Що потрібно знати, щоб уникнути втрати звільнення від податку на приріст капіталу під час продажу вашого основного будинку
Під час продажу вашого основного житла в Португалії, приріст капіталу (відомий як майс-валіас) може бути звільнено від сплати податку на доходи фізичних осіб (IRS), якщо платник податків реінвестує відповідну суму в інше основне житло у встановлені законом терміни.
Для багатьох власників нерухомості та експатів це правило стає особливо актуальним, коли затримки будівництва, проблеми з банківським фінансуванням або відкладені акти на власність наближаються до законного терміну реінвестування. Розуміння законів, що стосуються реінвестування приросту капіталу в Португалії тому важливо уникнути непередбачених податкових зобов'язань.
Що говорить закон
Португальське податкове законодавство дозволяє виключення оподаткування приросту капіталу, коли платник податків реінвестує кошти від продажу їхнього основного житла, після вирахування будь-якої непогашеної іпотеки на продану нерухомість, в іншу нерухомість, призначену для їхнього основного місця проживання.
Однак ця перевага застосовується лише за умови виконання кількох сукупних умов:
Реінвестування має відбутися протягом періоду, який починається за 24 місяці до продажу та закінчується через 36 місяців після продажу первісної власності.
Платник податків повинен заявляють про свій намір реінвестувати у декларації з податку на доходи фізичних осіб за рік, у якому було продано майно.
Майно, що продається, повинно було служити платником податків основне та постійне місце проживання протягом щонайменше 12 місяців до продажу, за винятком виняткових обставин.
Після придбання нової нерухомості, вона повинна бути визначено як основне місце проживання платника податків протягом 12 місяців.
У випадках, що стосуються будівництва, майно повинно бути зареєстровано в податкових органах протягом 48 місяців з моменту продажу та визначено як основне місце проживання до кінця п'ятого року після продажу.
Ці вимоги випливають з правил, що регулюють реінвестування приросту капіталу в Португалії згідно з Податковим кодексом про доходи фізичних осіб.
Чи можна продовжити 36-місячний термін?
Коротка відповідь - це немає.
Згідно з нещодавнім обов'язковим рішенням, виданим Податковим управлінням Португалії (Процес 28910, рішення від 27 лютого 2026 року), 36-місячний термін реінвестування вважається суворим та остаточним юридичним терміном.
У рішенні прямо зазначено, що законодавство не передбачає жодного продовження цього періоду за жодних обставин.
Це означає, що навіть коли затримки спричинені факторами, що не залежать від платника податків, такими як:
затримки будівництва,
питання ліцензування,
затримки банківського фінансування,
проблеми з розкладом остаточного акта,
Податкове законодавство робить не дозволити продовження терміну реінвестування скористатися звільненням від оподаткування приросту капіталу.
Практичний випадок, розглянутий податковою службою
У випадку, проаналізованому Податковим управлінням Португалії, платник податків продав своє основне місце проживання та використав частину виручених коштів для погашення існуючої іпотеки, а іншу частину – як завдаток за нову нерухомість, що будується.
Однак, через затримки будівництва, остаточний акт на нову нерухомість було підписано. приблизно через три місяці після закінчення встановленого законом 36-місячного періоду реінвестування.
Як наслідок, платник податків втратив податкову пільгу, а приріст капіталу став оподатковуваним згідно із загальними правилами IRS.
Це рішення підсилює вузьке тлумачення, що застосовується до правил щодо реінвестування приросту капіталу в Португалії.
Ключові винесення
Слід пам'ятати про кілька важливих моментів:
Команда 36-місячний період реінвестування починається з дати продажу початкової нерухомості.
Також може відбуватися реінвестування до 24 місяців до продажуза умови належного декларування.
Недотримання терміну реінвестування зазвичай призводить до оподаткування приросту капіталу згідно зі стандартними правилами IRS.
Закон не надає винятків чи розширень, навіть якщо забудовники, фінансові установи чи органи державної влади спричиняють затримки.
Найкращі практики, щоб уникнути втрати податкової пільги
Щоб зберегти статус звільнення від оподаткування під час реінвестування приросту капіталу в Португалії, платникам податків слід врахувати кілька запобіжних заходів.
По-перше, планувати транзакцію з достатнім часовим буфером, особливо при купівлі нерухомості, що будується.
По-друге, підтвердіть заздалегідь графік схвалення іпотеки та графік оформлення акта.
По-третє, у будівельних сценаріях уважно стежте за термінами податкової реєстрації нерухомості та його офіційне призначення основним місцем проживання.
По-четверте, завжди заявити про намір реінвестувати дохід IRS за рік продажу.
Нарешті, ведіть повну документацію, включаючи:
договори обіцянки,
квитанції про оплату,
акти про хід будівництва,
звіти про перевірку,
та листування з забудовниками або фінансовими установами.
Належна документація може не продовжити термін, але вона залишається важливою для цілей дотримання вимог та аудиту.
Висновок
Податкові правила, що регулюють реінвестування приросту капіталу в Португалії забезпечують цінне звільнення від податків для домовласників, які продають своє основне житло та реінвестують виручені кошти в інше основне житло.
Однак, режим є суворо обумовлено дотриманням точних термінів та формальних вимог. Зокрема, 36-місячний період реінвестування є остаточним і не може бути продовжений, навіть коли затримки виникають з обставин, що не залежать від платника податків.
Тому ретельне планування, своєчасна юридична консультація та належне оформлення документації є важливими для збереження податкової вигоди.
Ця стаття надається лише для загального ознайомлення та не є юридичною, податковою чи фінансовою консультацією. Португальські податкові правила щодо приросту капіталу та реінвестування коштів від продажу основного житла можуть відрізнятися залежно від індивідуальних обставин платника податків, статусу резидента, історії власності та конкретної структури угоди. Хоча було докладено всіх зусиль для забезпечення точності на момент публікації, законодавство, адміністративні тлумачення та практика податкових органів можуть змінюватися. Читачам слід звернути увагу професійні консультації кваліфікованих податкових консультантів перш ніж приймати будь-яке рішення щодо реінвестування приросту капіталу в Португалії.
Заснування с Madeira Corporate Services датується 1996 роком. MCS починав як постачальник корпоративних послуг у міжнародному бізнес-центрі Мадейри та швидко став провідною керуючою компанією… Читати далі
