Zrozumienie celu audytu zgodności z prawem
Audyt zgodności z prawem to ustrukturyzowany proces weryfikacji mający na celu potwierdzenie, że nieruchomość i jej nabycie są zgodne ze wszystkimi obowiązującymi przepisami i regulacjami portugalskimi.
Dla inwestorów stanowi to zabezpieczenie, ujawniając potencjalne ryzyko prawne, podatkowe lub regulacyjne przed sfinalizowaniem zakupu.
W kontekście Portugalii audyt ten obejmuje elementy prawa własności, wydawania licencji miejskich, obowiązków podatkowych oraz zgodności z przepisami dotyczącymi przeciwdziałania praniu pieniędzy. Niezależnie od tego, czy dany składnik aktywów jest nieruchomością mieszkalną, komercyjną, czy częścią szerszej struktury inwestycyjnej, zgodność z prawem audyt potwierdza, że można je nabyć bezpiecznie i zgodnie z prawem.
Kluczowe obszary objęte audytem zgodności z prawem
1. Weryfikacja tytułu i własności
Pierwszy etap obejmuje kompleksową kontrolę certyfikatu rejestru gruntów danej nieruchomości (Certidão do Registo Predial) i Rejestracji Podatkowej (Caderneta Predial).
Prawnicy potwierdzać:
- pełna i bezsporna własność sprzedawcy;
- brak hipotek, zastawów lub toczących się postępowań prawnych; i
- dokładnego rejestrowania granic i ułamków nieruchomości.
Krok ten gwarantuje, że inwestor uzyska czysty tytuł prawny i zapobiegnie przyszłym sporom sądowym lub administracyjnym.
2. Zgodność z przepisami miejskimi i budowlanymi
Zgodnie z Ustawą o urbanizacji i budownictwie (RJUE) oraz lokalnymi przepisami miejskimi wszystkie budynki muszą posiadać stosowne pozwolenia i zezwolenia na budowę, użytkowanie i zajmowanie.
Audyt zgodności z prawem ma zatem na celu sprawdzenie:
- ważne pozwolenia na budowę i użytkowanie (Licença de Construção i Licença de Utilização);
- zgodność z pozwoleniami na budowę i przepisami dotyczącymi zagospodarowania przestrzennego;
- brak nielegalnych dzieł lub nieautoryzowanych zmian sposobu użytkowania; i
- czy istnieją jakieś trwające postępowania legalizacyjne.
W przypadku aktywów, w przypadku których wcześniej stwierdzono nieprawidłowości, podczas audytu ocenia się wykonalność i termin przeprowadzenia legalizacji korygującej przed nabyciem.
3. Dokumentacja techniczna i wycena
Profesjonalne wyceny w Portugalii muszą być przeprowadzane przez ekspertów akredytowanych przez CMVM i poparte oficjalną dokumentacją, np. planami architektonicznymi, certyfikatami energetycznymi i pozwoleniami na użytkowanie.
Raporty te są sprawdzane podczas audytu w celu potwierdzenia stanu fizycznego nieruchomości, jej zgodności z przepisami prawa i wartości bazowej, co gwarantuje, że decyzje inwestorów opierają się na zweryfikowanych danych technicznych.
4. Zgodność podatkowa i finansowa
Kompleksowy przegląd podatkowy obejmuje:
- rozliczenie wszystkich podatki od nieruchomości (IMI, IMT i opłata skarbowa);
- wszelkie zaległe opłaty komunalne lub opłaty za media; i
- obowiązujące zwolnienia lub świadczenia (na przykład w ramach programów rewitalizacji obszarów miejskich).
W przypadku nabywców korporacyjnych lub osób wykorzystujących instrumenty inwestycyjne, kontrola obejmuje również kwestie związane z podatkiem dochodowym i podatkiem VAT w świetle prawa portugalskiego.
5. Kontrole w zakresie przeciwdziałania praniu pieniędzy (AML/CFT)
Transakcje na rynku nieruchomości w Portugalii podlegają ścisłemu nadzorowi AML/CFT ze strony krajowego organu regulacyjnego IMPIC. Audyt zgodności z przepisami prawa IPA zapewnia, że:
- wszystkie strony (kupujący, sprzedający, agenci i pośrednicy) przeszły odpowiednią identyfikację i badanie due diligence;
- rzeczywisty właściciel jest przejrzysty; i
- wypełniane są obowiązki sprawozdawcze dotyczące transakcji o dużej wartości.
Nie tylko zmniejsza to ryzyko utraty reputacji i narażenia na ryzyko prawne, ale także zwiększa akceptację transakcji przez instytucje finansowe.
6. Zabezpieczenia umowne i warunki zamknięcia
Na koniec audyt służy przygotowaniu umów promesowych i ostatecznych kupna.
Typowe klauzule ograniczające ryzyko obejmują:
- warunki zawieszające (takie jak uzyskanie ważnego pozwolenia na użytkowanie lub anulowanie istniejących opłat);
- oświadczenia i gwarancje potwierdzające zgodność z przepisami miejskimi i fiskalnymi; oraz
- postanowienia dotyczące utrzymania ceny lub odszkodowania na wypadek nieprzewidzianych zdarzeń.
Te narzędzia prawne gwarantują ochronę pozycji kupującego aż do zawarcia ostatecznej umowy i po jej podpisaniu.
Rezultaty i korzyści dla inwestorów
Wynikiem audytu zgodności z prawem jest szczegółowy raport podsumowujący:
- aktualny status zgodności;
- zidentyfikowane ryzyka i ich istotny wpływ;
- środki naprawcze wymagane przed zakupem; i
- dokumentację, którą należy uzyskać przy zamknięciu.
Dzięki temu inwestorzy mają jasny obraz swoich decyzji, unikają kosztownych niespodzianek i mają pewność, że każde zainwestowane euro jest zabezpieczone solidnymi pod względem prawnym aktywami.
Dlaczego to ważne dla międzynarodowych kupujących
Zagraniczni inwestorzy często polegają na usługach agentów lub notariuszy, nie sprawdzając dokładnie historii zgodności nieruchomości z przepisami.
Władze portugalskie mają jednak prawo wstrzymać wydawanie pozwoleń na użytkowanie, zawiesić rejestrację lub nałożyć grzywny za nieprawidłowości w przeszłości.
Audyt zgodności z przepisami prawa zapobiega takim problemom, potwierdzając przed ukończeniem budowy, że nieruchomość spełnia normy miejskie, podatkowe i AML.
Dla inwestorów rozważających inwestycje w regionach takich jak Madera, gdzie panuje dynamiczny rozwój turystyki, relokacji i krótkoterminowego wynajmu, przeprowadzenie należytej staranności jest niezbędne. Madeira Corporate Services łączy wiedzę na temat lokalnych przepisów prawnych z międzynarodowymi standardami zgodności, aby zapewnić pełną przejrzystość i zaufanie w przeprowadzanych transakcjach.
Uwagi końcowe
Na coraz bardziej uregulowanym rynku audyt zgodności z przepisami prawa nie jest już czynnością opcjonalną, lecz podstawą bezpiecznej strategii inwestowania w nieruchomości w Portugalii.
Dzięki przeprowadzaniu niezależnej weryfikacji własności, zgodności z przepisami urbanistycznymi, prawidłowości rozliczeń podatkowych i zgodności z przepisami AML inwestorzy zyskują spokój ducha i chronią długoterminową wartość swoich aktywów.
Aby uzyskać spersonalizowaną poradę lub pomoc w przeprowadzeniu audytu zgodności z przepisami prawa przed zakupem nieruchomości w Portugalii lub na Maderze, prosimy o kontakt: skontaktuj się z Madeira Corporate Services or umów się na spotkanie z naszym zespołem.
Niniejszy artykuł ma charakter wyłącznie informacyjny i nie stanowi porady prawnej ani podatkowej. Przed podjęciem jakiejkolwiek decyzji inwestycyjnej lub zakupu nieruchomości należy zasięgnąć porady specjalisty.
Założenie Madeira Corporate Services pochodzi z 1996. MCS zaczynał jako dostawca usług korporacyjnych w Międzynarodowym Centrum Biznesowym Madeira i szybko stał się wiodącą firmą zarządzającą… Przeczytaj więcej
