Rząd Portugalii przedstawił niedawno pakiet środków mających na celu rozwiązanie utrzymujących się trudności na rynku mieszkaniowym. Propozycje te, sformułowane jako „polityka szokowa„łączą zachęty dla budownictwa i wynajmu z dodatkowymi zmianami w portugalskim podatku IMT dla nabywców nieruchomości spoza Portugalii. Większość środków ma charakter fiskalny, a zatem podlega zatwierdzeniu przez parlament, prawdopodobnie w ramach projektu ustawy budżetowej na rok 2026.
Dla klientów Madeira Corporate ServicesW odniesieniu do rezydentów, ekspatriantów i inwestorów międzynarodowych, propozycje te rodzą zarówno pytania praktyczne, jak i prawne. W szczególności na szczególną uwagę zasługuje zapowiadana podwyżka podatku od przeniesienia własności nieruchomości (IMT) dla nabywców niebędących rezydentami.
Kluczowe elementy pakietu rządowego
Środki ogłoszone przez premiera Luísa Montenegro 25 września 2025 r. obejmują szeroki zakres interwencji. Obejmują one zarówno zachęty podatkowe, jak i nowe obowiązki dla wynajmujących, najemców i nabywców.
Obniżona stawka VAT dla budownictwa i wynajmu mieszkań
Stawka VAT w wysokości 6% będzie obowiązywać dla projektów budowlanych o wartości do 648 000 euro. Ta obniżona stawka obowiązuje również dla nowych mieszkań na wynajem, pod warunkiem, że miesięczny czynsz nie przekracza 2,300 euro. Rząd uzasadnił ten próg, wskazując na przeciętne warunki rynkowe w Lizbonie, Porto i innych gminach o wysokiej presji.
Czas trwania reżimu
Zachęty mają obowiązywać do 2029 r., po czym przyszły rząd dokona oceny ich skuteczności.
Zachęty dla właścicieli nieruchomości
Przychody z wynajmu pochodzące z umów najmu po „umiarkowanych cenach” będą podlegać obniżonej stawce podatku IRS, co zapewni właścicielom nieruchomości pewną ulgę.
Ulgi podatkowe dla najemców
Najemcy płacący „umiarkowane czynsze” będą musieli liczyć się z wyższymi odliczeniami kosztów wynajmu w IRS. Limit wzrośnie do 900 euro w 2026 roku i 1,000 euro w 2027 roku.
Wyższy IMT dla nierezydentów
Najbardziej kontrowersyjnym środkiem jest podwyżka podatku IMT dla kupujących spoza Portugalii. Portugalscy emigranci są wyłączeni z tej dopłaty.
Nowa koncepcja „umiarkowanych cen”
Rząd zamierza zastąpić prawną definicję „przystępnego czynszu” „dostępem do mieszkań w umiarkowanych cenach”. Próg ten wynosi 648 000 euro w przypadku zakupu mieszkania i 2,300 euro miesięcznie w przypadku wynajmu.
Dlaczego zmiany w podatku IMT w Portugalii są ważne
IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis) to podatek od czynności cywilnoprawnych pobierany od transakcji na rynku nieruchomości. Dotyczy on zarówno rezydentów, jak i nierezydentów nabywających nieruchomości w Portugalii.
Rządowa propozycja podwyższenia podatku IMT, szczególnie dla nierezydentów, stanowi wyraźne odejście od zasady równego traktowania, która od dawna obowiązuje w tym obszarze. Dla klientów zagranicznych, którzy chcą kupić nieruchomość na Maderze lub w kontynentalnej części Portugalii, środek ten bezpośrednio zwiększyłby koszty nabycia.
Mimo że emigranci są wykluczeni, wszyscy pozostali nierezydenci, potencjalnie w tym obywatele UE, będą musieli płacić wyższe podatki. Środek ten może zatem mieć konsekwencje zarówno dla konstytucji Portugalii, jak i dla prawa UE.
Zmiany w podatku IMT w Portugalii i potencjalne problemy konstytucyjne
Artykuł 13 portugalskiej Konstytucji ustanawia zasadę równości wobec prawa. Zakazuje ona przywilejów lub dyskryminowania ze względu na takie czynniki jak terytorium pochodzenia, status społeczny lub sytuacja ekonomiczna.
Dopłata nakładana na osoby niebędące rezydentami może zostać zakwestionowana, ponieważ prowadzi do nierównego traktowania bez wystarczającego uzasadnienia. Sądy w Portugalii tradycyjnie stosują test proporcjonalności: czy rozróżnienie jest obiektywne, istotne i konieczne do osiągnięcia uzasadnionego celu?
W tym przypadku rząd może argumentować, że zakupy dokonywane przez osoby niebędące rezydentami nieproporcjonalnie przyczyniają się do wzrostu cen nieruchomości w Lizbonie, Porto i regionach nadmorskich. Przeciwnicy mogą jednak twierdzić, że dopłata ogólna karze wszystkich osób niebędących rezydentami, niezależnie od ich intencji czy skutków, a zatem nie spełnia kryterium proporcjonalności.
Rozważania na temat prawa UE
Na poziomie UE najważniejszą zasadą jest swobodny przepływ kapitału, o którym mowa w artykułach 63–66 Traktatu o funkcjonowaniu Unii Europejskiej (TFUE). Przepływ kapitału obejmuje inwestycje w nieruchomości między państwami członkowskimi.
Na przykład przepis nakładający wyższy podatek od zysków kapitałowych na nierezydentów w porównaniu z rezydentami mógłby zostać uznany za ograniczenie przepływu kapitału. W istocie istnieje precedens: Komisja Europejska skierowała już sprawę przeciwko Hiszpanii do TSUE w związku z rzekomo dyskryminującym opodatkowaniem zysków kapitałowych dla nierezydentów.
Ponadto Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (TSUE) wielokrotnie unieważniał przepisy podatkowe dyskryminujące rezydentów i nierezydentów.
Jeśli Portugalia nałoży wyższą stawkę podatku IMT wyłącznie na podstawie miejsca zamieszkania, może to zostać zinterpretowane jako ograniczenie przepływów kapitału. Rząd musiałby wówczas uzasadnić ten środek nadrzędnymi względami interesu publicznego i udowodnić, że jest on proporcjonalny i konieczny.
Możliwe uzasadnienia obejmują ochronę rynku mieszkaniowego i zapewnienie dostępności mieszkań dla mieszkańców. Pozostaje jednak pytanie o proporcjonalność: czy inne, mniej restrykcyjne narzędzia, takie jak podatki od pustostanów lub ukierunkowane przepisy urbanistyczne, mogłyby osiągnąć ten sam cel bez naruszania zasad UE?
Praktyczny wpływ na inwestorów
Dla zagranicznych nabywców rozważających zakup nieruchomości na Maderze lub w innym miejscu w Portugalii, priorytetem są koszty. Wyższa stawka IMT zwiększa początkowy koszt zakupu. Może to wpłynąć na decyzje inwestycyjne, szczególnie w przypadku porównywania Portugalii z innymi europejskimi destynacjami.
Kolejnym czynnikiem jest niepewność. Nawet jeśli ustawa zostanie wprowadzona do budżetu państwa na 2026 rok, może zostać poddana kontroli konstytucyjności lub zakwestionowana przed instytucjami UE. Inwestorzy mogą zatem napotkać okres niestabilności w przepisach regulujących zakup nieruchomości.
Ważne jest również rozróżnienie między krótkoterminowymi inwestorami spekulacyjnymi a długoterminowymi rezydentami lub emerytami. Jednolita opłata dodatkowa nie uwzględnia tego rozróżnienia, co rodzi wątpliwości co do jej uczciwości i skuteczności.
Patrząc w przyszłość
Proponowane zmiany w podatku IMT odzwierciedlają determinację rządu w walce z niedoborami mieszkań i presją cenową. Otwierają one jednak również złożoną debatę prawną. Równość konstytucyjna, unijne zasady niedyskryminacji oraz umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania stanowią elementy ram prawnych, które ograniczają politykę fiskalną.
Na razie środki te pozostają propozycjami. Ich ostateczny kształt zostanie ustalony dopiero w procesie legislacyjnym, najprawdopodobniej w ramach dyskusji nad budżetem państwa. Klienci powinni uważnie śledzić rozwój sytuacji, ponieważ możliwe są zmiany przed ostatecznym zatwierdzeniem, zwłaszcza w odniesieniu do zmian w podatku IMT w Portugalii.
Niezależnie od wyniku, debata podkreśla, jak ważne jest zrozumienie nie tylko aspektów finansowych inwestycji w nieruchomości w Portugalii, ale także otoczenia prawnego i konstytucyjnego, w którym funkcjonuje polityka podatkowa.
Podsumowanie
Rządowy pakiet mieszkaniowy łączy silne zachęty dla budownictwa i wynajmu z nowymi obciążeniami dla niektórych nabywców. Podwyższenie podatku IMT dla osób niebędących rezydentami rodzi jednak istotne wątpliwości prawne i praktyczne.
Chociaż środek ten może osiągnąć cele polityczne w perspektywie krótkoterminowej, może napotkać trudności zarówno na gruncie portugalskiego prawa konstytucyjnego, jak i prawa UE. Dla inwestorów oznacza to zarówno wyższe potencjalne koszty, jak i większą niepewność.
Madeira Corporate Services będziemy nadal monitorować proces legislacyjny i wszelkie późniejsze zmiany prawne, aby zapewnić naszym klientom pełną informację o ich prawach i obowiązkach.
Informacje zawarte w niniejszym artykule mają charakter wyłącznie ogólny i nie stanowią porady prawnej, podatkowej ani inwestycyjnej dotyczącej zmian w podatku IMT w Portugalii. Dołożono wszelkich starań, aby zapewnić dokładność informacji w momencie publikacji, jednak przepisy i polityki mogą ulec zmianie, a ich interpretacja może się różnić. Czytelnicy nie powinni podejmować żadnych działań w oparciu o te informacje bez uprzedniego poinformowania. szukając profesjonalnej porady specyficzne dla ich okoliczności. Madeira Corporate Services zrzeka się wszelkiej odpowiedzialności wynikającej z polegania na treściach zawartych w niniejszym dokumencie.
Założenie Madeira Corporate Services pochodzi z 1996. MCS zaczynał jako dostawca usług korporacyjnych w Międzynarodowym Centrum Biznesowym Madeira i szybko stał się wiodącą firmą zarządzającą… Przeczytaj więcej
