng) của các đơn vị đủ điều kiện so với tổng diện tích của tất cả các đơn vị, được đo lường theo Điều 40 của Bộ luật IMI.
Tỷ lệ ở Madeira và Azores
Các công trình đủ điều kiện trên bất động sản nằm ở Madeira chịu mức thuế 4%, không phải 6%. Dịch vụ xây dựng được đặt tại nơi bất động sản tọa lạc cho mục đích VAT, và các khu tự trị áp dụng mức thuế riêng của họ theo Điều 18.º(3) của CIVA và luật pháp khu vực. Tại Khu tự trị Madeira, mức thuế giảm là 4% kể từ ngày 1 tháng 10 năm 2024. Đối với một dự án ở Funchal hoặc bất kỳ nơi nào khác trong Khu vực, verba 2.42.1 Do đó, khu vực này được hưởng mức thuế suất 4% đối với các công trình đủ điều kiện, cao hơn hai điểm phần trăm so với đất liền, góp phần củng cố vị thế chi phí hiện tại của khu vực. Các điều kiện về điều kiện đủ điều kiện, mức trần, thời hạn và quy tắc phụ phí được mô tả ở trên vẫn giữ nguyên.
Các câu hỏi thường gặp
Thuế VAT 6% đối với xây dựng nhà ở tại Bồ Đào Nha có hiệu lực từ khi nào? Vào ngày 1 tháng 7 năm 2026, luật này có hiệu lực hồi tố đối với các hoạt động mà thuế VAT bắt đầu được áp dụng từ ngày 1 tháng 1 năm 2026, và có giá trị đến ngày 31 tháng 12 năm 2032.
Giá bán tối đa để đủ điều kiện là bao nhiêu? 660,982 euro, bao gồm cả trang thiết bị lắp đặt và các dịch vụ gia tăng giá trị gắn liền với bất động sản, ngay cả khi được ký hợp đồng riêng.
Mức thuê tối đa là bao nhiêu? 2,300 euro mỗi tháng, tương đương với 2.5 lần mức lương tối thiểu quốc gia năm 2026 là 920 euro.
Người mua có phải hoàn trả thuế VAT nếu ngôi nhà không còn là nơi ở thường trú của họ nữa không? Không. Thay vào đó, sẽ áp dụng phụ phí IMT 10% trên giá trị chịu thuế, tuân theo các quy định về thời hạn sáu tháng và mười hai tháng cũng như các trường hợp ngoại lệ theo luật định.
Công ty có thể đóng vai trò là người thuê nhà không? Có, nếu hợp đồng thuê nhà quy định rõ ràng việc sử dụng bất động sản đó cho mục đích nhà ở lâu dài của những cá nhân được chỉ định và loại trừ mọi mục đích sử dụng thương mại.
Mức thuế nào được áp dụng tại Madeira? 4%, mức thuế suất giảm theo khu vực có hiệu lực từ ngày 1 tháng 10 năm 2024.
Làm thế nào MCS có thể giúp
MCS có thể hỗ trợ các nhà phát triển, nhà thầu và người mua trong việc tuân thủ chế độ này, tùy thuộc vào việc xem xét dự án cụ thể: xác nhận ngày khởi xướng thủ tục và thời hạn đủ điều kiện, kiểm tra giá hoặc tiền thuê so với mức trần bao gồm cả thiết bị kèm theo, cấu trúc các văn bản và hợp đồng thuê với các điều khoản và tuyên bố cần thiết, áp dụng cơ chế thu thuế ngược và điều chỉnh chuyển tiếp, và lập kế hoạch thời hạn 24 tháng và 36 tháng. Đối với các dự án tại Madeira, MCS Cũng có thể tư vấn về sự tương tác giữa mức thuế suất khu vực 4% với tình hình chi phí và cơ cấu kinh doanh tổng thể của khu vực.
Bài viết này chỉ mang tính chất thông tin chung và phản ánh quan điểm cá nhân của người đọc. Nghị định số 97/2026 và hướng dẫn hành chính có hiệu lực tại thời điểm xuất bản. Đây không phải là tư vấn pháp lý hoặc thuế, không xem xét đến hoàn cảnh cụ thể của bất kỳ cá nhân hoặc dự án nào, và không nên được coi là sự thay thế cho tư vấn chuyên nghiệp. Các ngưỡng, thời hạn và quy định hành chính được tóm tắt ở đây có thể thay đổi, và luật pháp và hướng dẫn được tham chiếu bên dưới sẽ được áp dụng trong trường hợp có bất kỳ sự khác biệt nào với văn bản này. Việc đọc bài viết này không tạo ra mối quan hệ khách hàng, và MCS Chúng tôi không chịu trách nhiệm pháp lý đối với bất kỳ hành động nào được thực hiện, hoặc không được thực hiện, dựa trên thông tin này. Trước khi hành động theo bất kỳ điểm nào nêu trên, Bạn nên tìm lời khuyên về vị trí cụ thể của mình.. MCS Chúng tôi có thể hỗ trợ, tùy thuộc vào việc xem xét hoàn cảnh của bạn và một thỏa thuận chính thức.
Ambrosio Jardim, từ năm 1998, làm việc chủ yếu trong các lĩnh vực luật thương mại (doanh nghiệp, sáp nhập và mua lại, liên doanh, tái cấu trúc và lập kế hoạch), luật thuế quốc gia và quốc tế, bất động sản…. Tìm hiểu thêm
