Стратегічне розташування Мадейри на атлантичному узбережжі, стабільність ЄС та сприятливе для інвесторів податкове середовище роблять її привабливим місцем для підприємців, які шукають бізнес на продаж на Мадейрі. Незалежно від того, чи купуєте ви ресторан, торговельну площу чи компанію з надання послуг, успіх залежить від ретельної перевірки та дотримання португальського законодавства.
У цьому посібнику пояснюються правові, фінансові та регуляторні перевірки, які іноземні інвестори повинні виконати перед купівлею бізнесу або комерційної нерухомості на Мадейрі.
How to Buy a Business in Madeira?
1. Зрозумійте, що ви купуєте
У Португалії купівля «бізнесу» може означати одне з наступних:
- Придбання активів — придбання комерційної нерухомості, обладнання або певної діяльності; або
- Придбання акцій — придбання акцій існуючої компанії.
Each route has different legal and tax implications. Asset deals require real estate and licensing verification, while share deals demand corporate, accounting, and tax due diligence.
2. Правова база: національна та муніципальна
Комерційна нерухомість та придбання бізнесу на Мадейрі регулюються:
- Regime Jurídico da Urbanização e da Edificação (RJUE) — регулювання дозволів на будівництво, дозволів на використання та законності власності.
- Муніципальні правила — визначення правил проживання, умов безпеки та місцевого ліцензування.
- Цивільний кодекс та Кодекс про комерційні товариства — встановлення права власності, договору та корпоративних правил.
Ці рамки гарантують, що нерухомість, приміщення та діяльність відповідають урбаністичним, безпековим та комерційним стандартам перед передачею.
3. Перевірка власності та права власності
Для придбань нерухомості почніть з реєстраційної перевірки:
- Отримайте а Certidão Permanente do Registo Predial, що підтверджує право власності, опис та існуючі обтяження (іпотеки, застави або користування).
- Перевірте Caderneta Predial (податковий реєстр) та переконайтеся в узгодженості між реєстром, кадастровими записами та фізичним розташуванням.
- Підтвердіть відсутність невирішених прав спадщини, суперечок щодо спільної власності або судових позовів.
If any discrepancies arise, request administrative justification or updated registration before signing a promissory contract (contrato-promessa).
4. Перевірте міську законність та законність використання
Кожен комерційний простір повинен мати дійсний Дозвіл на використання (Дозвіл на використання), що відповідає його цільовому використанню, яке може бути роздрібною торгівлею, готельним бізнесом або послугами.
Для старих будівель переконайтеся, що їх використання залишається законним, і що жодні подальші роботи не призвели до необхідності отримання нового дозволу. Якщо він відсутній або незрозумілий, ваш адвокат повинен запросити сертифікат міської легалізації (certidão de legalidade urbanística), що підтверджує відповідність RJUE.
5. Ліцензії, кондомініум та технічна відповідність
Якщо нерухомість є частиною горизонтального кондомініуму, перегляньте:
- Договір про горизонтальну власність, Конституція та Положення про кондомініум;
- Дозволені види використання кожного блоку; та
- Обмеження щодо робочих годин, вивісок, шуму або будівельних робіт.
Для використання в сфері гостинності, харчування або медицини перевірте наявність галузевих ліцензій, таких як сертифікати гігієни, шуму та доступності.
A technical inspection should verify:
- Structural and electrical safety;
- Газові та вентиляційні системи;
- Протипожежний захист та евакуаційні виходи;
- Доступність та відповідність вимогам щодо несучої здатності.
Ці кроки гарантують, що ваш майбутній бізнес відповідає всім безпековим та муніципальним стандартам.
6. Перегляньте чинні договори та угоди оренди
Багато підприємств, що продаються на Мадейрі, працюють з орендованих приміщень. Завжди:
- Переглянути чинні договори оренди та зареєстровані суборенди;
- Перевірити права на поновлення, розмір орендної плати та положення про розірвання;
- Підтвердити згоду орендодавця на переуступку, якщо це необхідно; та
- Перевірте умови зайнятості та статус передачі при закритті.
Незареєстровані договори оренди або несанкціоновані суборенди можуть вплинути на вашу здатність керувати бізнесом або перепродавати його.
7. Податки та муніципальні витрати
Купуючи комерційну нерухомість або активи бізнесу, очікуйте на такі податки:
- Податок на передачу майна (ПМП): зазвичай 6.5% для комерційної нерухомості. Звільнення рідко застосовуються поза межами житлових програм.
- IMI (муніципальний податок на майно): 0.3%–0.45% of the property’s tax value (VPT).
- Гербовий збір: 0.8% of the declared price.
- ПДВ (IVA): може застосовуватися до комерційної нерухомості або ремонтних робіт; уточніть у свого бухгалтера, чи звільнено від ПДВ продаж, чи він оподатковується.
Municipal fees: advertising licenses, signage, or terrace usage may also require payment. In Madeira, regional income tax rates are lower than in mainland Portugal, offering legitimate savings once operations begin.
8. Енергетичні та екологічні вимоги
Перед завершенням, запитайте:
- Дійсний сертифікат енергетичної ефективності (Енергетичний сертифікат) із зазначенням енергетичного класу будівлі;
- Підтвердження страхування (seguro multirriscos), що є достатнім для здійснення підприємницької діяльності; та
- Підтвердження відповідності екологічним вимогам, особливо для колишніх промислових або майстерень.
Ці документи захищають покупців від прихованих зобов'язань та забезпечують дотримання стандартів ефективності, встановлених ЄС.
9. Регуляторні та муніципальні ризики
Муніципалітети Мадейри застосовують додаткові місцеві правила для певної комерційної діяльності.
- Ресторани та кафе потребують контролю шуму та вентиляції;
- Клініки здоров'я та оздоровлення повинні відповідати стандартам гігієни та доступності;
- Розважальні заклади стикаються з обмеженнями щодо годин роботи та кількості людей.
Якщо ваш бізнес змінює початкову діяльність (наприклад, перетворює роздрібний магазин на ресторан), вам знадобиться оновлений дозвіл на використання та галузеві ліцензії.
10. Контрольний список документації
Перед підписанням ваш адвокат повинен зібрати та переглянути щонайменше:
- Свідоцтво про земельний кадастр (Certidão Predial) і
- Податкова реєстрація (Caderneta Predial);
- Дозвіл на використання (Autorização de Utilização);
- Статут кондомініуму та відповідні протоколи зборів;
- Звіт про технічний огляд та енергетичний сертифікат;
- Чинні договори оренди та суборенди;
- Страхові сертифікати та сертифікати відповідності для електричних, газових та пожежних систем безпеки.
Ретельна документальна перевірка є критично важливою для уникнення прихованих зобов'язань або операційних обмежень після придбання.
11. Професійна координація та належна перевірка
Buying a business for sale in Madeira is not only a financial transaction, but it is also a regulatory process. Proper due diligence requires співпраця між юристами, бухгалтерами, інженерами та податковими консультантами.
Мета полягає в тому, щоб підтвердити:
- Чітке право власності та реєстрація;
- Містобудівне та технічне законодавство;
- Дійсні ліцензії та дозволи на ведення бізнесу; та
- Точне дотримання фінансових та податкових вимог.
Лише після цих перевірок слід переходити до укладання договору купівлі-продажу, включаючи попередні умови та чіткі гарантії.
12. Why Foreign Buyers Choose Madeira Island?
Madeira’s combination of EU legal security, lower personal and corporate tax rates, and a high quality of life makes it an ideal base for business owners.
Міжнародний бізнес-центр острова (MIBC) забезпечує одне з найконкурентніших середовищ для корпоративного оподаткування в Європі (5% для компаній, що відповідають вимогам), тоді як загальний режим залишається помірним (тобто ставка корпоративного податку 14%) та повністю відповідає вимогам ОЕСР.
For investors relocating from abroad, Madeira offers not only a profitable location but also professional infrastructure, legal, accounting, and banking services, with decades of experience assisting international entrepreneurs.
Професійна допомога щодо продажу бізнесу на Мадейрі
Перш ніж купувати будь-який бізнес на Мадейрі, переконайтеся, що ваша угода повністю відповідає вимогам законодавства та є податково ефективною.
Madeira Corporate Services (MCS) and its independent lawyers offer complete support for business acquisitions:
- Юридична та урбаністична перевірка (due diligence);
- Податкове та бухгалтерське структурування;
- Допомога з реєстрацією, ліцензуванням та дотриманням вимог; та
- Постійне представництво перед місцевими та національними органами влади.
Будь ласка, не соромтеся Зв'яжіться з нами if you are considering acquiring or investing in a business in Madeira.
Заснування с Madeira Corporate Services датується 1996 роком. MCS починав як постачальник корпоративних послуг у міжнародному бізнес-центрі Мадейри та швидко став провідною керуючою компанією… Читати далі
