Sprzedaż nieruchomości w Portugalii często wiąże się z różnymi kosztami. Wśród nich pojawiają się powtarzające się wątpliwości, czy wydatki na prawników, adwokatów i ekspertów można odliczyć w celu obliczenia zysków kapitałowych w IRS (portugalskim podatku dochodowym od osób fizycznych). Portugalski Urząd Podatkowy i Celny (AT) konsekwentnie odrzuca możliwość odliczenia tych wydatków, argumentując, że ich zaangażowanie nie jest niezbędne do sfinalizowania sprzedaży, ale raczej jest wyborem dokonanym przez strony zaangażowane. Czy to stanowisko jest prawnie uzasadnione? Przyjrzyjmy się temu problemowi w świetle prawa, orzeczeń sądowych i doktryny administracyjnej.
Co mówi prawo?
Artykuł 51(1)(a) Kodeksu IRS (CIRS) stanowi, że w przypadku obliczania zysków kapitałowych wartość nabycia zwiększa się o:
„koszty ulepszenia nieruchomości, w sposób sprawdzalny przeprowadzone w ciągu ostatnich pięciu lat, a także niezbędne i faktycznie poniesione wydatki, nieodłącznie związane z nabyciem i sprzedażą.”
Fraza „konieczne i skutecznie poniesione wydatki, nieodłącznie związane z nabyciem i sprzedażą” jest kluczowa dla analizy. Prawo wymaga, aby wydatki były konieczne i nierozerwalnie związane z zakupem lub sprzedażą nieruchomości.
Co mówią sądy?
Orzeczenia sądowe były jasne i spójne: odliczeniu podlegają tylko wydatki obiektywnie konieczne i nierozerwalnie związane z nabyciem lub sprzedażą nieruchomości. To znaczy takie, bez których transakcja nie mogłaby się odbyć.
Naczelny Sąd Administracyjny w orzeczeniu z 2024 r. doprecyzował:
„Wydatki uważa się za konieczne, gdy są jednoznacznie powiązane ze szczególną transakcją powodującą powstanie opodatkowanego zysku kapitałowego (np. prowizje agencji nieruchomości lub prowizje maklerskie), a wszelkie inne wydatki, takie jak te związane z postępowaniem eksmisyjnym, nie wchodzą w tę kategorię”.
(Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 11 stycznia 2024 r.)
Podobnie Sąd Administracyjny Centralnej Południa podkreślił:
„Przy ustalaniu podlegającego opodatkowaniu zysku kapitałowego w IRS można brać pod uwagę wyłącznie wydatki bezpośrednio związane z nabyciem lub sprzedażą nieruchomości — tzn. wydatki, które są nierozerwalnie związane z samą transakcją, a nie te niezwiązane z operacją lub poniesione przed nią”.
(Orzeczenie Centralnego Sądu Administracyjnego Południowego z dnia 14 kwietnia 2015 r.)
Przykłady wydatków akceptowanych i nieakceptowanych
Przyjęty:
Prowizje agencji nieruchomości są brane pod uwagę pod warunkiem, że są odpowiednio udokumentowane i bezpośrednio związane z transakcją.
Koszty związane z aktami notarialnymi i rejestracją nieruchomości;
Wydatki wymagane prawnie, np. na certyfikację energetyczną.
(Orzeczenie CAAD z 31 stycznia 2013 r.)
Nie zaakceptowany:
Honoraria prawników, adwokatów i ekspertów, chyba że ich udział jest prawnie wymagany do sfinalizowania sprzedaży;
Koszty sądowe i arbitrażowe związane ze sporami ubocznymi;
Koszty związane z naruszeniem umowy lub wcześniejszymi sporami.
(Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 10 listopada 2021 r.)
Certyfikacja energetyczna: przypadek szczególny
Certyfikacja energetyczna jest wzorcowym przykładem obowiązkowego, a zatem podlegającego odliczeniu wydatku. Od 2009 r. uzyskanie certyfikatu energetycznego jest wymogiem prawnym przy sprzedaży nieruchomości, a jego koszt jest akceptowany jako podlegający odliczeniu wydatek na potrzeby zysków kapitałowych.
(Orzeczenie CAAD z 31 stycznia 2013 r.)
Podsumowanie
Stanowisko AT jest poparte prawem i orzeczeniami sądów: wydatki na prawników, adwokatów i ekspertów są na ogół nie odliczalne dla celów zysków kapitałowych IRS, chyba że ich zaangażowanie jest prawnie wymagane do przeprowadzenia transakcji. Można brać pod uwagę jedynie obiektywnie konieczne i nierozłączne wydatki z operacji sprzedaży.
Zalecenie: Przed zadeklarowaniem wydatków jako podlegających odliczeniu upewnij się, że są one wymagane prawnie lub konieczne do sfinalizowania sprzedaży, a także odpowiednio udokumentowane i jednoznacznie powiązane z transakcją. W razie wątpliwości skontaktuj się z doradcą podatkowym.
Źródła:
Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 11 stycznia 2024 r.
Orzeczenie Sądu Administracyjnego Centralnego Południa z dnia 14 kwietnia 2015 r.
Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 10 listopada 2021 r.
Orzeczenie CAAD z 31 stycznia 2013 r.
Założenie Madeira Corporate Services pochodzi z 1996. MCS zaczynał jako dostawca usług korporacyjnych w Międzynarodowym Centrum Biznesowym Madeira i szybko stał się wiodącą firmą zarządzającą… Czytaj więcej
