З 1 липня 2026 року Португалія застосовує знижену ставку ПДВ у розмірі 6% на будівництво та реконструкцію житла згідно з Декрето-Лей № 97/2026, 20 травня, який додав дієслово 2.42.1 до Переліку I Кодексу ПДВ (CIVA). Ставка охоплює роботи підряду (імпреітадас) на житло, призначене для продажу як власне постійне житло покупця за ціною до 660 982 євро, або для здачі в оренду житла з щомісячною орендною платою до 2,300 євро. Це стосується будівельних проектів, перший офіційний крок яких у муніципальній раді було зроблено між 25 вересня 2025 року та 31 грудня 2029 року, стосується операцій, за якими ПДВ став обкладатися з 1 січня 2026 року, і діє до 31 грудня 2032 року. На Мадейрі, де MCS на його основі застосовується регіональна знижена ставка 4% замість 6%. У цьому посібнику викладено умови, терміни, 10% надбавку до ПДВ, яка замінила повернення ПДВ покупцям, та моменти, які визначають право на отримання допомоги на практиці.
Що змінилося 1 липня 2026 року
Знижена ставка набула чинності 1 липня 2026 року. Закон № 97/2026 був опублікований 20 травня 2026 року та зазначав, що новий пункт списку ПДВ набуває чинності у кварталі, наступному за набранням чинності; Податкове та митно управління (AT) підтвердив дату 1 липня 2026 року в Офісіо Циркуладо № 25116/2026 від 23 червня, який також уточнив основні умови режиму. Друга інструкція, Офісіо Циркуладо Закон № 25117/2026 від 24 червня стосувався правила зворотного нарахування ПДВ для будівельних послуг, яке було змінено тим самим дипломом. Хоча цей режим діє з липня, він сягає минулого: роботи, за які ПДВ став обкладатися з 1 січня 2026 року, можуть скористатися перехідним механізмом, описаним нижче.
Які роботи відповідають вимогам
Ставка застосовується до будівельних або реконструкційних робіт за договором підряду на нерухомості, призначеній для постійного житла, у межах визначеного процедурного вікна. Дві вимоги є сукупними. По-перше, будівельний проект процедурна ініціатива має припадати на період між 25 вересня 2025 року та 31 грудня 2029 року. Процедурна ініціатива означає перший офіційний акт, поданий до муніципальної ради: заявка на ліцензування робіт, попереднє повідомлення (попереднє повідомлення) для робіт за цим режимом, або попередній висновок чи інформація про початок робіт для робіт, звільнених від попереднього контролю. По-друге, ПДВ на роботи має стати предметом нарахування 1 січня 2026 року або пізніше. Приклади AT є суворими з обох боків: попереднє повідомлення, подане 10 вересня 2025 року, дискваліфікує проєкт, навіть якщо виставлення рахунків відбувається у 2026 році, а авансовий рахунок, що підлягає нарахуванню у грудні 2025 року, виключається, навіть якщо процедурна ініціатива є своєчасною. Термін дії пункту списку закінчується 31 грудня 2032 року, а рахунки-фактури, видані після цієї дати, повертаються до стандартної ставки навіть для відповідних проєктів.
Стелі помірних значень
Право на отримання допомоги обмежується ціною та граничними значеннями орендної плати, і ці граничні значення мають більше значення, ніж показують загальні цифри. Ціна житла для продажу не може перевищувати 660 982 євро, що є верхньою межею другого рівня мінімальної місячної заробітної плати для власного постійного житла у 2026 році. Щомісячна орендна плата для оренди не може перевищувати 2.5 гарантованої мінімальної місячної заробітної плати на 2026 рік, тобто 2,300 євро. Офісіо Циркуладо № 25116/2026 додає пункт із реальними наслідками: рухомі речі, обладнання або допоміжні елементи, прикріплені до майна з характером постійного використання, а також послуги, що додають йому вартості, враховуються до граничних значень, навіть якщо вони виставляються рахунки за окремими договорами. Власний приклад податкового департаменту: квартира, продана за 650 000 євро з вбудованими кухонними шафами та центральним кондиціонуванням повітря, поставленими окремо за 20 000 євро, дає відповідну вартість 670 000 євро, що перевищує граничну встановлену суму, і знижена ставка втрачається на всі договірні роботи. У випадку спільної власності або спільної оренди граничні значення вимірюються відносно загальної ціни або орендної плати без пропорційного розподілу між сторонами.
Терміни після завершення
Призначення має бути реалізоване протягом встановлених періодів, що відраховуються з документації на використання нерухомості. Для продажу житло має бути продане для власного постійного житла протягом 24 місяців з моменту видачі документації, що позначає початок використання згідно з режимом містобудування (RJUE). Для оренди перший договір оренди житла повинен набути чинності протягом 24 місяців з моменту видачі цієї документації, а нерухомість повинна залишатися в оренді щонайменше 36 місяців, безперервно або з інтервалами, протягом перших п'яти років. Офісіо Закон № 25116/2026 встановлює контрольну дату: для робіт, що підлягають попередньому контролю, – дату подання до муніципальної ради обов’язкової документації про завершення; для робіт, що не підлягають попередньому контролю, – двадцятий день після відповідного подання, якщо не призначено перевірку. Забудовники, які планують графіки маркетингу або здачі в оренду, повинні розглядати ці дати як жорсткі обмеження, оскільки їх пропуск призводить до врегулювання різниці в ПДВ для держави.
Що повинні знати покупці: 10% надбавка до IMT
Покупець не повертає зекономлений ПДВ; натомість покупець ризикує сплатити доплату до ПДВ. У договорі купівлі-продажу має бути чітко зазначено застосування пункту 2.42.1 та зафіксовано декларацію всіх покупців про те, що нерухомість призначена для їхнього власного постійного житла. Якщо нерухомість не стає постійним житлом покупця протягом шести місяців з моменту придбання або не залишається виключно таким протягом наступних дванадцяти місяців, стаття 10.º диплома застосовує доплату в розмірі 10% від оподатковуваної вартості ПДВ у сфері покупця, без впливу на ставку ПДВ, що застосовується до робіт. Доплата не стягується за виняткових обставин, визнаних у Податковому кодексі США: зміни в домогосподарстві через шлюб або цивільне партнерство, розлучення або розірвання шлюбу, або збільшення кількості утриманців. Спільне володіння має певну пастку: якщо будь-який зі співпокупців не задекларує місце постійного житла в акті купівлі-продажу, знижена ставка не застосовується до всіх робіт, і ПДВ має бути упорядкований; Якщо всі декларують це, але один з них не переміщує свій податковий доміциль, знижена ставка залишається в силі, і лише співвласник, який порушив податковий зобов'язання, несе наслідки сплати податків IMT.
Що повинні знати забудовники та підрядники
Тягар дотримання режиму лежить на стороні пропозиції, і два механізми заслуговують на увагу. По-перше, зворотне нарахування: диплом вніс зміни до статті 2(1)(j) CIVA таким чином, що самооподаткування покупцем тепер також охоплює усне 2.42 роботи, надані платникам податків, які здійснюють операції, звільнені від оподаткування, без права на відрахування. Лише послуги, надані підрядниками, юридично кваліфікованими відповідно до Lei n.º 41/2015, de 3 de junho (власники будівельного сертифіката alvara, що підтверджується на порталі IMPIC), враховуються як будівельні послуги згідно з цим правилом. Офісіо № 25117/2026 проводить межу між встановленими елементами, що відповідають режиму робіт (вбудовані кухні, вбудовані шафи, системи опалення, вентиляції та кондиціонування повітря, ліфти, інтегровані сонячні панелі), та постачанням товарів з допоміжним обладнанням, яке не відповідає цьому режиму (побутова техніка, неструктурні меблі), за які постачальник виставляє рахунки з ПДВ у звичайному порядку. По-друге, регуляризація: якщо умови режиму не виконуються на стороні проекту, різниця з ПДВ регулюється на користь держави через періодичну декларацію протягом чотирирічного періоду, передбаченого статтею 94.º CIVA. Для робіт з ПДВ, що стягується з 1 січня по 30 червня 2026 року, перехідні правила дозволяють відшкодування різниці: покупці з правом на відрахування регулюють різницю через поле 40 декларації за липень або третій квартал 2026 року; покупці без права на відрахування потребують спільного опціону з підрядником, підтвердженого кредитними нотами із зазначенням, передбаченим законом.
Корпоративні орендарі та будівлі змішаного використання
Два уточнення в Oficio n.º 25116/2026 стосуються інституційних проектів. Корпоративний орендар не позбавляє права орендувати, за умови, що договір оренди чітко передбачає призначення нерухомості для постійного житла визначених осіб (наприклад, працівників або керівників), виключає будь-яке комерційне, промислове або сервісне використання, а фактичне використання відповідає дійсності. Це стосується житла для працівників та інституційної оренди. Для будівель змішаного використання та горизонтальної нерухомості знижена ставка застосовується пропорційно, використовуючи співвідношення валової площі забудови (плюс площа, що перевищує площу імплантації) кваліфікованих одиниць до площі всіх одиниць, виміряної відповідно до статті 40.º Кодексу IMI.
Ставка на Мадейрі та Азорських островах
Роботи, що відповідають вимогам, на нерухомості, розташованій на Мадейрі, становлять 4%, а не 6%. Будівельні послуги для цілей ПДВ надаються там, де знаходиться нерухоме майно, а автономні регіони застосовують власні ставки відповідно до статті 18.º(3) CIVA та регіонального законодавства. В автономному регіоні Мадейра знижена ставка становить 4% з 1 жовтня 2024 року. Для проекту у Фуншалі або в іншому місці регіону, дієслово 2.42.1 таким чином, забезпечує ставку 4% на кваліфіковані роботи, що є перевагою на два пункти порівняно з материковою частиною країни та посилює поточну позицію регіону щодо витрат. Умови відповідності, граничні значення, терміни та правила доплат, описані вище, однакові.
Часті питання
Коли набув чинності 6% ПДВ на будівництво житла в Португалії? З 1 липня 2026 року, з ретроактивним застосуванням до операцій, за якими ПДВ виник з 1 січня 2026 року, та дійсним до 31 грудня 2032 року.
Яка максимальна ціна продажу для отримання права на участь? 660 982 євро, включаючи встановлене обладнання та послуги з доданою вартістю, що додаються до нерухомості, навіть якщо вони укладаються окремо.
Яка максимальна орендна плата? 2,300 євро на місяць, що відповідає 2.5-кратному розміру національної мінімальної заробітної плати 2026 року, яка становить 920 євро.
Чи повертає покупець ПДВ, якщо будинок перестає бути його постійним місцем проживання? Ні. Натомість застосовується додаткова плата за внутрішньомісячний податок (IMT) у розмірі 10% від оподатковуваної вартості, з урахуванням правил щодо шести та дванадцяти місяців, а також винятків, встановлених законодавством.
Чи може компанія бути орендарем? Так, якщо договір оренди прямо резервує нерухомість для постійного проживання визначених осіб та виключає будь-яке комерційне використання.
Який тариф застосовується на Мадейрі? 4%, регіональна знижена ставка, чинна з 1 жовтня 2024 року.
Як MCS може допомогти
MCS може допомогти забудовникам, підрядникам та покупцям з режимом, за умови перегляду конкретного проекту: підтвердження дати процедурної ініціативи та вікна відповідності, перевірка ціни або орендної плати на відповідність граничним вимогам, включаючи прикріплене обладнання, оформлення документів та договорів оренди з необхідними згадками та деклараціями, застосування механізмів зворотного оподаткування та перехідної регуляризації, а також планування 24-місячних та 36-місячних термінів. Для проектів на Мадейрі, MCS також може надати консультації щодо взаємодії регіональної ставки 4% із ширшими витратами та структурною позицією регіону.
Ця стаття надається лише для загального ознайомлення та відображає Декрет-закон № 97/2026 та адміністративні рекомендації, чинні на дату публікації. Це не є юридичною чи податковою консультацією, не враховує обставини будь-якої конкретної особи чи проекту та не повинно замінювати професійну консультацію. Порогові значення, терміни та адміністративні посади, викладені тут, можуть змінюватися, а у разі будь-яких розбіжностей з цим текстом переважну силу мають законодавство та інструкції, на які посилаємося нижче. Читання цієї статті не створює відносин з клієнтом, і MCS не несе відповідальності за будь-які дії, вжиті або невжиті на основі цього. Перш ніж діяти за будь-яким із вищезазначених пунктів, вам слід отримати консультацію щодо вашої конкретної посади. MCS може допомогти, за умови розгляду ваших обставин та офіційного узгодження.
Амбросіо Жардім з 1998 року працював переважно в сферах комерційного права (корпоративне право, злиття та поглинання, спільні підприємства, реструктуризація та планування), національного та міжнародного податкового права та нерухомості… Читати далі
