Звільнення від сплати податку на прибуток фізичних осіб (IRS) від приросту капіталу, що виникає в результаті продажу основного та постійного місця проживання, залишається однією з найважливіших податкових пільг, доступних для фізичних осіб у Португалії. Однак нещодавні законодавчі та адміністративні зміни внесли необхідні роз'яснення, зокрема щодо того, як платники податків повинні доводити ефективне використання нерухомості як свого звичайного місця проживання.
У цій статті пояснюється, що змінилося, які умови зараз необхідні для отримання переваг режиму реінвестування, а також практичні кроки, які платники податків повинні вжити, щоб уникнути несприятливих податкових наслідків.
Правова база режиму реінвестування
Коли платник податків продає нерухомість, яка використовується ним як основне та постійне місце проживання, та реінвестує виручені кошти від продажу у придбання, будівництво, розширення або покращення іншого основного та постійного місця проживання, отриманий приріст капіталу може бути повністю або частково виключений з оподаткування.
Цей режим викладено у статті 10(5) Податкового кодексу Португалії (CIRS) та підлягає сукупному виконанню кількох суттєвих та формальних вимог. З часом Податкове управління видало обов'язкові рішення для підвищення правової визначеності та запобігання неправомірному використанню звільнення.
Адреса податкового резидентства як ключовий критерій: від 24 до 12 місяців
Одне з найважливіших нововведень стосується доведення того, що продана нерухомість справді була основним та постійним місцем проживання платника податків.
Згідно з чинною законодавчою базою, Податкове управління Португалії вимагає, щоб зареєстрована податкова адреса платника податків відповідала проданій нерухомості протягом мінімального періоду до продажу. Хоча цей період спочатку був встановлений на рівні 24 місяців, з того часу його скоротили до 12 місяців, що забезпечило більшу гнучкість та краще узгодження з реальними сімейними ситуаціями.
Як правило, нерухомість повинна бути зареєстрована як податкова резиденція платника податків принаймні за 12 місяців до дати продажу або, якщо раніше, до дати реінвестування.
Сукупні вимоги для звільнення від оподаткування приросту капіталу
Доступ до звільнення залежить від одночасного виконання всіх законодавчих умов. Зокрема, платник податків повинен забезпечити, щоб:
- Кошти від продажу, за вирахуванням будь-якої непогашеної іпотеки, пов'язаної з нерухомістю, реінвестуються в інше основне та постійне місце проживання, розташоване в Португалії, іншій державі-члені ЄС або країні ЄЕЗ з ефективним обміном податковою інформацією.
- Реінвестування відбувається у встановлені законодавством терміни, що дозволяє реінвестування до 24 місяців до продажу або до 36 місяців після відчуження.
- Намір реінвестувати прямо зазначається у податковій декларації з податку на доходи фізичних осіб за рік, у якому продається майно, включаючи суму, що підлягає реінвестуванню.
- Продана нерухомість кваліфікується як основне та постійне місце проживання, що підтверджується, зокрема, збереженням адреси податкового проживання за цією нерухомістю протягом щонайменше 12 місяців, за винятком випадків, встановлених законодавством.
Поширена практична проблема: пожертвування з подальшим продажем
Постійне джерело невизначеності виникає в ситуаціях, коли майно передається в дар, зазвичай від батьків до дітей, а потім невдовзі продається, а виручені кошти повністю реінвестуються.
Слід врахувати два критичні моменти. По-перше, звільнення може бути застосоване лише особою, яка є власником майна на момент продажу. Будь-яке попереднє право власності дарувальника не надає обдаровуваному права на звільнення.
По-друге, після дарування новий власник повинен самостійно виконати всі умови режиму. Це включає використання нерухомості як основного та постійного місця проживання та збереження своєї податкової адреси там протягом щонайменше 12 місяців до продажу або реінвестування. Той факт, що нерухомість була придбана шляхом дарування, не звільняє від цих вимог.
Виняткові ситуації та зміни в сімейних обставинах
Закон передбачає винятки з вимоги щодо 12-місячного податкового резидентства для суттєвих змін у домогосподарстві, таких як шлюб, зареєстроване партнерство, роздільне проживання, розлучення або додавання утриманців.
Ці винятки не є автоматичними. Кожен випадок має оцінюватися індивідуально та підтверджуватися відповідною документацією; у разі відсутності такої документації податкова служба може відмовити у застосуванні звільнення.
Найкращі практики планування продажу та реінвестування
Платники податків, які мають намір продати своє основне житло та реінвестувати кошти, повинні застосовувати проактивний підхід. Важливо заздалегідь підтвердити, що адреса податкового резидентства зареєстрована правильно та відповідає нерухомості, що продається.
Реінвестування слід ретельно планувати в рамках встановлених законом термінів, а всі відповідні витрати мають бути належним чином задокументовані. Намір реінвестувати завжди має бути декларований у податковій декларації за рік продажу, навіть якщо реінвестування ще не відбулося.
У сценаріях, що передбачають дарування з подальшим продажем, необхідно приділяти особливу увагу структуруванню часу володіння, проживання та реінвестування, щоб зберегти доступ до звільнення від оподаткування.
Висновок
Звільнення від оподаткування приросту капіталу від продажу основного та постійного житла залишається потужним інструментом податкового планування в Португалії. Однак тепер воно вимагає суворішого дотримання формальних та часових вимог.
Скорочення мінімального періоду податкового резидентства до 12 місяців збільшило гнучкість, зберігаючи при цьому основну мету режиму: забезпечення застосування звільнення лише до нерухомості, яка дійсно використовується як звичайне місце проживання. У складніших ситуаціях, таких як дарування з подальшим продажем, ретельне планування та належне оформлення документації є важливими для отримання вигоди та уникнення майбутніх переоцінок податків.
джерело: Обов'язкове рішення, видане Податковим та митним управлінням Португалії, справа № 29240 (рішення від 19 січня 2026 року) щодо статті 10 Податкового кодексу про доходи фізичних осіб та звільнення від оподаткування приросту капіталу шляхом реінвестування.
Ця стаття надається лише для загального ознайомлення та не є юридичною, податковою чи фінансовою консультацією. Інформація, що міститься в ній, базується на чинному на момент написання португальському законодавстві та адміністративній практиці, включаючи опубліковані обов'язкові рішення Податкової та митної служби Португалії, які можуть бути змінені або тлумачені по-різному.
Застосування описаних правил залежить від конкретних фактів та обставин кожного випадку. Не слід вживати жодних дій або утримуватися від них на основі цієї статті без отримання професійної консультації, адаптованої до конкретної ситуації читача.
Ми не несемо відповідальності за будь-які збитки, що виникли внаслідок використання інформації, що міститься в цій статті. Професійна порада слід з'ясувати перед впровадженням будь-якої транзакції або стратегії податкового планування.
Заснування с Madeira Corporate Services датується 1996 роком. MCS починав як постачальник корпоративних послуг у міжнародному бізнес-центрі Мадейри та швидко став провідною керуючою компанією… Читати далі
