Portugalskie organy podatkowe wydały wiążącą interpretację (proces 26650, 9 lutego 2026 r.) wyjaśniającą istotną kwestię w rozumieniu artykułu 10 Kodeksu podatku dochodowego od osób fizycznych (CIRS): czy podatnik może skorzystać z wyłączenie reinwestowania zysków kapitałowych więcej niż jeden raz w krótkim okresie czasu, również w okresie krótszym niż trzy lata, jeżeli spełnione są warunki prawne?
W artykule tym przedstawiono ustrukturyzowaną analizę techniczną orzeczenia i jego skutków dla osób pozbywających się swojego głównego miejsca zamieszkania w Portugalii.
1. Podstawa prawna: Artykuł 10(5) CIRS
Zgodnie z artykułem 10(5) portugalskiego kodeksu podatkowego od dochodów osobistych (CIRS) zyski kapitałowe uzyskane ze zbycia majątku kwalifikującego się jako Habitação Propria e Permanente (HPP – stałe mieszkanie(główne i stałe miejsce zamieszkania) mogą być wyłączone z opodatkowania, jeśli spełnione są określone warunki łączne.
Zwolnienie stosuje się w przypadku, gdy:
dochód netto ze sprzedaży (po spłacie ewentualnego kredytu akwizycyjnego) są reinwestowane.
Reinwestycja dokonywana jest w:
Nabycie innej nieruchomości;
Grunt pod zabudowę i odpowiednia zabudowa;
Powiększenie lub ulepszenie innej nieruchomości;
Nowa nieruchomość również będzie przeznaczona wyłącznie do celów hydroenergetyki.
Reinwestycja następuje pomiędzy:
24 miesiące wcześniej i
36 miesięcy od daty sprzedaży;
Podatnik deklaruje zamiar reinwestowania w zeznaniu podatkowym za rok sprzedaży.
Sprzedana nieruchomość była wykorzystywana jako nieruchomość HPP (potwierdzona numerem rezydencji podatkowej) w ciągu 12 miesięcy poprzedzających sprzedaż, chyba że zaszły wyjątkowe okoliczności.
Wymagania te mają charakter kumulatywny i podlegają ścisłej interpretacji.
2. Fakty uwzględnione w wiążącym orzeczeniu
Sprawa przebiegała następująco:
W 2022 roku podatnik sprzedał główne miejsce zamieszkania.
Dochód ze sprzedaży został ponownie zainwestowany w nową nieruchomość w 2022 roku.
W 2025 roku sprzedano drugą nieruchomość (nieruchomość reinwestycyjną).
W 2025 roku nabyto trzecią nieruchomość i oznaczono ją jako HPP.
Podatnik zapytał, czy wyłączenie z tytułu zysków kapitałowych może mieć zastosowanie ponownie, nawet jeśli od poprzedniej reinwestycji upłynęło mniej niż 3 lata, oraz czy miały znaczenie wyjątkowe okoliczności osobiste (śmierć członka rodziny).
3. Stanowisko Urzędu Skarbowego
Organ podatkowy potwierdził, że decydującym czynnikiem jest nie upływ trzech lat między przejęciami, ale czy w odniesieniu do każdej transakcji spełnione są ustawowe warunki określone w art. 10(5) i (6) CIRS.
Konkretnie:
Jeżeli nieruchomość sprzedana w 2025 r. stanowiła HPP podatnika w ciągu 12 miesięcy poprzedzających sprzedaż;
Jeżeli reinwestycja nastąpiła w ramach prawnie dozwolonego okresu;
Jeżeli zamiar reinwestowania został prawidłowo zgłoszony;
A jeśli wszystkie inne wymogi prawne zostaną spełnione;
Wówczas podatnik może ponownie skorzystać z wyłączenia podatku od zysków kapitałowych.
Nie ma automatycznego zakazu kolejnych reinwestycji.
4. Nieporozumienie dotyczące trzech lat
W praktyce powszechnym błędem jest przekonanie, że po dokonaniu reinwestycji nieruchomość musi zostać zatrzymana przez 3 lata, aby zachować zwolnienie.
Prawo nie narzuca takiego okresu przetrzymywania.
Zamiast tego odpowiednie zasady dotyczące czasu dotyczą:
Okno reinwestycyjne (24 miesiące przed / 36 miesięcy po sprzedaży);
Wymagane jest, aby sprzedana nieruchomość była objęta ochroną energetyczną przez co najmniej 12 miesięcy przed jej sprzedażą, chyba że wyjątkowe okoliczności uzasadniają inaczej.
W związku z tym sprzedaż reinwestowanej nieruchomości w ciągu trzech lat nie powoduje automatycznego unieważnienia zwolnienia, pod warunkiem spełnienia wszystkich warunków w nowej transakcji.
5. Nadzwyczajne okoliczności
W orzeczeniu powołano się na wyjątek prawny wprowadzony przez Decreto-Lei nr 57/2024, który zapewnia elastyczność w przypadkach, gdy niespełnienie 12-miesięcznego wymogu HPP wynika z: wyjątkowe okoliczności.
Chociaż orzeczenie nie zawiera zbyt wielu szczegółów, przepis ten może mieć zastosowanie w następujących sytuacjach:
Śmierć członka rodziny;
Ciężka choroba;
Nieprzewidziane zdarzenia życiowe mające wpływ na miejsce stałego pobytu.
Każdy przypadek rozpatrujemy indywidualnie.
6. Praktyczne rozważania techniczne
Z punktu widzenia zgodności podatnicy muszą zapewnić:
Dokładna deklaracja zamiaru reinwestowania w Modelo 3.
Właściwa dokumentacja rejestracji miejsca zamieszkania;
Wyraźny dowód statusu HPP;
Monitorowanie terminów reinwestycji;
Obliczenie reinwestycji netto po amortyzacji pożyczki.
Częściowe reinwestowanie skutkuje proporcjonalnym opodatkowaniem części niereinwestowanej.
Ponadto wyłączenie dotyczy wyłącznie nieruchomości zlokalizowanych w:
Portugalia; lub
Inne państwo członkowskie UE lub EOG (z wymianą informacji podatkowych).
7. Kluczowe dania na wynos
Wiążące orzeczenie potwierdza:
Wielokrotne, następujące po sobie reinwestycje są prawnie dopuszczalne.
Nie ma ustawowego wymogu trzyletniego posiadania.
Każda zbywana rzecz musi niezależnie spełniać warunki Artykułu 10 CIRS.
Wyjątkowe okoliczności osobiste mogą uzasadniać odstępstwa od ścisłych wymagań czasowych.
Zwolnienie ma charakter warunkowy i zależy od przestrzegania przepisów.
Wniosek
Reinwestycje zysków kapitałowych w Portugalii system ten pozostaje jednym z najważniejszych mechanizmów planowania dla osób prywatnych zarządzających przekształceniami własności mieszkaniowej.
Jednak jego stosowanie jest techniczne i zależne od faktów. Kolejne reinwestycje wymagają starannego ustrukturyzowania i dokumentacji, aby zapewnić ciągłą kwalifikowalność.
Przed reinwestowaniem zysków kapitałowych w Portugalii, profesjonalna recenzja jest zdecydowanie zalecane w celu uniknięcia niezamierzonego opodatkowania zysków kapitałowych.
Niniejszy artykuł zawiera ogólne informacje na temat zysków kapitałowych z reinwestycji w Portugalii, oparte na wiążącym orzeczeniu wydanym przez portugalskie organy podatkowe (procedura 26650, 9 lutego 2026 r.). Nie stanowi on porady podatkowej ani prawnej. Zastosowanie artykułu 10 CIRS zależy od indywidualnych okoliczności i prawidłowego przestrzegania wszystkich wymogów ustawowych.
Założenie Madeira Corporate Services pochodzi z 1996. MCS zaczynał jako dostawca usług korporacyjnych w Międzynarodowym Centrum Biznesowym Madeira i szybko stał się wiodącą firmą zarządzającą… Przeczytaj więcej
