Португальские налоговые органы издали обязательное к исполнению решение (Процесс 26650, 9 февраля 2026 г.), разъясняющее важный вопрос в соответствии со статьей 10 Кодекса о подоходном налоге с физических лиц (CIRS): может ли налогоплательщик воспользоваться... освобождение от реинвестирования прироста капитала Более одного раза в течение короткого периода времени, в том числе, если прошло менее трех лет, при соблюдении юридических условий?
В данной статье представлен структурированный технический анализ решения суда и его последствий для лиц, продающих свое основное место жительства в Португалии.
1. Правовая основа: Статья 10(5) CIRS
Согласно статье 10(5) Португальского кодекса о подоходном налоге с физических лиц (CIRS), прирост капитала, полученный от продажи имущества, квалифицируемого как Habitação Própria e Permanente (HPP – постоянный жильеЛица, имеющие основное и постоянное место жительства, могут быть освобождены от налогообложения при соблюдении определенных совокупных условий.
Исключение применяется в следующих случаях:
чистая выручка от продажи (после погашения любых кредитов на приобретение) реинвестируются.
Реинвестиции осуществляются в:
Приобретение другой недвижимости;
Земельный участок под строительство и само строительство;
Расширение или улучшение другого объекта недвижимости;
Новый объект также предназначен исключительно для использования в качестве ГЭС.
Реинвестирование происходит между:
24 месяца назад, и
36 месяцев с даты продажи;
Налогоплательщик заявляет о намерении реинвестировать средства в налоговой декларации за год продажи.
Проданная недвижимость использовалась в качестве объекта, финансируемого за счет налогового резидентства (что подтверждено налоговым местом жительства), в течение 12 месяцев, предшествующих продаже, за исключением исключительных обстоятельств.
Эти требования являются кумулятивными и должны толковаться строго.
2. Факты, учтенные при вынесении обязательного решения.
В данном случае имела место следующая последовательность событий:
В 2022 году налогоплательщик продал основное место жительства.
Вырученные от продажи средства были реинвестированы в новый объект недвижимости в 2022 году.
В 2025 году был продан второй объект недвижимости (инвестиционный объект).
В 2025 году был приобретен третий объект недвижимости, который был обозначен как ГЭС.
Налогоплательщик поинтересовался, может ли снова применяться освобождение от налога на прирост капитала, даже если с момента предыдущей реинвестиции прошло менее 3 лет, и имеют ли значение исключительные личные обстоятельства (смерть члена семьи).
3. Позиция налогового органа
Налоговое управление подтвердило, что решающим фактором является а не трехлетний промежуток между приобретениями, но выполняются ли установленные законом условия в соответствии со статьей 10(5) и (6) CIRS в отношении каждой транзакции.
В частности:
Если проданное в 2025 году имущество представляло собой объект жилищного строительства налогоплательщика за 12 месяцев до продажи;
Если реинвестирование произошло в рамках разрешенных законом сроков;
Если намерение реинвестировать было должным образом заявлено;
И если будут соблюдены все остальные юридические требования;
В этом случае налогоплательщик может снова воспользоваться льготой по налогу на прирост капитала.
Автоматического запрета на последовательные реинвестиции не существует.
4. Трехлетнее заблуждение
Распространенное заблуждение на практике заключается в том, что после осуществления реинвестиций недвижимость необходимо сохранять в течение 3 лет, чтобы сохранить налоговую льготу.
Закон не предусматривает такого срока содержания под стражей.
Вместо этого соответствующие правила синхронизации касаются:
Период реинвестирования (24 месяца до / 36 месяцев после продажи);
Требование заключается в том, что продаваемое имущество должно было находиться под воздействием высокотемпературной обработки (HPP) не менее 12 месяцев до момента продажи, если только исключительные обстоятельства не оправдывают иное.
Таким образом, продажа реинвестированной недвижимости в течение трех лет не приводит к автоматической отмене льготы, при условии соблюдения всех условий в новой сделке.
5. Исключительные обстоятельства
В постановлении упоминается юридическое исключение, введенное Декретом-Леем № 57/2024, которое обеспечивает гибкость в случаях, когда несоблюдение 12-месячного требования по ГЭП обусловлено исключительные обстоятельства.
Хотя в постановлении не содержится подробных пояснений, это положение может применяться в таких ситуациях, как:
Смерть члена семьи;
Тяжелое заболевание;
Непредвиденные жизненные обстоятельства, влияющие на место постоянного проживания.
Каждый случай оценивается индивидуально.
6. Практические технические аспекты
С точки зрения соблюдения законодательства, налогоплательщики должны обеспечить:
Точное указание намерения реинвестировать средства в Modelo 3.
Надлежащее оформление документов, подтверждающих регистрацию места жительства;
Явные признаки наличия ГПП;
Контроль за соблюдением сроков реинвестирования;
Расчет чистых реинвестиций после амортизации кредита.
Частичное реинвестирование приводит к пропорциональному налогообложению нереинвестированной части.
Кроме того, данное исключение распространяется только на объекты недвижимости, расположенные в:
Португалия; или
Другое государство-член ЕС или ЕЭЗ (с обменом налоговой информацией).
7. Ключевые вынос
Обязывающее решение подтверждает:
В соответствии с законом допускается многократное последовательное реинвестирование.
Законодательно не установлено требование о трехлетнем сроке владения.
Каждая сделка по реализации должна независимо удовлетворять условиям статьи 10 CIRS.
Исключительные личные обстоятельства могут оправдать отклонения от строгих временных требований.
Данное исключение носит условный характер и зависит от соблюдения требований законодательства.
Заключение
Реинвестирование прироста капитала в Португалии Этот режим остается одним из наиболее важных механизмов планирования для частных лиц, осуществляющих переходы в сфере жилой недвижимости.
Однако его применение носит технический характер и зависит от конкретных обстоятельств. Последовательные реинвестиции требуют тщательной структуризации и документации для обеспечения сохранения права на участие.
Перед реинвестированием прироста капитала в Португалии, профессиональный обзор Настоятельно рекомендуется во избежание непреднамеренного налогообложения прироста капитала.
Данная статья содержит общую информацию о налоге на прирост капитала при реинвестировании в Португалии на основании обязательного решения португальских налоговых органов (Процесс 26650, 9 февраля 2026 г.). Она не является налоговой или юридической консультацией. Применение статьи 10 Налогового кодекса Португалии зависит от индивидуальных обстоятельств и надлежащего соблюдения всех законодательных требований.
Основание Madeira Corporate Services восходит к 1996 году. MCS начинала как поставщик корпоративных услуг в Международном бизнес-центре Мадейры и быстро стала ведущей управляющей компанией… Читать далее
