Понимание цели аудита соответствия законодательству
Аудит соответствия законодательству — это структурированный процесс проверки, призванный подтвердить, что недвижимость и ее приобретение соответствуют всем применимым законам и правилам Португалии.
Для инвесторов это своего рода мера предосторожности, позволяющая выявить потенциальные юридические, налоговые и нормативные риски до завершения покупки.
В Португалии этот аудит включает в себя проверку законодательства о собственности, лицензирования городской деятельности, налоговых обязательств и соблюдения законодательства о борьбе с отмыванием денег. Независимо от того, является ли актив жилым, коммерческим или частью более широкой инвестиционной структуры, соблюдения правовых норм аудит подтверждает, что его можно безопасно и законно приобрести.
Ключевые области, охватываемые аудитом соответствия законодательству
1. Проверка права собственности и права собственности
Первый этап включает в себя комплексную проверку свидетельства о регистрации права собственности на недвижимость (Certidão do Registo Predial) и налоговая регистрация (Кадернета Предиал).
Адвокаты подтверждать:
- полное и бесспорное право собственности продавца;
- отсутствие ипотечных кредитов, залогов или ожидаемых судебных исков; а также
- точная регистрация границ и долей имущества.
Этот шаг гарантирует инвестору получение чистого права собственности и предотвращает будущие судебные разбирательства или административные споры.
2. Соответствие городским и строительным нормам
В соответствии с Законом о градостроительстве и строительстве (RJUE) и местными муниципальными правилами все здания должны иметь соответствующие лицензии и разрешения на строительство, эксплуатацию и заселение.
Таким образом, аудит соблюдения правовых норм проверяет:
- действующие лицензии на строительство и эксплуатацию (Licença de Construção и Licença de Utilização);
- соблюдение разрешений на строительство и правил зонирования;
- отсутствие незаконных работ или несанкционированных изменений в использовании; а также
- существуют ли какие-либо ожидаемые процедуры легализации.
В отношении активов, ранее имевших нарушения, в ходе аудита оценивается возможность и сроки проведения корректирующей легализации перед приобретением.
3. Техническая документация и оценка
Профессиональная оценка в Португалии должна проводиться экспертами, аккредитованными CMVM, и подтверждаться официальной документацией, такой как архитектурные планы, энергетические сертификаты и лицензии на эксплуатацию.
Эти отчеты проверяются в ходе аудита для подтверждения физического состояния объекта, его соответствия юридическим требованиям и стоимостной основы, гарантируя, что решения инвесторов принимаются на основе проверенных технических данных.
4. Соблюдение налогового и финансового законодательства
Полный налоговый обзор изучает:
- урегулирование всех налог на недвижимость (IMI, IMT и гербовый сбор);
- любые непогашенные коммунальные платежи или платежи за коммунальные услуги; а также
- применимые льготы или преимущества (например, в рамках программ городской реабилитации).
Для корпоративных покупателей или тех, кто использует инвестиционные инструменты, аудит также учитывает последствия подоходного налога и НДС в соответствии с португальским законодательством.
5. Проверки по борьбе с отмыванием денег (AML/CFT)
Операции с недвижимостью в Португалии находятся под строгим контролем по ПОД/ФТ со стороны национального регулятора IMPIC, а проверка соблюдения законодательства IPA гарантирует, что:
- все стороны (покупатели, продавцы, агенты и посредники) прошли надлежащую идентификацию и проверку;
- бенефициарная собственность прозрачна; и
- выполняются обязательства по представлению отчетности по сделкам на крупные суммы.
Это не только снижает репутационные и юридические риски, но и способствует принятию транзакции финансовыми учреждениями.
6. Договорные гарантии и условия закрытия
Наконец, результаты аудита используются при составлении договоров купли-продажи и договоров купли-продажи.
Типичные положения о снижении рисков включают в себя:
- приостанавливающие условия (например, получение действующей лицензии на размещение или отмена существующих сборов);
- заявления и гарантии, подтверждающие соблюдение городских и налоговых норм; а также
- положения об удержании цены или возмещении убытков для покрытия возможных непредвиденных обстоятельств.
Эти правовые инструменты гарантируют, что позиция покупателя остается защищенной вплоть до и после заключения окончательного договора купли-продажи.
Результаты и выгоды для инвесторов
Результатом аудита соблюдения правовых норм является подробный отчет, в котором кратко излагается:
- текущий статус соответствия;
- выявленные риски и их существенное влияние;
- корректирующие меры, необходимые перед покупкой; и
- документация, которая будет получена при закрытии.
Это обеспечивает инвесторам четкую структуру принятия решений, предотвращает дорогостоящие сюрпризы и гарантирует, что каждый вложенный евро будет подкреплен юридически надежным активом.
Почему это важно для международных покупателей
Иностранные инвесторы часто полагаются на агентов или нотариусов, не проводя тщательную проверку соответствия объекта недвижимости требованиям законодательства.
Однако муниципалитеты Португалии могут отозвать лицензию на эксплуатацию, приостановить регистрацию или наложить штрафы за прошлые нарушения.
Аудит соответствия юридическим требованиям предотвращает подобные проблемы, подтверждая, что недвижимость соответствует городским, налоговым и противоотмывочным стандартам еще до завершения строительства.
Для инвесторов, рассматривающих такие регионы, как Мадейра, где рынки туризма, переезда и краткосрочной аренды весьма активны, этот этап комплексной проверки является обязательным. Madeira Corporate Services сочетает в себе местные юридические знания с международными стандартами соответствия, обеспечивая полную прозрачность и конфиденциальность транзакций.
Заключение
В условиях все более регулируемого рынка проверка соблюдения правовых норм больше не является факультативным мероприятием; это краеугольный камень надежной стратегии инвестиций в недвижимость в Португалии.
Проводя независимую проверку права собственности, соответствия городским нормам, фискальной организованности и соблюдения законодательства о борьбе с отмыванием денег, инвесторы обретают спокойствие и защищают долгосрочную стоимость своих активов.
Для получения индивидуальной консультации или помощи в проведении проверки соблюдения юридических норм перед покупкой недвижимости в Португалии или на Мадейре, пожалуйста, связаться с Madeira Corporate Services or запланируйте встречу с нашей командой.
Эта статья носит исключительно информационный характер и не является юридической или налоговой консультацией. Перед принятием решения об инвестициях или покупке недвижимости следует получить профессиональную консультацию.
Лилия окончила в 2002 году юридический факультет Нового университета Лиссабона. Она присоединилась MCSЮридическая команда компании в 2003 году оказывала поддержку юридическому отделу в сфере корпоративного права и судоходства… Читать далее
