Reconversão de Alojamento Local

Nos últimos anos Portugal tem sido considerado um refúgio seguro para diversos expatriados e investidores estrangeiros, que por sua vez têm contribuído em grande escala para a melhoria da economia portuguesa, quer pelo investimento feito no sector imobiliário, ou do imobiliário simultaneamente associado ao sector turismo, nomeadamente apostando no alojamento local, ou ainda pelo facto de muitos realocarem a sua vida e atividade, de uma forma permanente, para o território português.

Foram lançados diversos programas para a captação destes investidores e expatriados, contemplando programas com aliciantes benefícios fiscais como é o caso do regime do Residente Não Habitual, ou programas de “Golden Visa”, onde é atribuída autorização de residência através do investimento no território nacional, tendo a maioria do investimento sido realizado através da aquisição de imóveis.

Nos últimos anos, os referidos programas promoveram um aumento exponencial na aquisição imobiliária, especialmente nos grandes meios urbanos e turísticos, o que também contribuiu de forma enfática no crescimento do sector do turismo, acima de tudo pelo facto de vasta percentagem da aquisição imobiliária ter sido alocada para o sector do alojamento local.

Apesar da crise instalada por conta do surto pandémico da Covid-19, o “Golden Visa” manteve um bom nível de adesão e procura pelos investidores, visto que em Maio do corrente ano, ocorreu um novo aumento no valor do investimento imobiliário, na ordem dos 137 milhões de euros, tendo sido o valor mensal de investimento mais elevado desde Março de 2017.

Não obstante a mensagem de confiança passada pelos investidores em plena situação de crise, a pandemia global veio a agudizar alguns efeitos socioeconómicos que já vinham a preocupar o Estado português, especialmente no campo da habitação dos grandes meios urbanos.

A forte procura por imóveis rentabilizáveis, por parte dos investidores do programa dos “Golden Visa”, aliado ao crescimento da atividade turística em Portugal, e consequentemente do crescente investimento no alojamento local, veio a agravar a crise na sustentabilidade do arrendamento habitacional, especialmente nos grandes polos urbanos onde é efetuado a maioria do investimento imobiliário, e onde se encontram as maiores percentagens de alojamentos mobilados para turistas.

A 06 de Junho de 2020, foi publicada a Resolução do Conselho de Ministros n.º 41/2020 na qual foi aprovado o Programa de Estabilização Económica e Social, onde consta uma medida de Reconversão de Alojamento Local.

A realidade atual é de uma grande incerteza quanto ao rumo do sector do turismo, de como este se irá reerguer, em quanto tempo, e como será a sustentabilidade do alojamento local nestes tempos de combate à pandemia. O turismo susteve a respiração, e quem investiu no alojamento local poderá necessitar a curto-médio prazo de um balão de oxigénio.

Tendo em conta a urgência de dar resposta à população com rendimentos intermédios, na obtenção de arrendamento habitacional, e pelo facto de o sector do turismo, nomeadamente do alojamento local, estar a atravessar grandes dificuldades devido às restrições nas deslocações internacionais, esta medida de reconversão de alojamento local poderá ser uma resposta por forma a combater ambas as dificuldades.

A medida em si é concretizada através do apoio do Estado Português a programas municipais de arrendamento e subarrendamento com rendas mais acessíveis, sendo que as entidades públicas comparticipam em 50% a diferença entre a renda paga e a renda recebida, o que dará certamente uma segurança acrescida ao senhorio, pelo facto de 50% da renda ser garantida pelas entidades públicas.

Ainda acresce uma importante vantagem pela isenção de tributação em sede de IRS ou IRC, sobre os rendimentos prediais resultantes do contrato de arrendamento ou subarrendamento, conforme estipulado pelo artigo 20.º do Decreto-Lei n.º 68/2019.

Esta opção pela reconversão do alojamento local para o arrendamento poderá ser ainda mais apelativa, tendo em conta a alteração do n.º 9 do artigo 3.º do CIRS, levada a cabo pelo Orçamento de Estado de 2020, passando a não ser considerada como mais-valia a transferência para o património particular do empresário de bem imóvel habitacional que seja imediatamente afeto à obtenção de rendimentos da categoria F.

Com esta medida, fica em aberto uma potencial solução para os investidores que destinaram os seus investimentos imobiliários ao alojamento local, e que pretendam agora garantir uma fonte de rendimento, que embora não seja tão atractiva como a que era obtida em muitos casos através do alojamento local, é no atual cenário de crise económica, uma fonte de rendimento mais sustentável e estável.

auctor Pedro Marrana

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