Продаж нерухомості в Португалії часто пов'язаний з різними витратами. Серед них постійно виникають сумніви щодо того, чи можна вирахувати витрати на адвокатів, юристів та експертів для розрахунку приросту капіталу в IRS (Податку на доходи фізичних осіб Португалії). Португальська податкова та митна служба (AT) послідовно відхиляє вирахування цих витрат, стверджуючи, що їхня участь не є необхідною для завершення продажу, а радше є вибором, зробленим залученими сторонами. Чи має ця позиція юридичне підтвердження? Давайте розглянемо це питання з точки зору закону, судових рішень та адміністративної доктрини.
Що говорить закон?
Стаття 51(1)(a) Податкового кодексу США (CIRS) зазначає, що для розрахунку приросту капіталу вартість придбання збільшується на:
«витрати на покращення майна, що підтверджується та здійснюється протягом останніх п’яти років, а також необхідні та фактично понесені витрати, пов’язані з придбанням та продажем».
Фраза «необхідні та фактично понесені витрати, невід’ємні від придбання та продажу» є центральною для аналізу. Закон вимагає, щоб витрати були необхідними та невід’ємними від купівлі або продажу майна.
Що кажуть суди?
Рішення суду були чіткими та послідовними: відрахуванню підлягають лише витрати, які є об'єктивно необхідними та невіддільними від придбання або продажу майна. Тобто ті, без яких угода не могла б відбутися.
Вищий адміністративний суд у своєму рішенні 2024 року уточнив:
«Витрати вважаються необхідними, коли вони однозначно пов’язані з конкретною операцією, яка призводить до оподатковуваного приросту капіталу (наприклад, комісійні агентству нерухомості або брокеру), а будь-які інші витрати, такі як ті, що пов’язані з процедурою виселення, не підпадають під цю категорію».
(Рішення Верховного адміністративного суду від 11 січня 2024 року)
Аналогічно, Південний центральний адміністративний суд наголосив:
«Для визначення оподатковуваного приросту капіталу в IRS можна враховувати лише витрати, безпосередньо пов’язані з придбанням або продажем майна, тобто витрати, які невіддільні від самої операції, а не ті, що не пов’язані з операцією або не є її частиною».
(Рішення Південно-центрального адміністративного суду від 14 квітня 2015 року)
Приклади визнаних та неприйнятих витрат
Прийнято:
Комісійні від агентств нерухомості враховуються за умови, що вони належним чином задокументовані та безпосередньо пов'язані з угодою.
Витрати на оформлення актів та реєстрацію права власності;
Юридично передбачені витрати, такі як енергетична сертифікація.
(Постанова CAAD від 31 січня 2013 р.)
Не прийнято:
Гонорари адвокатів, соліситорів та експертів, якщо їхня участь не є юридично обов'язковою для завершення продажу;
Судові або арбітражні витрати, пов'язані з додатковими спорами;
Витрати, пов'язані з порушеннями умов договору або попередніми суперечками.
(Рішення Верховного адміністративного суду від 10 листопада 2021 року)
Енергетична сертифікація: особливий випадок
Енергетична сертифікація є парадигматичним прикладом обов'язкових і, отже, витрат, що підлягають відрахуванню. З 2009 року отримання енергетичного сертифіката є законодавчою вимогою для продажу нерухомості, а його вартість визнається витратами, що підлягають відрахуванню, для цілей приросту капіталу.
(Постанова CAAD від 31 січня 2013 р.)
Висновок
Позиція Атлетічного прокурора підтверджується законом та судовими рішеннями: витрати на адвокатів, соліситорів та експертів, як правило, НЕ відраховуються для цілей IRS щодо приросту капіталу, окрім випадків, коли їхня участь є юридично необхідною для здійснення угоди. Можна враховувати лише об'єктивно необхідні та невіддільні від операції продажу витрати.
Рекомендація: Перш ніж декларувати витрати як такі, що підлягають відрахуванню, переконайтеся, що вони є або юридично необхідними, або необхідними для завершення продажу, а також належним чином задокументованими та однозначно пов'язаними з транзакцією. У разі сумнівів, зверніться до податкового фахівця.
джерела:
Рішення Верховного адміністративного суду від 11 січня 2024 року
Рішення Південного центрального адміністративного суду від 14 квітня 2015 року
Рішення Вищого адміністративного суду від 10 листопада 2021 року
Рішення CAAD від 31 січня 2013 року
Заснування с Madeira Corporate Services датується 1996 роком. MCS починав як постачальник корпоративних послуг у міжнародному бізнес-центрі Мадейри та швидко став провідною керуючою компанією… Читати далі
