Правила Португалії щодо реінвестування податку на приріст капіталу дозволяють повне звільнення від оподаткування, коли виручені кошти від продажу реінвестуються в інше основне житло. Обов'язковий висновок 2025 року (Процесо 28272) підтверджує, що нерезиденти також можуть претендувати на допомогу, якщо домогосподарство займає нерухомість як своє постійне місце проживання.
1. Передумови: Обов'язковий висновок, що роз'яснює правила
Ця стаття базується на обов'язковому податковому висновку, виданому 13 листопада 2025 року відповідно до процес № 28272. У висновку тлумачиться стаття 10(5) Податкового кодексу США та роз'яснюється, як звільнення від реінвестування застосовується до продавців-нерезидентів, які мають сім'ю в Португалії.
У постанові підтверджується, що звільнення від сплати податків залишається доступним навіть тоді, коли платник податків проживає за кордоном, за умови, що домогосподарство відповідає законним вимогам щодо проживання.
2. Що дозволяють правила реінвестування податку на приріст капіталу в Португалії
Португалія виключає приріст капіталу з оподаткування, якщо:
- Продана нерухомість слугувала основним та постійним місцем проживання платника податків або домогосподарства, та
- Кошти реінвестуються в інше житло, що відповідає вимогам, у встановлені законом терміни.
У рішенні повторюється, що прибутки є результатом обтяжливої передачі прав на нерухомість.
Це звільнення пропонує значні переваги планування для інвесторів, які реінвестують у Португалію або Мадейру.
3. Обов'язкові умови для звільнення від реінвестування
Щоб отримати звільнення, інвестори повинні виконати всі законодавчі вимоги. Обов'язковий висновок чітко підсумовує їх.
а) Період реінвестування
Реінвестуйте виручені кошти за 24 місяці до або через 36 місяців після продажу.
b) Декларація про наміри
Заявіть про намір реінвестування у податковій декларації IRS за рік продажу.
c) Вимога щодо основного місця проживання (до продажу)
Підтвердіть, що нерухомість була основним місцем проживання платника податків або домогосподарства протягом попередніх 12 місяців.
d) Вимога щодо основного місця проживання (після реінвестування)
Забезпечте, щоб нова нерухомість стала основним місцем проживання домогосподарства протягом 12 місяців.
e) Справжня єдність домогосподарства
Зберігайте ефективну сімейну одиницю, навіть коли фізичне співжиття неможливе. Ці зобов'язання застосовуються однаково і на Мадейрі.
4. Ключове уточнення: нерезиденти все ще можуть претендувати на допомогу
Головне питання, розглянуте у обов'язковому висновку 2025 року, було прямим:
Чи може власник нерухомості, який не є резидентом, скористатися звільненням від реінвестування, якщо сім'я проживає в Португалії?
Відповідь - так.
У висновку зазначено, що закон використовує термін «або» («ou») для відокремлення місця проживання платника податків від місця проживання домогосподарства. Це дозволяє лише місце проживання домогосподарства відповідати цій умові.
Судова практика, що підтверджує це тлумачення
- Рішення Арбітражного суду підтверджують, що місце проживання подружжя відповідає правилу.
- Адміністративний суд дійшов такого ж висновку в іншому рішенні.
Практичний ефект
Інвестор-нерезидент має право на повне звільнення від оподаткування, якщо:
- Родина займала продану нерухомість як основне місце проживання,
- Нова нерухомість стає основним місцем проживання родини, і
- Усі вимоги щодо термінів та декларації дотримано.
У висновку наголошується, що проживання за кордоном не вилучає платника податків із сімейного господарства.
5. Наслідки для інвесторів на Мадейрі
На Мадейрі застосовується Португальський кодекс про податок на доходи фізичних осіб. Звільнення від сплати податків діє так само на острові.
Рішення посилює визначеність планування для:
- Нерезиденти з сім'ями, які проживають у Фуншалі або в інших місцях,
- Глобальні фахівці, які мають право на проживання за кордоном, водночас підтримуючи сімейне життя на Мадейрі.
Це робить Мадейру надзвичайно привабливою для довгострокових сімейних інвестиційних стратегій.
6. Контрольний список відповідності для інвесторів у нерухомість
Виконайте ці кроки, щоб отримати звільнення від податку на приріст капіталу згідно з правилами реінвестування в Португалії:
- Підтвердьте місце проживання домогосподарства: Переконайтеся, що члени сім'ї використовували нерухомість як основне місце проживання протягом останніх 12 місяців.
- Контролюйте терміни реінвестування: реінвестуйте протягом 24-місячного/36-місячного періоду.
- Задекларуйте реінвестування: Вкажіть намір реінвестування у податковій декларації.
- Правильно розподіліть нову нерухомість: зареєструйте фінансове місце проживання домогосподарства в новій нерухомості протягом 12 місяців.
- Підтримуйте докази єдності домогосподарства: демонструйте функціонуючий шлюб або сімейну одиницю.
7. Поширені запитання
- Чи можуть нерезиденти скористатися звільненням від реінвестування в Португалії? Так. Нерезидент може претендувати на це, якщо домогосподарство займало продану нерухомість як своє основне місце проживання.
- Чи потрібно платнику податків проживати в Португалії? Ні. Достатньо мати місце проживання домогосподарства.
- Який термін реінвестування? Реінвестуйте в період від 24 місяців до до 36 місяців після продажу.
- Чи має новий будинок стати основним місцем проживання? Так. Виділіть його як основне місце проживання протягом 12 місяців.
- Чи застосовуються ці правила на Мадейрі? Так. Мадейра дотримується того ж Податкового кодексу про доходи фізичних осіб, що й материкова Португалія.
8. Висновок
Обов'язковий висновок від 13 листопада 2025 року (процес 28272) уточнює важливий момент для міжнародних сімей: право на отримання допомоги залежить від місця проживання домогосподарства, а не від особистого місця проживання платника податків.
Для інвесторів у нерухомість у Португалії та на Мадейрі таке тлумачення підсилює привабливість місцевих стратегій реінвестування. Воно забезпечує чіткий та надійний шлях до отримання звільнення від оподаткування приросту капіталу згідно з правилами реінвестування Португалії.
Інформація, що міститься в цій статті, надається лише для загального ознайомлення та не є юридичною, податковою, бухгалтерською чи інвестиційною консультацією. Ця стаття базується на обов'язковому висновку, виданому Податковим управлінням Португалії відповідно до Processo n.º 28272 від 13-11-2025, а також на застосовних положеннях Португальського кодексу про податок на доходи фізичних осіб (CIRS), чинного на дату публікації. Хоча було докладено всіх зусиль для забезпечення точності інформації, що міститься в цій статті, тлумачення португальського податкового законодавства може змінюватися внаслідок адміністративної практики, законодавчих змін або майбутньої судової практики, і такі зміни можуть відбуватися без попереднього повідомлення.
Режим реінвестування згідно зі статтею 10(5) CIRS містить складні та кумулятивні законодавчі вимоги. Його застосування повністю залежить від конкретних фактів та обставин кожного платника податків. Посилання на обов'язковий висновок, наведені в цій статті, є ілюстративними та не вичерпують чинну правову базу. Обов'язкові висновки, видані Податковим органом Португалії, є обов'язковими лише для платника податків, який подає запит, та податкового органу стосовно фактів, наведених у відповідному запиті. Вони не зобов'язують інших платників податків і не гарантують ідентичних результатів у різних фактичних ситуаціях.
Ніщо в цій статті не слід тлумачити як створення відносин між клієнтом і консультантом з Madeira Corporate Services (MCS) або будь-якого з його фахівців. Будь-яке використання інформації, що міститься в цьому документі, здійснюється читачем на власний ризик. MCS прямо відмовляється від будь-якої відповідальності за будь-які прямі, непрямі, випадкові, побічні або інші збитки чи шкоду, що можуть виникнути внаслідок використання цієї статті або будь-якого рішення, прийнятого на основі її змісту.
Інвестори в нерухомість, нерезиденти та іноземці, які розглядають продаж нерухомості або реінвестування в Португалії або... Автономний регіон Мадейра Перш ніж вживати будь-яких заходів, слід отримати персональну консультацію від кваліфікованих фахівців з права та оподаткування. Інвесторам також слід враховувати потенційну взаємодію з іншими податковими режимами, включаючи зобов'язання щодо іноземних податків, угоди про уникнення подвійного оподаткування, вимоги до звітності та правила резидентства. Професійна консультація особливо важлива при вирішенні питань, що стосуються транскордонних сімей, домогосподарств зі змішаним проживанням або складних структур реінвестування.
MCS не гарантує та не стверджує, що інформація в цій статті є повною, точною, актуальною або застосовною до будь-якої конкретної ситуації. MCS не гарантує сприятливого податкового режиму чи результатів, і жоден читач не повинен діяти чи утримуватися від дій виключно на основі інформації, що міститься в цій статті. Будь-які приклади чи сценарії, використані в цій статті, є загальними та не відображають жодної конкретної ситуації клієнта.
Щоб отримати індивідуальні консультації щодо правил реінвестування податку на приріст капіталу в Португалії, читачам наполегливо рекомендується звернутися до офіційна консультація з MCS або іншого кваліфікованого консультанта.
Заснування с Madeira Corporate Services датується 1996 роком. MCS починав як постачальник корпоративних послуг у міжнародному бізнес-центрі Мадейри та швидко став провідною керуючою компанією… Читати далі
