Введение
Снижение НДС на строительные работы в Португалии Это одна из наиболее эффективных фискальных мер, введенных в рамках пакета мер по жилищному строительству 2026 года. Разработанная для решения проблемы сохраняющегося дефицита жилья, эта программа значительно снижает затраты на строительство и реконструкцию как для частных лиц, так и для инвесторов в недвижимость.
Эта мера — не просто корректировка ставки, а условная система налоговых льгот со строгими критериями соответствия, сроками и требованиями к соблюдению.
Что представляет собой снижение НДС на строительные работы в Португалии?
В рамках нового пакета мер по стимулированию жилищного строительства, утвержденного в январе 2026 года, Португалия ввела сниженная ставка НДС 6% для соответствующих строительных и ремонтных работ.
Это представляет собой существенное снижение по сравнению со стандартной ставкой НДС в 23%, что создает значительную разницу в затратах на развитие и приобретение недвижимости.
Сниженная ставка применяется к:
Строительство жилых домов
Реконструкция существующих зданий
Контракты на строительство «под ключ» («empreitadas»)
Однако право на участие зависит от предполагаемого использования объекта недвижимости и соответствия определенным пороговым значениям.
Кто может воспользоваться сниженной ставкой НДС?
Снижение НДС на строительные работы в Португалии Применяется в двух основных сценариях:
1. Жилье, занимаемое собственником (основное место жительства)
Сниженная ставка НДС в размере 6% применяется в следующих случаях:
Данный объект недвижимости предназначен для постоянное основное место жительства
Стоимость недвижимости не превышает €660,982
Владелец занимает недвижимость в установленные законом сроки.
Кроме того, строительные работы должны быть связаны с соответствующим видом жилой застройки.
2. Арендное жилье (доступная или умеренная арендная плата)
Данный режим также распространяется на строительство или реконструкцию. для целей сдачи жилья в аренду, при условии, что:
Арендная плата не превышает € 2,300 / месяц
Аренда - это НДС не облагается и надлежащим образом зарегистрирован в налоговой службе.
Первый договор аренды вступает в силу в течение 24 месяцев. после завершения
Недвижимость остается арендованной как минимум на определенный срок. 36 месяцев. в течение первых 5 лет
Это отражает четкую политическую цель: стимулирование предложения жилья в долгосрочную аренду.
Важные технические ограничения
Применение пониженной ставки НДС не является повсеместным и зависит от технических ограничений:
В зданиях под горизонтальные режимы собственностиСтавка в 6% применяется только к той части строительства, которая выделена под соответствующие жилые единицы.
Нежилые помещения (например, коммерческие площади) по-прежнему облагаются стандартным НДС.
Такое пропорциональное распределение вносит сложность в проекты смешанной застройки и требует тщательного структурирования налогообложения.
Сроки: Когда применяется снижение НДС?
Режим временный и строго ограниченный по времени:
Применяется к проектам, начатым в период с 23 сентября 2025 года. 31 декабря 20299 г.
Сниженный режим НДС Срок действия истекает 31 декабря 203232 года.
Это создает ограниченное окно планирования чтобы разработчики и инвесторы могли извлечь выгоду из этой программы стимулирования.
Дополнительное преимущество: возврат НДС для физических лиц.
Для частных лиц, строящих собственное жилье, предусмотрена дополнительная льгота:
Частичный возврат НДС эквивалентно разнице между 23% и 6%.
Применимо к строительным услугам для основного жилого дома.
Запрос должен быть подан в течение 12 месяцев после выдачи лицензии на использование
Налоговая служба обрабатывает возврат средств приблизительно в течение 150 дней
Этот механизм эффективно приводит частное строительство в соответствие со сниженной ставкой НДС.
Взаимодействие с более широкими программами стимулирования жилищного строительства.
Снижение НДС не является изолированной мерой. Оно интегрировано в более широкую фискальную структуру, которая включает в себя:
Освобождение от требований IMT при приобретении доступного жилья
Снижение налогообложения доходов от аренды в соответствии с требованиями Налогового управления США.
Корпоративные налоговые льготы для проектов со средней арендной платой
Инвестиционные контракты с дополнительными льготами по НДС и IMI.
В частности, крупные инвестиционные структуры, ориентированные на сдачу недвижимости в аренду, могут получить выгоду от дополнительные льготы, связанные с НДСвключая частичное возмещение расходов на услуги, связанные с проектом, такие как архитектурные работы и исследования.
Практические последствия для инвесторов и застройщиков
С точки зрения структурирования, Снижение НДС на строительные работы в Португалии это порождает ряд стратегических соображений:
Квалификацию проекта необходимо оценивать заранее.особенно в отношении ограничений арендной платы и использования
Структурирование контракта имеет решающее значение.поскольку сниженная ставка применяется к определенным видам строительных услуг.
Сроки должны строго контролироваться. для обеспечения соблюдения правил 24 и 36 месяцев
Для проектов смешанного использования требуется анализ распределения ресурсов.потенциально снижая эффективную выгоду
Несоблюдение любого из условий может повлечь за собой переквалификация по стандартной ставке НДС 23%.с ретроспективным воздействием.
Заключение
Снижение НДС на строительные работы в Португалии Это мощный, но требующий высокой технической подготовки стимул, направленный на увеличение предложения жилья. Хотя ставка в 6% обеспечивает существенную экономию, она является условной, ограниченной по времени и требует соблюдения определенных условий.
Для инвесторов, застройщиков и частных лиц открываются значительные возможности, но и риск неправильного применения также велик.
Правильно структурированный проект может воспользоваться одним из самых благоприятных налоговых режимов в строительной отрасли, действующих в настоящее время в Португалии.
Данная статья носит исключительно общий информационный характер и не является юридической или налоговой консультацией. Применение снижения НДС на строительные работы в Португалии зависит от конкретных фактических обстоятельств и меняющегося законодательства. Перед совершением любой сделки или принятием решения о ее структурировании следует проконсультироваться со специалистом.
Miguel Pinto-Correia имеет степень магистра в области международной экономики и европейских исследований ISEG – Лиссабонской школы экономики и менеджмента и степень бакалавра экономики в Школе бизнеса и экономики Nova. Он является постоянным членом Ордена экономистов (Ordem dos Economistas)… Читать далее
