Portugalskie przepisy dotyczące reinwestowania podatku od zysków kapitałowych zezwalają na pełne zwolnienie z podatku, gdy dochód ze sprzedaży jest reinwestowany w inne główne miejsce zamieszkania. Wiążąca opinia z 2025 r. (Proces 28272) potwierdza, że osoby niebędące rezydentami również mogą się kwalifikować, gdy gospodarstwo domowe zamieszkuje nieruchomość jako swoje stałe miejsce zamieszkania.
1. Kontekst: Wiążąca opinia wyjaśniająca zasady
Niniejszy artykuł opiera się na wiążącej opinii podatkowej wydanej w dniu 13 listopada 2025 r. na podstawie Proces n. 28272. Opinia interpretuje artykuł 10(5) Kodeksu IRS i wyjaśnia, w jaki sposób zwolnienie z reinwestowania ma zastosowanie do sprzedawców niebędących rezydentami kraju, którzy mają rodzinę w Portugalii.
Orzeczenie potwierdza, że zwolnienie obowiązuje również wówczas, gdy podatnik mieszka za granicą, pod warunkiem, że gospodarstwo domowe spełnia wymogi dotyczące legalnego pobytu.
2. Na co pozwalają przepisy dotyczące reinwestycji w podatku od zysków kapitałowych w Portugalii
W Portugalii zyski kapitałowe nie podlegają opodatkowaniu, jeżeli:
- Sprzedana nieruchomość stanowiła stałe i podstawowe miejsce zamieszkania podatnika lub gospodarstwa domowego, a
- Dochód jest reinwestowany w inny kwalifikujący się dom w ramach ustawowego terminu.
W orzeczeniu powtórzono, że zyski wynikają z kosztownego przeniesienia praw do nieruchomości.
Zwolnienie to oferuje znaczące korzyści planistyczne inwestorom reinwestującym w Portugalii lub na Maderze.
3. Warunki obowiązkowe zwolnienia z reinwestycji
Aby uzyskać zwolnienie, inwestorzy muszą spełnić wszystkie wymogi prawne. Wiążąca opinia jasno je podsumowuje.
a) Okres reinwestowania
Zainwestuj uzyskane środki 24 miesiące przed sprzedażą lub 36 miesięcy po niej.
b) Oświadczenie woli
Zadeklaruj zamiar reinwestowania w zeznaniu podatkowym IRS za rok sprzedaży.
c) Wymagania dotyczące głównego miejsca zamieszkania (przed sprzedażą)
Potwierdź, że nieruchomość stanowiła główne miejsce zamieszkania podatnika lub gospodarstwa domowego przez poprzednie 12 miesięcy.
d) Wymagania dotyczące głównego miejsca zamieszkania (po reinwestycji)
Upewnij się, że nowa nieruchomość stanie się głównym miejscem zamieszkania gospodarstwa domowego w ciągu 12 miesięcy.
e) Rzeczywista jedność gospodarstwa domowego
Utrzymujcie skuteczną jedność rodzinną, nawet gdy fizyczne współżycie nie jest możliwe. Obowiązki te obowiązują również na Maderze.
4. Kluczowe wyjaśnienie: osoby niebędące rezydentami nadal mogą się kwalifikować
Główne pytanie poruszone w wiążącej opinii na rok 2025 było bezpośrednie:
Czy właściciel nieruchomości niebędący rezydentem może skorzystać ze zwolnienia z podatku od reinwestycji, jeśli jego rodzina mieszka w Portugalii?
Odpowiedź brzmi tak.
W opinii stwierdzono, że prawo używa terminu „lub” („ou”) w celu oddzielenia miejsca zamieszkania podatnika od miejsca zamieszkania gospodarstwa domowego. Dzięki temu samo miejsce zamieszkania gospodarstwa domowego spełnia ten warunek.
Orzecznictwo wspierające tę interpretację
- Wyroki Sądu Arbitrażowego potwierdzają, że miejsce zamieszkania małżonka spełnia wymogi tej reguły.
- Do takiego samego wniosku doszedł Sąd Administracyjny w innym wyroku.
Efekt praktyczny
Inwestor niebędący rezydentem kwalifikuje się do całkowitego zwolnienia, jeżeli:
- Rodzina zajmowała sprzedaną nieruchomość jako główne miejsce zamieszkania,
- Nowa nieruchomość staje się głównym miejscem zamieszkania rodziny i
- Wszystkie wymagania dotyczące terminów i deklaracji zostały spełnione.
W opinii podkreślono, że zamieszkiwanie za granicą nie powoduje odłączenia podatnika od gospodarstwa domowego.
5. Implikacje dla inwestorów na Maderze
Na Maderze obowiązuje portugalski kodeks podatku dochodowego od osób fizycznych. Zwolnienie z podatku obowiązuje na tej samej wyspie.
Orzeczenie to zwiększa pewność planowania w przypadku:
- Osoby niebędące rezydentami, których rodziny mieszkają w Funchal lub gdzie indziej,
- Profesjonaliści z całego świata, którzy utrzymują miejsce zamieszkania za granicą, jednocześnie wspierając życie rodzinne na Maderze.
To sprawia, że Madera jest bardzo atrakcyjna dla długoterminowych strategii inwestycyjnych dla rodzin.
6. Lista kontrolna zgodności dla inwestorów w nieruchomości
Aby zabezpieczyć sobie zwolnienie z podatku od zysków kapitałowych w ramach przepisów dotyczących reinwestycji obowiązujących w Portugalii, wykonaj następujące czynności:
- Potwierdź miejsce zamieszkania: Upewnij się, że członkowie rodziny korzystali z nieruchomości jako swojego głównego miejsca zamieszkania przez ostatnie 12 miesięcy.
- Kontroluj czas reinwestowania: reinwestuj w okresie 24- lub 36-miesięcznym.
- Zadeklaruj reinwestycję: W zeznaniu podatkowym wpisz zamiar reinwestycji.
- Prawidłowo przydziel nową nieruchomość: Zarejestruj rezydencję podatkową gospodarstwa domowego w nowej nieruchomości w ciągu 12 miesięcy.
- Utrzymuj dowody jedności gospodarstwa domowego: Wykaż, że małżeństwo lub rodzina funkcjonują prawidłowo.
7. Często zadawane pytania
- Czy osoby niebędące rezydentami mogą skorzystać ze zwolnienia z reinwestycji w Portugalii? Tak. Osoba niebędąca rezydentem może się kwalifikować, jeśli gospodarstwo domowe zamieszkiwało sprzedaną nieruchomość jako swoje główne miejsce zamieszkania.
- Czy podatnik musi mieszkać w Portugalii? Nie. Wystarczy, że będzie zamieszkiwał w gospodarstwie domowym.
- Jaki jest termin reinwestowania? Reinwestuj w okresie od 24 miesięcy przed do 36 miesięcy po sprzedaży.
- Czy nowy dom musi stać się miejscem zamieszkania? Tak. Należy go przypisać jako miejsce zamieszkania w ciągu 12 miesięcy.
- Czy te zasady obowiązują na Maderze? Tak. Na Maderze obowiązuje ten sam kodeks podatku dochodowego od osób fizycznych, co w kontynentalnej Portugalii.
8. Wniosek
Wiążąca opinia z dnia 13 listopada 2025 r. (Proces 28272) wyjaśnia kluczową kwestię dla rodzin międzynarodowych: o kwalifikowalności decyduje miejsce zamieszkania gospodarstwa domowego, a nie miejsce zamieszkania podatnika.
Dla inwestorów w nieruchomości w Portugalii i na Maderze taka interpretacja wzmacnia atrakcyjność lokalnych strategii reinwestowania. Zapewnia ona jasną i niezawodną ścieżkę do uzyskania zwolnienia z podatku od zysków kapitałowych na mocy portugalskich przepisów dotyczących reinwestowania.
Informacje zawarte w niniejszym artykule mają charakter wyłącznie ogólny i nie stanowią porady prawnej, podatkowej, księgowej ani inwestycyjnej. Niniejszy artykuł został oparty na wiążącej opinii wydanej przez portugalski urząd skarbowy zgodnie z Processo n.º 28272, despacho de 13-11-2025, a także na obowiązujących przepisach portugalskiego kodeksu podatkowego od osób fizycznych (CIRS) obowiązujących w dniu publikacji. Pomimo dołożenia wszelkich starań w celu zapewnienia dokładności zawartych w niniejszym artykule informacji, interpretacja portugalskiego prawa podatkowego może ulec zmianie w wyniku praktyki administracyjnej, zmian legislacyjnych lub przyszłego orzecznictwa, a zmiany te mogą nastąpić bez uprzedniego powiadomienia.
System reinwestycji na podstawie art. 10(5) CIRS zawiera złożone i kumulatywne wymogi ustawowe. Jego stosowanie zależy wyłącznie od konkretnych faktów i okoliczności każdego podatnika. Odniesienia do wiążącej opinii cytowane w niniejszym artykule mają charakter przykładowy i nie wyczerpują obowiązującego zakresu prawnego. Wiążące opinie wydane przez portugalski organ podatkowy są wiążące wyłącznie dla wnioskodawcy i organu podatkowego w odniesieniu do faktów przedstawionych w złożonym wniosku. Nie wiążą one innych podatników ani nie gwarantują identycznych rezultatów w różnych sytuacjach faktycznych.
Żadnej części niniejszego artykułu nie należy interpretować jako tworzenia relacji klient–doradca Madeira Corporate Services (MCS) ani żadnego z jej specjalistów. Czytelnik korzysta z informacji zawartych w niniejszym dokumencie na własne ryzyko. MCS wyraźnie zrzeka się wszelkiej odpowiedzialności za jakiekolwiek bezpośrednie, pośrednie, przypadkowe, wynikowe lub inne straty lub szkody, które mogą wyniknąć z korzystania z tego artykułu lub z jakiejkolwiek decyzji podjętej na podstawie jego treści.
Inwestorzy w nieruchomości, osoby niebędące rezydentami i ekspaci rozważający sprzedaż lub reinwestycję nieruchomości w Portugalii lub Autonomiczny Region Madery Przed podjęciem jakichkolwiek działań inwestorzy powinni zasięgnąć indywidualnej porady prawnej i podatkowej od wykwalifikowanych specjalistów. Inwestorzy powinni również wziąć pod uwagę potencjalne interakcje z innymi systemami podatkowymi, w tym zagranicznymi zobowiązaniami podatkowymi, umowami o unikaniu podwójnego opodatkowania, wymogami sprawozdawczymi i przepisami dotyczącymi rezydencji. Profesjonalne doradztwo jest szczególnie istotne w przypadku spraw dotyczących rodzin transgranicznych, gospodarstw domowych o mieszanej rezydencji lub złożonych struktur reinwestycyjnych.
MCS nie gwarantuje i nie oświadcza, że informacje zawarte w niniejszym artykule są kompletne, dokładne, aktualne lub mają zastosowanie w jakiejkolwiek konkretnej sytuacji. MCS Niniejszy artykuł nie gwarantuje korzystnego traktowania podatkowego ani korzystnych wyników, a żaden czytelnik nie powinien podejmować działań ani powstrzymywać się od nich wyłącznie w oparciu o informacje zawarte w niniejszym dokumencie. Wszelkie przykłady lub scenariusze przedstawione w niniejszym artykule mają charakter ogólny i nie odzwierciedlają konkretnej sytuacji klienta.
W celu uzyskania spersonalizowanej porady na temat przepisów dotyczących reinwestowania podatku od zysków kapitałowych w Portugalii, zdecydowanie zachęcamy czytelników do skorzystania z formalne konsultacje w MCS lub innego wykwalifikowanego doradcę.
Założenie Madeira Corporate Services pochodzi z 1996. MCS zaczynał jako dostawca usług korporacyjnych w Międzynarodowym Centrum Biznesowym Madeira i szybko stał się wiodącą firmą zarządzającą… Przeczytaj więcej
