Стратегічне розташування Мадейри на атлантичному узбережжі, стабільність ЄС та сприятливе для інвесторів податкове середовище роблять її привабливим місцем для підприємців, які шукають бізнес на продаж на Мадейрі. Незалежно від того, чи купуєте ви ресторан, торговельну площу чи компанію з надання послуг, успіх залежить від ретельної перевірки та дотримання португальського законодавства.
У цьому посібнику пояснюються правові, фінансові та регуляторні перевірки, які іноземні інвестори повинні виконати перед купівлею бізнесу або комерційної нерухомості на Мадейрі.
Як купити бізнес на Мадейрі?
1. Зрозумійте, що ви купуєте
У Португалії купівля «бізнесу» може означати одне з наступних:
- Придбання активів — придбання комерційної нерухомості, обладнання або певної діяльності; або
- Придбання акцій — придбання акцій існуючої компанії.
Кожен шлях має різні правові та податкові наслідки. Угоди з активами вимагають перевірки нерухомості та ліцензування, тоді як угоди з акціями вимагають корпоративної, бухгалтерської та податкової перевірки.
2. Правова база: національна та муніципальна
Комерційна нерухомість та придбання бізнесу на Мадейрі регулюються:
- Regime Jurídico da Urbanização e da Edificação (RJUE) — регулювання дозволів на будівництво, дозволів на використання та законності власності.
- Муніципальні правила — визначення правил проживання, умов безпеки та місцевого ліцензування.
- Цивільний кодекс та Кодекс про комерційні товариства — встановлення права власності, договору та корпоративних правил.
Ці рамки гарантують, що нерухомість, приміщення та діяльність відповідають урбаністичним, безпековим та комерційним стандартам перед передачею.
3. Перевірка власності та права власності
Для придбань нерухомості почніть з реєстраційної перевірки:
- Отримайте а Certidão Permanente do Registo Predial, що підтверджує право власності, опис та існуючі обтяження (іпотеки, застави або користування).
- Перевірте Caderneta Predial (податковий реєстр) та переконайтеся в узгодженості між реєстром, кадастровими записами та фізичним розташуванням.
- Підтвердіть відсутність невирішених прав спадщини, суперечок щодо спільної власності або судових позовів.
Якщо виникнуть будь-які розбіжності, запросіть адміністративне обґрунтування або оновлену реєстрацію перед підписанням договору про позичання (обіцянка-контрат).
4. Перевірте міську законність та законність використання
Кожен комерційний простір повинен мати дійсний Дозвіл на використання (Дозвіл на використання), що відповідає його цільовому використанню, яке може бути роздрібною торгівлею, готельним бізнесом або послугами.
Для старих будівель переконайтеся, що їх використання залишається законним, і що жодні подальші роботи не призвели до необхідності отримання нового дозволу. Якщо він відсутній або незрозумілий, ваш адвокат повинен запросити сертифікат міської легалізації (certidão de legalidade urbanística), що підтверджує відповідність RJUE.
5. Ліцензії, кондомініум та технічна відповідність
Якщо нерухомість є частиною горизонтального кондомініуму, перегляньте:
- Договір про горизонтальну власність, Конституція та Положення про кондомініум;
- Дозволені види використання кожного блоку; та
- Обмеження щодо робочих годин, вивісок, шуму або будівельних робіт.
Для використання в сфері гостинності, харчування або медицини перевірте наявність галузевих ліцензій, таких як сертифікати гігієни, шуму та доступності.
Технічний огляд повинен перевірити:
- Структурна та електробезпека;
- Газові та вентиляційні системи;
- Протипожежний захист та евакуаційні виходи;
- Доступність та відповідність вимогам щодо несучої здатності.
Ці кроки гарантують, що ваш майбутній бізнес відповідає всім безпековим та муніципальним стандартам.
6. Перегляньте чинні договори та угоди оренди
Багато підприємств, що продаються на Мадейрі, працюють з орендованих приміщень. Завжди:
- Переглянути чинні договори оренди та зареєстровані суборенди;
- Перевірити права на поновлення, розмір орендної плати та положення про розірвання;
- Підтвердити згоду орендодавця на переуступку, якщо це необхідно; та
- Перевірте умови зайнятості та статус передачі при закритті.
Незареєстровані договори оренди або несанкціоновані суборенди можуть вплинути на вашу здатність керувати бізнесом або перепродавати його.
7. Податки та муніципальні витрати
Купуючи комерційну нерухомість або активи бізнесу, очікуйте на такі податки:
- Податок на передачу майна (ПМП): зазвичай 6.5% для комерційної нерухомості. Звільнення рідко застосовуються поза межами житлових програм.
- IMI (муніципальний податок на майно): 0.3%–0.45% від податкової вартості майна (ПВМ).
- Гербовий збір: 0.8% від заявленої ціни.
- ПДВ (IVA): може застосовуватися до комерційної нерухомості або ремонтних робіт; уточніть у свого бухгалтера, чи звільнено від ПДВ продаж, чи він оподатковується.
Муніципальні збори: також може знадобитися сплата за ліцензії на рекламу, вивіски або використання терас. На Мадейрі регіональні ставки податку на прибуток нижчі, ніж у материковій Португалії, що пропонує законну економію після початку діяльності.
8. Енергетичні та екологічні вимоги
Перед завершенням, запитайте:
- Дійсний сертифікат енергетичної ефективності (Енергетичний сертифікат) із зазначенням енергетичного класу будівлі;
- Підтвердження страхування (seguro multirriscos), що є достатнім для здійснення підприємницької діяльності; та
- Підтвердження відповідності екологічним вимогам, особливо для колишніх промислових або майстерень.
Ці документи захищають покупців від прихованих зобов'язань та забезпечують дотримання стандартів ефективності, встановлених ЄС.
9. Регуляторні та муніципальні ризики
Муніципалітети Мадейри застосовують додаткові місцеві правила для певної комерційної діяльності.
- Ресторани та кафе потребують контролю шуму та вентиляції;
- Клініки здоров'я та оздоровлення повинні відповідати стандартам гігієни та доступності;
- Розважальні заклади стикаються з обмеженнями щодо годин роботи та кількості людей.
Якщо ваш бізнес змінює початкову діяльність (наприклад, перетворює роздрібний магазин на ресторан), вам знадобиться оновлений дозвіл на використання та галузеві ліцензії.
10. Контрольний список документації
Перед підписанням ваш адвокат повинен зібрати та переглянути щонайменше:
- Свідоцтво про земельний кадастр (Certidão Predial) і
- Податкова реєстрація (Caderneta Predial);
- Дозвіл на використання (Autorização de Utilização);
- Статут кондомініуму та відповідні протоколи зборів;
- Звіт про технічний огляд та енергетичний сертифікат;
- Чинні договори оренди та суборенди;
- Страхові сертифікати та сертифікати відповідності для електричних, газових та пожежних систем безпеки.
Ретельна документальна перевірка є критично важливою для уникнення прихованих зобов'язань або операційних обмежень після придбання.
11. Професійна координація та належна перевірка
Купівля бізнесу на продаж на Мадейрі – це не лише фінансова транзакція, а й регуляторний процес. Належна перевірка вимагає належної перевірки. співпраця між юристами, бухгалтерами, інженерами та податковими консультантами.
Мета полягає в тому, щоб підтвердити:
- Чітке право власності та реєстрація;
- Містобудівне та технічне законодавство;
- Дійсні ліцензії та дозволи на ведення бізнесу; та
- Точне дотримання фінансових та податкових вимог.
Лише після цих перевірок слід переходити до укладання договору купівлі-продажу, включаючи попередні умови та чіткі гарантії.
12. Чому іноземні покупці обирають острів Мадейра?
Поєднання правової безпеки ЄС, нижчих ставок податку на прибуток фізичних та юридичних осіб, а також високої якості життя на Мадейрі робить її ідеальною базою для власників бізнесу.
Міжнародний бізнес-центр острова (MIBC) забезпечує одне з найконкурентніших середовищ для корпоративного оподаткування в Європі (5% для компаній, що відповідають вимогам), тоді як загальний режим залишається помірним (тобто ставка корпоративного податку 14%) та повністю відповідає вимогам ОЕСР.
Для інвесторів, які переїжджають з-за кордону, Мадейра пропонує не лише вигідне розташування, але й професійну інфраструктуру, юридичні, бухгалтерські та банківські послуги, а також багаторічний досвід допомоги міжнародним підприємцям.
Професійна допомога щодо продажу бізнесу на Мадейрі
Перш ніж купувати будь-який бізнес на Мадейрі, переконайтеся, що ваша угода повністю відповідає вимогам законодавства та є податково ефективною.
Madeira Corporate Services (MCS) та її незалежні юристи пропонують повний супровід у справах придбання бізнесу:
- Юридична та урбаністична перевірка (due diligence);
- Податкове та бухгалтерське структурування;
- Допомога з реєстрацією, ліцензуванням та дотриманням вимог; та
- Постійне представництво перед місцевими та національними органами влади.
Будь ласка, не соромтеся Зв'яжіться з нами якщо ви розглядаєте можливість придбання або інвестування в бізнес на Мадейрі.
Miguel Pinto-Correia має ступінь магістра міжнародної економіки та європейських студій Лісабонської школи економіки та менеджменту ISEG та ступінь бакалавра економіки Школи бізнесу та економіки Nova. Він є постійним членом Ордену економістів (Ordem dos Economistas)… Читати далі
