Португальські податкові органи видали обов'язкове рішення (Процес 26650, 9 лютого 2026 року), яке роз'яснює суттєве питання згідно зі статтею 10 Податкового кодексу про доходи фізичних осіб (CIRS): чи може платник податків скористатися перевагами виключення реінвестування приросту капіталу більше одного разу протягом короткого періоду, зокрема якщо минуло менше трьох років, якщо дотримано законодавчих умов?
У цій статті наведено структурований технічний аналіз рішення та його наслідків для осіб, які позбавляються свого основного місця проживання в Португалії.
1. Правова база: стаття 10(5) CIRS
Згідно зі статтею 10(5) Португальського кодексу про податок на доходи фізичних осіб (CIRS), приріст капіталу, отриманий від продажу майна, що кваліфікується як Habitação Própria e Permanente (HPP – постійний житло, основне та постійне місце проживання) можуть бути виключені з оподаткування, якщо виконано певні сукупні умови.
Звільнення застосовується, якщо:
. чистий виручка від продажу (після погашення будь-якого кредиту на придбання) реінвестуються.
Реінвестування здійснюється в:
Придбання іншого майна;
Земельна ділянка під будівництво та відповідне будівництво;
Розширення або покращення іншого майна;
Нова нерухомість також призначена виключно для будівництва гідроелектростанції.
Реінвестування відбувається між:
24 місяці тому, і
36 місяців з дати продажу;
Платник податків заявляє про намір реінвестувати у податковій декларації за рік продажу.
Продана нерухомість використовувалася як енергетична компанія (підтверджено податковим доміцилем) протягом 12 місяців, що передували продажу, якщо не застосовуються виняткові обставини.
Ці вимоги є кумулятивними та тлумачаться суворо.
2. Факти, враховані в обов'язковому рішенні
Справа мала таку послідовність дій:
У 2022 році платник податків продав основне житло.
Кошти від продажу були реінвестовані в нову нерухомість у 2022 році.
У 2025 році другу нерухомість (реінвестиційну нерухомість) було продано.
У 2025 році було придбано третю нерухомість, яка була позначена як ГЕС.
Платник податків запитав, чи може виключення з приросту капіталу застосовуватися знову, навіть якщо з моменту попереднього реінвестування минуло менше 3 років, і чи мають значення виняткові особисті обставини (смерть члена сім'ї).
3. Позиція податкового органу
Податкова служба підтвердила, що вирішальним фактором є не проходження трьох років між придбаннями, але чи виконано законодавчі умови, передбачені статтею 10(5) та (6) CIRS, стосовно кожної транзакції.
Зокрема:
Якщо майно, продане у 2025 році, становило пільгову прибуткову ставку платника податків протягом 12 місяців до продажу;
Якщо реінвестування відбулося у встановлені законодавством терміни;
Якщо намір реінвестувати був належним чином заявлений;
А якщо виконано всі інші законодавчі вимоги;
Тоді платник податків знову може скористатися винятком з оподаткування приросту капіталу.
Автоматичної заборони на послідовне реінвестування немає.
4. Трирічна помилка
Поширеним непорозумінням на практиці є те, що після реінвестування майно має зберігатися протягом 3 років, щоб зберегти звільнення від оподаткування.
Закон не встановлює такого терміну зберігання.
Натомість відповідні правила визначення часу стосуються:
Вікно реінвестування (24 місяці до / 36 місяців після продажу);
Вимога полягає в тому, що продане майно мало бути в стані придатності для використання в нежитлових умовах (HPP) щонайменше 12 місяців до продажу, якщо виняткові обставини не виправдовують інше.
Таким чином, продаж реінвестованої нерухомості протягом трьох років не призводить до автоматичного скасування звільнення від оподаткування, за умови дотримання всіх умов у новій угоді.
5. Виняткові обставини
У рішенні згадується правовий виняток, запроваджений Decreto-Lei № 57/2024, який забезпечує гнучкість у випадках, коли невиконання вимоги щодо 12-місячного HPP пов'язане з виняткові обставини.
Хоча рішення не містить детальних деталей, це положення може застосовуватися в таких ситуаціях, як:
Смерть члена домогосподарства;
Важка хвороба;
Непередбачені життєві події, що впливають на звичне місце проживання.
Кожен випадок оцінюється індивідуально.
6. Практичні технічні міркування
З точки зору дотримання податкового законодавства, платники податків повинні забезпечити:
Точна декларація про намір реінвестування у Моделі 3.
Належне оформлення документів для реєстрації місця проживання;
Чітке підтвердження статусу ГЕС;
Моніторинг термінів реінвестування;
Розрахунок чистого реінвестування після амортизації кредиту.
Часткове реінвестування призводить до пропорційного оподаткування нереінвестованої частини.
Крім того, виняток поширюється лише на нерухомість, розташовану в:
Португалія; або
Інша держава-член ЄС або ЄЕЗ (з обміном податковою інформацією).
7. Ключові винос
Обов'язкове рішення підтверджує:
Багаторазові послідовні реінвестиції є юридично можливими.
Немає законодавчої вимоги щодо трирічного володіння.
Кожне розпорядження повинно незалежно відповідати умовам статті 10 CIRS.
Виняткові особисті обставини можуть виправдати відхилення від суворих вимог щодо часу.
Звільнення залишається умовним та залежить від дотримання вимог.
Висновок
. Реінвестування приросту капіталу в Португалії Режим залишається одним із найважливіших механізмів планування для приватних осіб, які керують переходом житлової нерухомості.
Однак його застосування є технічним та залежним від фактів. Послідовні реінвестиції вимагають ретельного структурування та документування для забезпечення подальшої відповідності вимогам.
Перш ніж реінвестувати приріст капіталу в Португалії, професійний огляд наполегливо рекомендується уникнути ненавмисного оподаткування приросту капіталу.
Ця стаття містить загальну інформацію про реінвестування приросту капіталу в Португалії на основі обов'язкового рішення, виданого португальськими податковими органами (Процес 26650 від 9 лютого 2026 року). Вона не є податковою чи юридичною консультацією. Застосування статті 10 CIRS залежить від індивідуальних обставин та належного дотримання всіх законодавчих вимог.
Заснування с Madeira Corporate Services датується 1996 роком. MCS починав як постачальник корпоративних послуг у міжнародному бізнес-центрі Мадейри та швидко став провідною керуючою компанією… Читати далі
