Риск пузыря на рынке недвижимости в Португалии (и остров Мадейра) существуют. В вывод из Bloomberg после анализа, проведенного 19 ОЭСР странах, включая Португалию, и принимая во внимание такие факторы, как отношение цены жилья к арендной плате, отношение цены дома к доходу, рост реальной цены дома, рост номинальной цены дома и рост жилищного кредита.
Bloomberg определил два фактора, которые указывают на пузырь на рынке недвижимости в Португалии: цены на жилье на 56% выше арендной платы и почти на 47% выше дохода домохозяйства.. Учитывая последние квартальные данные, реальная цена домов в Португалии выросла на 11.6%, а номинальная — на 9.4%. С другой стороны, жилищный кредит упал на 2%, но данные о жилищном кредите, выданном непортугальским гражданам, могут указывать на обратное, учитывая MCSпредыдущий опыт.
Но не только Bloomberg предупреждает о пузыре на рынке недвижимости в Португалии и, соответственно, на острове Мадейра. В январе 2022 года Европейская комиссия риск «потенциальной переоценки». По данным Комиссии Европейского парламента, Совета и Европейского экономического и социального комитета отчету, «Португалия является единственным государством-членом, где цены на жилье растут более чем на 6% каждый год с 2016 года подряд».
Помимо Европейской комиссии и Bloomberg, Фонд Франсишку Мануэля душ Сантуша (FFMS), ведущий экономический аналитический центр в Португалии, также предупреждены что «агрегированный индекс цен на жилье в Португалии показывает… чрезмерный рост, начиная с четвертого квартала 2017 года».
Почему растут цены?
Согласно исследованию, проведенному ФСФР, есть несколько причин, по которым цены на недвижимость продолжают расти, что приводит к пузырю на рынке недвижимости в Португалии и на острове Мадейра:
- Более высокий спрос на жилье поддерживается увеличением располагаемого дохода и снижением безработицы, особенно в крупных городах Португалии;
- Существенный рост жилищного кредита в контексте ожиданий высоких цен на жилье;
- Отсутствие жесткости предложения жилья, что может привести к «потерям благосостояния, связанным с завышением цен на рынке жилья»;
- Инвестиции в «привлекательное» туристическое жилье, поскольку краткосрочная аренда для туристов обеспечивает «значительно более высокую отдачу», чем постоянная аренда местному населению (что на острове Мадейра является существенным фактором, поскольку круглогодичное туристическое направление).
Помимо вышеперечисленных факторов, ускорение прямых иностранных инвестиций в недвижимость за счет золотые визы, появление Брексита и программа цифровых кочевников по инициативе регионального правительства Мадейры, вызвали значительный рост спроса на жилье на острове Мадейра. Рост спроса в настоящее время удовлетворяется за счет нехватки или преднамеренно обусловленного предложения, поскольку подрядчики стремятся увеличить размер прибыли.
Пузырь недвижимости в Португалии. А Мадейра?
Вышеприведенный сценарий применим к Мадейре. В апреле 2022 года столица Мадейры стала третьим самым дорогим городом в стране для покупки недвижимости (2270 евро/м2), а к июню 2022 года цены на жилье на Мадейре увеличился на 20% по сравнению с первым полугодием 2021 года. В то же время в сельских муниципалитетах, таких как Кальета, Понта-ду-Сол, Сантана, Камара-де-Лобуш и Сан-Висенте, наблюдается рост цен на продаваемую недвижимость.
Цены на недвижимость на Мадейре, а именно в южных муниципалитетах, выросли так же, как в Лиссабоне и Порту.
Для тех, кто думает, что все еще думает, что пузырь на рынке недвижимости на Мадейре не соответствует действительности, спрос на недвижимость в муниципалитетах, где (за исключением Фуншала) выше уровень преступности, увеличился под предлогом беспрепятственного вида на море, быстрого сообщения с аэропортом ( инвесторы должны ориентироваться на статистику Google Maps, а не на описания агентств недвижимости) и т. д.
Война, инфляция и крайний регион ЕС
Согласно Bloomberg, пузырь на рынке недвижимости «представляет собой очевидную уязвимость, поскольку центральные банки повышают процентные ставки, а выплаты по ипотечным кредитам увеличиваются», поскольку эти независимые государственные органы стремятся обуздать спровоцированную войной инфляцию.
Добавьте к этому глобальную экономику, которая уже замедляется, рискуя впасть в рецессию, отсутствие экономических внутренних районов, с которыми сталкиваются самые отдаленные регионы ЕС, и небольшие островные экономики, такие как Мадейра, связанные через Португалию с НАТО, и вы обязательно увидите что если падение цен на жилье из-за лопнувшего пузыря на рынке недвижимости «подорвет благосостояние домохозяйств, подорвет доверие потребителей и потенциально сдержит развитие в будущем».
Согласно анализу Bloomberg Economics, Португалия особенно подвержена риску в зоне евро, «в то время как Австрия, Германия и Нидерланды также выглядят не лучшим образом».
Стоит ли по-прежнему инвестировать в Мадейру в целях недвижимости?
Инвестирование в недвижимость, будь то для пенсионного возраста, переезда или получения прибыли от туристического рынка, должно стать частью стратегии диверсификации в отношении портфеля и, следовательно, является личным решением.
Что нужно учитывать при покупке недвижимости на острове, так это несколько факторов:
- Расположение объекта по отношению к его столице (Фуншал);
- Удобства, доступные в шаговой доступности (включая медицинские услуги);
- доступность общественного транспорта и удаленность от аэропорта; а также
- Конечная экономическая цель, которую вы ставите перед самой недвижимостью.
В дополнение к вышесказанному, чтобы избежать, насколько это возможно, завышенных цен, следует также учитывать возраст объекта и его состояние (перед покупкой нанять независимого оценщика), исторические цены на аналогичные объекты и/или местоположения. и будете ли вы запрашивать финансирование у португальского финансового учреждения.
Он лопнет?
Послужной список Мадейры, начиная с 19-го века, по сохранению значительного иностранного населения благодаря туризму и экспатриантам, является отличной причиной для инвестиций. Кроме того, Мадейра набирает популярность среди эмигрантов из США и Канады, а также цифровых кочевников, желающих купить недвижимость для эффективного переезда. Несмотря на вышеизложенное, ничто не мешает региональному правительству в будущем потенциально попытаться ограничить краткосрочную аренду для туристов в пользу долгосрочной аренды для местных жителей или сделать так, чтобы лопнул пузырь на рынке жилья, как это произошло в 2008 году. в Испании.
На данный момент цены все еще растут, и лопание пузыря, будь то на материковой части Португалии или на Мадейре, является вероятным риском. Инвестирование в недвижимость с учетом этого позволит принимать более обоснованные решения и лучше подготовиться к будущему с инвестиционной точки зрения.
По словам Акиры Мори (森 章), председателя Mori Trust Co., Ltd: «По моему опыту в сфере недвижимости, прошлые истории успеха, как правило, неприменимы к новым ситуациям. Мы должны постоянно изобретать себя, реагируя на меняющиеся времена новыми инновационными бизнес-моделями».
Эта статья предназначена только для общих информационных целей и не предназначена и не должна рассматриваться как юридическая или профессиональная консультация любого рода.
Miguel Pinto-Correia имеет степень магистра в области международной экономики и европейских исследований ISEG – Лиссабонской школы экономики и менеджмента и степень бакалавра экономики в Школе бизнеса и экономики Nova. Он является постоянным членом Ордена экономистов (Ordem dos Economistas)… Читать далее
