Ризик бульбашки нерухомості в Португалії (і острів Мадейра) існує. The висновок Bloomberg після аналізу, проведеного 19 ОЕСР країни, включаючи Португалію, і беручи до уваги такі фактори, як співвідношення ціни житла до орендної плати, співвідношення ціни житла до доходу, реальне зростання цін на житло, зростання номінальних цін на житло та зростання житлових кредитів.
Bloomberg визначив два фактори, які вказують на бульбашку нерухомості в Португалії: ціни на житло на 56% вищі за орендну плату і майже на 47% вищі за дохід домогосподарства. З огляду на останні квартальні дані, реальна ціна на будинки в Португалії зросла на 11.6%, а номінальна ціна на 9.4%. З іншого боку, житлові кредити впали на 2%, але дані щодо житлових кредитів, наданих особам, які не є громадянами Португалії, можуть свідчити про інше, враховуючи MCSпопередній досвід.
Але не лише Bloomberg попереджає про бульбашку нерухомості в Португалії та, відповідно, на острові Мадейра. У січні 2022 року Єврокомісія про ризик «потенційної переоцінки». За даними Комісії до Європейського парламенту, Ради та Європейського економічного та соціального комітету звітом, «Португалія є єдиною країною-членом, де ціни на житло зростають більш ніж на 6% щороку з 2016 року поспіль».
Окрім Європейської комісії та Bloomberg, Фонд Франсишку Мануеля душ Сантуша (FFMS), провідний економічний аналітичний центр Португалії, також попереджені що «сукупний індекс цін на житло в Португалії показує... надмірне зростання, починаючи з четвертого кварталу 2017 року».
Чому зростають ціни?
Відповідно до дослідження, проведеного ФСФР, є кілька причин, чому ціни на нерухомість все ще ростуть, що призводить до бульбашки нерухомості в Португалії та на острові Мадейра:
- Високий попит на житло підтримується збільшенням наявного доходу та зниженням безробіття, особливо у великих містах Португалії;
- Суттєве зростання житлових кредитів в контексті очікувань високих цін на житло;
- Відсутність жорсткості в пропозиції житла, що може призвести до «втрат добробуту, пов’язаних із завищенням цін на ринку житла»;
- Інвестиції в «привабливе» туристичне житло, оскільки короткострокова оренда для туристів забезпечує «суттєво вищу віддачу», ніж постійна оренда для місцевого населення (що на острові Мадейра є суттєвим фактором, оскільки цілорічний туристичний напрямок).
Крім вищезазначених факторів, прискорення прямих іноземних інвестицій у нерухомість через золоті візи, поява Brexit і програма цифрового кочівника за ініціативи регіонального уряду Мадейри, острів Мадейра піддався значному зростанню попиту на житло. Зростання попиту наразі зустрічається нестачею або навмисно обумовленою пропозицією, оскільки підрядники прагнуть збільшити норму прибутку.
Бульбашка нерухомості в Португалії. А як щодо Мадейри?
Наведений вище сценарій стосується Мадейри. У квітні 2022 року столиця Мадейри стала третім найдорожчим містом країни для купівлі нерухомості (2270 євро/м2), а до червня 2022 року ціни на житло на Мадейрі збільшився на 20% порівняно з першим семестром 2021 року. У той же час такі сільські муніципалітети, як Кальета, Понта-ду-Сол, Сантана, Камара-де-Лобуш і Сан-Вісенте, відчувають зростання цін на продану нерухомість.
Ціни на нерухомість на Мадейрі, а саме в південних муніципалітетах, зросли так само, як у Лісабоні та Порту.
Для тих, хто все ще думає, що бульбашка нерухомості на Мадейрі не є точною, попит на нерухомість у муніципалітетах, де (за винятком Фуншала) рівень злочинності вищий, зріс під приводом безперешкодного виду на море, швидкого сполучення з аеропортом ( інвесторам слід орієнтуватися на статистику Google Maps, а не на описи агентств нерухомості) тощо.
Війна, інфляція та найвіддаленіший регіон ЄС
Згідно з Bloomberg, бульбашка нерухомості «є очевидною вразливістю, оскільки центральні банки підвищують процентні ставки та виплати іпотечних кредитів зростають», оскільки ці незалежні державні органи намагаються приборкати спровоковану війною інфляцію.
Додайте до цього глобальну економіку, яка вже сповільнюється, їй загрожує рецесія, відсутність економічної глибинки, з якою стикається найвіддаленіший регіон ЄС, і малі острівні економіки, такі як Мадейра, пов’язані через Португалію з НАТО, і ви обов’язково побачите що падіння цін на житло внаслідок вибуху бульбашки нерухомості «знищить добробут домогосподарств, послабить довіру споживачів і потенційно стримає майбутній розвиток».
Згідно з аналізом Bloomberg Economics, Португалія особливо піддається ризику в зоні євро, «в той час як Австрія, Німеччина та Нідерланди також виглядають пінними».
Чи варто інвестувати в Мадейру в цілях нерухомості?
Інвестиції в нерухомість, щоб насолодитися пенсіонерськими роками, переїхати або отримати переваги туристичного ринку, повинні бути частиною стратегії диверсифікації портфоліо і, отже, це особисте рішення.
Що потрібно враховувати в момент купівлі нерухомості на острові, це кілька факторів:
- Розташування нерухомості відносно її столиці (Фуншал);
- Зручності, доступні в межах пішої доступності (включаючи медичні послуги);
- Доступність об'єкта громадського транспорту та віддаленість від аеропорту; і
- Кінцева економічна мета, яку ви маєте щодо самої власності.
На додаток до вищезазначеного, щоб уникнути, наскільки це можливо, сплати цін на бульбашці, слід також враховувати вік нерухомості та її стан (найняти незалежного геодезиста перед покупкою), попередні ціни щодо подібної нерухомості та/або місця розташування , і чи будете ви запитувати фінансування від португальської фінансової установи.
Чи лопне?
Послужний список Мадейри, починаючи з 19 століття, утримуючи значну кількість іноземного населення завдяки туризму та емігрантам, є чудовою причиною для інвестицій. Крім того, Мадейра набуває популярності серед американських і канадських емігрантів і цифрових кочівників, які хочуть придбати нерухомість для ефективного переїзду. Незважаючи на вищесказане, ніщо не заважає регіональному уряду в майбутньому потенційно спробувати обмежити короткострокову оренду туристичної послуги на користь довгострокової оренди місцевим жителям або тому, що лопнула бульбашка житла настільки серйозна, як підтверджена в 2008 році в Іспанії.
На даний момент ціни все ще ростуть, і лопнути бульбашку, чи то на материковій частині Португалії чи на Мадейрі, є ймовірним ризиком. Інвестування в нерухомість з урахуванням цього дозволить приймати більш обґрунтовані рішення та бути краще підготовленим до майбутнього з точки зору інвестицій.
За словами Акіри Морі 森 章, голови Mori Trust Co., Ltd: «З мого досвіду роботи в сфері нерухомості, минулі історії успіху, як правило, не застосовуються до нових ситуацій. Ми повинні постійно переосмислювати себе, реагуючи на мінливі часи за допомогою нових інноваційних бізнес-моделей».
Ця стаття надається лише для загальних інформаційних цілей і не призначена як юридична чи професійна порада будь-якого роду.
Miguel Pinto-Correia має ступінь магістра міжнародної економіки та європейських студій Лісабонської школи економіки та менеджменту ISEG та ступінь бакалавра економіки Школи бізнесу та економіки Nova. Він є постійним членом Ордену економістів (Ordem dos Economistas)… Читати далі
