Pakiet mieszkaniowy dla Portugalii 2026: Główne zmiany podatkowe

W skrócie

Pakiet mieszkaniowy dla Portugalii 2026, uchwalony przez Decreto-Lei nr 97/2026 z dnia 20 maja (na podstawie upoważnienia ustawowego w Ona Ustawa nr 9-A/2026 z dnia 6 marca wprowadza skoordynowany zestaw środków fiskalnych obejmujących VAT, IRS (podatek dochodowy od osób fizycznych), IRC (podatek od osób prawnych) i IMT (podatek od transakcji komunalnych), dostosowany do zwiększenia podaży mieszkań w segmentach o umiarkowanych cenach i umiarkowanym czynszu. Pakiet obniża stawkę VAT od kwalifikujących się prac budowlanych i remontowych do 6% zgodnie z nową ustawą. Verba Artykuł 2.42 Wykazu Kodeksu VAT obniża autonomiczną stawkę IRS od dochodów z tytułu umiarkowanego czynszu do 10% na mocy nowego artykułu 45.º-C Statutu świadczeń podatkowych (EBF), wprowadza stałą stawkę IMT w wysokości 7.5% od nabycia nieruchomości mieszkalnych przez nierezydentów na mocy nowego artykułu 17.º, nr 10 CIMT (Kodeksu podatku od transakcji komunalnych), wydłuża termin płatności IMT do trzydziestu dni po likwidacji oraz dodaje wyłączenie reinwestowania zysków kapitałowych dla nieruchomości o umiarkowanej wysokości czynszu na mocy nowego artykułu 10.º, nr 7 do 9 CIRS. Przepisy wchodzą w życie w trzech etapach: 25 maja 2026 r. w przypadku zmian w ustawie o międzynarodowym podatku dochodowym (IMT), 1 lipca 2026 r. w przypadku zmian w ustawie o podatku VAT (pierwszy dzień kwartału następującego po wejściu w życie) oraz z mocą wsteczną do 1 stycznia 2026 r. w przypadku przepisów IRS i systemu reinwestowania zysków kapitałowych.

Architektura prawna: od Ona nr 9-A/2026 do Decreto-Lei nr 97/2026

Pakiet działa dwutorowo. Ustawa nr 9-A/2026 z dnia 6 marca to upoważnienie ustawodawcze na mocy artykułu 165 Konstytucji, które upoważnia rząd do stanowienia prawa w kwestiach objętych ochroną fiskalną objętych pakietem. Dekret-Ustawa nr 97/2026 z dnia 20 maja to akt wykonawczy, który nadaje moc normatywną projektowi zatwierdzonemu przez Ustawę nr 9-A/2026. Obie warstwy należy czytać łącznie: Ustawa nr 9-A/2026 określa granice i warunki upoważnienia, Decreto-Lei Rozporządzenie nr 97/2026 ustala tekst wykonawczy do nowelizacji Kodeksu VAT, CIRS (Kodeksu podatku dochodowego od osób fizycznych), CIRC (Kodeksu podatku dochodowego od osób prawnych), CIMT, EBF oraz nowych przepisów dotyczących dostępnego wynajmu i inwestycji w celu leasingu.

Dla praktyków i klientów konsekwencją jest to, że cały pakiet można przeczytać z jednego źródła, czyli tekstu Dziennika Urzędowego Decreto-Lei nr 97/2026, z odniesieniami do ustawy nr 9-A/2026 wyłącznie w kwestii autoryzacji konstytucyjnej. Interpretacja operacyjna nie wymaga w większości przypadków równoległej lektury obu dyplomów.

W tym artykule czytamy tekst Dziennika Urzędowego: Decreto-Lei nr 97/2026 bezpośrednio. W przypadku gdy powszechnie rozpowszechniane streszczenie różni się od Decreto-Lei tekst na temat merytoryczny, artykuł odnotowuje rozbieżność i podąża za Decreto-Lei tekst.

VAT 6% na budowę i remont

Artykuł 8.º Decreto-Lei nr 97/2026 wprowadza do Wykazu I Kodeksu VAT nowy Verba 2.42, z dwoma podtytułami:

• Verba 2.42.1 obejmuje prace budowlane i remontowe na nieruchomościach przeznaczonych do sprzedaży na stałe własne mieszkania lub nieruchomościach przeznaczonych wyłącznie do wynajmu mieszkalnego, w przypadku których cena sprzedaży lub miesięczny czynsz nie przekracza pułapów wartości umiarkowanych ustalonych w odniesieniu do ust. 2 i 3 art. 2.º Decreto-Lei nr 97/2026.
• Verba 2.42.2 obejmuje nieruchomości miejskie lub autonomiczne części objęte systemem Contratos de Investimento para Arrendamento (CIA) załączonym do tego samego dyplomu, wykorzystywane do wynajmu lub podnajmu lokali mieszkalnych na cele mieszkalne.

W tekście umowy nie podano w liczbach bezwzględnych pułapów o umiarkowanych wartościach. czasownik. Odnoszą się one do artykułu 2.º Decreto-Lei nr 97/2026, który sam w sobie stanowi górną granicę drugiego przedziału z artykułu 17.º, nr 1, akapit b) ustawy o podatku od nieruchomości (CIMT) (obowiązującej na mocy Ustawy budżetowej na rok 2026, Lei nr 73-A/2025 z dnia 30 grudnia) dla pułapu ceny sprzedaży oraz 2.5-krotność gwarantowanego minimalnego wynagrodzenia miesięcznego (RMMG) za dany rok dla pułapu czynszu. Na rok 2026 kwoty operacyjne wynoszą 660 982 EUR dla ceny sprzedaży i 2,300 EUR dla miesięcznego czynszu. Obie kwoty zmieniają się w cyklu rocznym: przedział IMT jest dostosowywany co roku, a RMMG jest ustalany co roku rozporządzeniem rządu.

Łączne warunki zastosowania stawki 6% do transakcji sprzedaży są trzy: (i) nabycie nieruchomości przez kupującego musi spowodować zastosowanie standardowych stawek IMT zgodnie z artykułem 17.º, n.º 1, część a) lub b) CIMT; (ii) sprzedaż musi nastąpić w ciągu dwudziestu czterech miesięcy od wydania dokumentacji oznaczającej rozpoczęcie użytkowania nieruchomości zgodnie z systemem planowania urbanistycznego; (iii) tytuł własności musi wyraźnie wskazywać zastosowanie stawek IMT. Verba 2.42.1.

W przypadku transakcji dzierżawy warunki są następujące: (i) dzierżawa musi być zwolniona z VAT na mocy artykułu 9.º Kodeksu VAT; (ii) dzierżawa musi zostać zakomunikowana na mocy artykułu 60.º Kodeksu opłat skarbowych; (iii) pierwsza umowa dzierżawy musi wejść w życie w ciągu dwudziestu czterech miesięcy od rozpoczęcia użytkowania nieruchomości; (iv) nieruchomość musi pozostać skutecznie wynajęta przez co najmniej trzydzieści sześć miesięcy następujących po sobie lub wtrąconych, w ciągu pierwszych pięciu lat; (v) żadna umowa poddzierżawy nie może być obciążona czynszem przekraczającym pułap czynszu umiarkowanego.

Okno czasowe kwalifikowalności również ma znaczenie. Verba 2.42.1 ma zastosowanie do operacji, których iniciativa procedimental (wniosek o wydanie licencji, wcześniejsze powiadomienie lub akt początkowy na podstawie RJUE (Ramy prawne rozwoju obszarów miejskich i budownictwa)) przypada pomiędzy 25 września 2025 r. a 31 grudnia 2029 r., a wymagalność podatku VAT powstaje od 1 stycznia 2026 r. czasownik sam zachodzi 31 grudnia 2032 r. (art. 10.°, nr 7 Decreto-Lei nr 97/2026).

Obniżona stawka VAT w wysokości 6% zastępuje standardową stawkę VAT w wysokości 23% (na kontynencie) na koszty kwalifikującej się budowy lub remontu, co stanowi siedemnastopunktową różnicę, która potęguje redukcję kosztów dla deweloperów i nabywców w segmencie cen umiarkowanych. W kontekście regionu Madery standardowa stawka VAT zgodnie z Decreto Legislativo Regional n.º 6/2024/M (art. 21.º), obowiązująca od 1 października 2024 r., wynosi 22%, a regionalna stawka obniżona wynosi 4%. Różnica dla tej samej operacji na Maderze wynosi zatem osiemnaście punktów procentowych (22% minus 4%), czyli o jeden punkt więcej niż na kontynencie.

Odwrotne obciążenie rozszerzone na promotorów w pełni zwolnionych

Artykuł 4.º Decreto-Lei Rozporządzenie nr 97/2026 zmienia artykuł 2.º, nr 1 Kodeksu VAT poprzez wprowadzenie nowego akapitu j), który rozszerza mechanizm odwrotnego obciążenia (inversão do sujeito passivo) na podmioty, które wykonują wyłącznie czynności niedające prawa do odliczenia VAT, gdy nabywają prace budowlane lub remontowe objęte nowym rozporządzeniem. Verba 2.42.

Praktyczna konsekwencja ma znaczenie operacyjne. Promotor działający wyłącznie w ramach działalności zwolnionej z VAT (zwykle wynajem mieszkań na podstawie zwolnienia z art. 9) nie podlegał wcześniej mechanizmowi odwrotnego obciążenia: podatnikiem był wykonawca, naliczano mu 6% podatku (zgodnie z obowiązującymi przepisami). Verba 2.19, gdzie miało to zastosowanie) lub 23% od prac, a promotor, bez prawa do odliczenia, zaabsorbował VAT jako koszt utopiony. Zgodnie z nową alínea j) promotor staje się podatnikiem od prac objętych Verba 2.42: promotor sam rozlicza 6% VAT i ma obowiązek dostarczyć go do AT, ale nadal nie ma prawa do odliczenia, ponieważ podstawowa działalność jest zwolniona z podatku.

Ramy odwrotnego obciążenia mogą również funkcjonować na podstawie artykułu 18.º, nr 7 Decreto-Lei nr 97/2026, poprzez wspólny wybór dostawcy i nabywcy z dniem 1 stycznia 2026 r., przed ogólną datą wejścia w życie zmian w podatku VAT, tj. 1 lipca 2026 r. Wybór ten stanowi dźwignię taktyczną dla promotorów i wykonawców, którzy chcą zsynchronizować przepływy pieniężne i terminy samolikwidacji w ciągu roku kalendarzowego.

Autonomiczna stawka IRS w wysokości 10% od dochodów z umiarkowanego czynszu: nowy artykuł 45.º-C EBF

Artykuł 9.º Decreto-Lei Rozporządzenie nr 97/2026 wprowadza nowy artykuł 45.º-C do EBF, zawierający dwa paragrafy o zasadniczym znaczeniu operacyjnym.

W ust. 1 ustalono autonomiczną stawkę podatku w wysokości 10% mającą zastosowanie do dochodów z nieruchomości z tytułu umów najmu przeznaczonych wyłącznie na cele mieszkalne, w których miesięczny czynsz nie przekracza pułapów czynszu umiarkowanego, o których mowa w art. 2 ust. 2 i 3. Decreto-Lei nr 97/2026 (2,300 EUR na rok 2026). Stawka 10% ma zastosowanie do dochodów uzyskanych do dnia 31 grudnia 2029 r., z wyjątkiem przypadków, w których stosuje się korzystniejszą stawkę.

Ustęp 2 wprowadza 50% obniżkę podstawy opodatkowania tego samego dochodu, dostępną dla podatników IRC i podatników IRS z kategorii B ze zorganizowaną księgowością. Z ulgi tej nie korzystają zatem podatnicy kategorii F w systemie uproszczonym, którzy nadal stosują 10% stawkę autonomiczną od całego dochodu z wynajmu bez 50% obniżki.

Artykuł 5.º Decreto-Lei Nr 97/2026 wprowadza równoległą poprawkę do artykułu 101.º, nr 1 CIRS, wprowadzając nową alinea f), która ustala stawkę potrącenia u źródła dla tej kategorii dochodów z najmu na poziomie 10%. Najemcy objęci standardową strukturą potrącenia u źródła, którzy płacą czynsz VerbaLeasing zgodny ze stopą -2.42 wstrzymuje zatem i dostarcza 10%, zgodnie ze stawką autonomiczną na koniec roku.

Umiejscowienie czasowe środków IRS jest istotne. Zgodnie z artykułem 18.º, nr 2 Decreto-Lei Zgodnie z rozporządzeniem nr 97/2026, nowy artykuł 45.º-C i powiązane z nim zmiany wchodzą w życie z dniem 1 stycznia 2026 r., z mocą wsteczną do daty publikacji rozporządzenia DR, tj. 20 maja 2026 r. Umowy najmu obowiązujące już w dniu wejścia w życie oraz dochody z najmu uzyskane w ciągu pierwszych pięciu miesięcy 2026 r. podlegają nowej stawce, pod warunkiem spełnienia wymogu dotyczącego pułapu czynszu i wyłącznego użytkowania lokalu mieszkalnego. W związku z tym, w zeznaniu podatkowym IRS Modelo 3, które ma zostać złożone wiosną 2027 r. w odniesieniu do dochodu z 2026 r., należy zastosować 10% stawkę autonomiczną do dochodu kwalifikującego się.

Stała stawka IMT 7.5% dla nabywców nieruchomości mieszkalnych niebędących rezydentami: Artykuł 17.º, nr 10 CIMT

Artykuł 6.º Decreto-Lei Nr 97/2026 wprowadza nowy paragraf 10 do artykułu 17 ustawy CIMT. Nowy paragraf stosuje stałą stawkę podatku IMT w wysokości 7.5% w przypadku nabycia nieruchomości miejskich lub autonomicznej części nieruchomości miejskich, przeznaczonych wyłącznie na cele mieszkaniowe, w przypadku gdy nabywca jest osobą niebędącą rezydentem. Żadne inne zwolnienie ani ulga nie mogą być stosowane równolegle ze stałą stawką 7.5%.

W tym samym akapicie wymieniono trzy wyjątki:

• Alínea a): nabywca był już uważany za rezydenta podatkowego w Portugalii zgodnie z art. 16.º CIRS w dniu nabycia.
• Alínea b): nabywca staje się rezydentem podatkowym w Portugalii zgodnie z artykułem 16.º CIRS w ciągu dwóch lat od daty nabycia.
• Alínea c): nieruchomość jest wynajmowana na cele mieszkalne w ciągu sześciu miesięcy od daty nabycia, za czynsz nieprzekraczający pułapu czynszu umiarkowanego (2,300 EUR miesięcznie do 2026 r.) i pozostaje wynajmowana przez co najmniej trzydzieści sześć miesięcy, następujących po sobie lub z przerwami, w ciągu pierwszych pięciu lat od daty nabycia.

W przypadku zastosowania jednego z trzech wyłączeń, paragrafy 11 i 12 artykułu 17.º (w brzmieniu zmienionym) określają mechanizm zwrotu: AT anuluje różnicę między zapłaconym 7.5% a należnym standardowym podatkiem IMT, na wniosek podatnika, w ciągu sześciu miesięcy od daty zamieszkania lub aktywacji umowy najmu. Należy zatem zapewnić zwrot, przeprowadzając staranność operacyjną w kalendarzu zamieszkania lub umowy najmu.

Punkt sprostowania odnoszący się do powszechnie rozpowszechnianego raportu na temat Decreto-Lei jest tutaj odpowiedni. Nowy paragraf 10 nie zawiera wyjątku dla jurysdykcji objętych czarną listą ani stawki 10%. Klauzula otwierająca paragraf 10 brzmi „sem prejuízo do disposto no n.º 4” („bez uszczerbku dla paragrafu 4”), zachowując obowiązującą wcześniej stawkę podatku IMT w wysokości 10% od nabycia nieruchomości mieszkalnych przez podmioty mające siedzibę w jurysdykcjach objętych portugalską czarną listą rajów podatkowych (artykuł 17.º, n.º 4 CIMT, obowiązujący od czasu poprzednich nowelizacji i niedawno będący przedmiotem sporu przed TSUE w sprawie Meritpanorama C-661/25, sporządzonej w MCS Rurociąg w dniu 12 maja 2026 r.). Stawka offshore w wysokości 10% nie jest zatem nową cechą DL nr 97/2026; jest to poprzedni system, który działa równolegle w przypadku struktur objętych czarną listą jurysdykcji.

Wejście w życie stawki IMT w wysokości 7.5% następuje zgodnie z zasadą określoną w art. 18 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych (LPA) nr 4/98: pięć dni po publikacji. Zmiana wchodzi zatem w życie z dniem 25 maja 2026 r.

Termin płatności IMT: Artykuł 36.º CIMT

Ten sam artykuł 6.º Decreto-Lei Uchwała nr 97/2026 zmienia artykuł 36.º CIMT w celu umożliwienia wypłaty IMT albo w dniu likwidacji albo w ciągu trzydziestu dni od tej daty, pod groźbą utraty mocy prawnej likwidacji.

Zastrzeżeniem operacyjnym jest to, że poprawka oddziela datę płatności od daty likwidacji, ale nie zmienia architektury, zgodnie z którą likwidacja musi poprzedzać akt notarialny. Dokument potwierdzający likwidację musi nadal zostać wydany przed sporządzeniem aktu notarialnego: notariusz nie może dokonać tej czynności bez dowodu likwidacji IMT zgodnie z artykułami 21–22 oraz artykułem 49 CIMT, które pozostają niezmienione przez ustawę. Decreto-Lei nr 97/2026. Okno trzydziestodniowe zmienia moment wypłaty środków przez nabywcę po dokonaniu likwidacji, a nie kolejność operacji w stosunku do escritury.

W przypadku zakupów przychodzących, gdzie kupujący finansuje transakcję z zagranicy poprzez łańcuch konwersji i przelewów, trzydziestodniowe okno jest użyteczne: likwidacja i escritura mogą zostać przeprowadzone w skoordynowanym terminie bez konieczności wcześniejszego doładowania środków IMT przez kupującego tego samego dnia, pod warunkiem, że płatność wpłynie w ciągu trzydziestodniowego terminu. Brak zapłaty w terminie powoduje wygaśnięcie likwidacji, co oznacza konieczność złożenia wniosku o nową likwidację, a escritura, jeśli została już wykonana, wymaga ponownego powiązania z nową likwidacją.

Wyłączenie reinwestowania zysków kapitałowych w przypadku nieruchomości o umiarkowanym czynszu: Artykuł 10, nr 7–9 CIRS

Artykuł 5.º Decreto-Lei Rozporządzenie nr 97/2026 wprowadza nowe paragrafy 7, 8 i 9 do artykułu 10.º CIRS, wprowadzające wyłączenie zysków kapitałowych ze sprzedaży nieruchomości, w przypadku których dochód jest reinwestowany w nabycie nieruchomości przeznaczonych na wynajem lokali mieszkalnych o umiarkowanym czynszu w Portugalii.

Warunki te mają charakter kumulatywny i zostały określone w ust. 7:

• Alínea a): wartość sprzedaży, po odliczeniu wszelkich spłat kredytu hipotecznego, musi zostać ponownie zainwestowana w nabycie nieruchomości położonej w Portugalii, przeznaczonej na wynajem lokali mieszkalnych przy czynszu nieprzekraczającym pułapu czynszu umiarkowanego.
• Alínea b): reinwestycja musi nastąpić w okresie od dwudziestu czterech miesięcy przed sprzedażą do trzydziestu sześciu miesięcy po sprzedaży.
• Alínea c): podatnik musi zadeklarować zamiar reinwestowania, nawet częściowego, w IRS Modelo 3 za rok sprzedaży.

W punkcie 8 przedstawiono scenariusze naruszenia, które dyskwalifikują świadczenie:

• Alínea a): w ciągu sześciu miesięcy od reinwestycji (lub od daty realizacji, jeżeli jest ona późniejsza) nie zostanie zawarta żadna umowa najmu na poziomie czynszu umiarkowanego, chyba że wystąpi uzasadniona przeszkoda.
• Alínea b): nieruchomość nie została efektywnie wynajęta na okres co najmniej trzydziestu sześciu miesięcy (z rzędu lub z przerwami) w ciągu pierwszych pięciu lat od reinwestycji.
• Alínea c): nieruchomość będzie w dowolnym momencie w ciągu pierwszych pięciu lat dzierżawiona po czynszu przekraczającym pułap czynszu umiarkowanego.
• Alínea d): nieruchomość zostanie przeniesiona (odpłatnie lub nieodpłatnie) w ciągu pięciu lat od daty reinwestycji.

Paragraf 9 ustala moment, w którym zysk, który w innym przypadku byłby wyłączony, krystalizuje się w każdym scenariuszu naruszenia. Krystalizacja następuje zazwyczaj w roku, w którym nastąpiło naruszenie, a zysk mierzony jest w odniesieniu do pierwotnej sprzedaży.

Zgodnie z artykułem 18.º, nr 3 Decreto-Lei Zgodnie z rozporządzeniem Rady (WE) nr 97/2026 wyłączenie reinwestycji ma zastosowanie do transferów mających miejsce pomiędzy 1 stycznia 2026 r. a 31 grudnia 2029 r. Okno to, pod względem operacyjnym, czteroletnie okno na kwalifikującą się sprzedaż; reinwestycja i późniejsza realizacja umowy dzierżawy odbywają się poza tym oknem w terminach określonych w paragrafach 7 i 8.

Regularyzacja VAT dla promotora, gdy Verba 2.42.1 warunki nie spełniają

Artykuł 11.º Decreto-Lei Rozporządzenie nr 97/2026 określa zasady legalizacji podatku VAT obowiązujące w przypadku, gdy w dowolnym momencie spełnione są warunki stosowania obniżonej stawki VAT w wysokości 6% zgodnie z art. Verba 2.42.1 nie są spełnione lub przestają być spełnione. Tekst operacyjny brzmi jak mechanizm dwutorowy (a nie jak taksonomia trzech scenariuszy krążąca w niektórych podsumowaniach).

Pierwsza ścieżka ma zastosowanie, gdy nieruchomość nadal spełnia warunek drugiego pułapu cenowego zgodnie z artykułem 2.º, nr 2, część b) oraz warunek dwudziestoczteromiesięcznego okna sprzedaży zgodnie z artykułem 10.º, nr 1, część a), część ii), ale w przeciwnym razie traci prawo do obniżonej stawki. Uregulowanie podatku następuje do końca okresu podatkowego następującego po okresie, w którym wystąpił fakt powodujący stratę. Nie stosuje się żadnej kary poza odsetkami wyrównawczymi płatnymi zgodnie ze zwykłym systemem LGT (obecna stawka ustawowa wynosi 4% rocznie, ustalona przez Portaria nr 291/2003, ale stawka ta nie jest podana na pierwszej stronie. Decreto-Lei nr 97/2026 i podlega późniejszym aktualizacjom).

Druga ścieżka ma zastosowanie we wszystkich pozostałych przypadkach. Uregulowanie odbywa się poprzez zastąpienie okresowej deklaracji VAT, o której mowa w artykule 29.º, n.º 1, akapit c) Kodeksu VAT, zastosowaniem odsetek wyrównawczych i innych kar obowiązujących w ramach standardowych ram wykroczeń podatkowych (Regime Geral das Infracções Tributárias, RGIT). Zakresy kar w ramach RGIT są ustalane w odniesieniu do wagi czynu i szkody dla Skarbu Państwa, na podstawie standardowych tabel wykroczeń podatkowych; nie są one konkretnie skalowane do „do 30%” przez Decreto-Lei nr 97/2026.

Odrębna i merytorycznie odrębna zasada, zawarta w artykule 10.º, nr 5 Decreto-Lei nr 97/2026 (nie w artykule 11.º) przewiduje 10% podatek od nieruchomości w wysokości IMT, który ma zastosowanie do kupującego w przypadku naruszenia przez niego dwunastomiesięcznego warunku podstawowego miejsca zamieszkania związanego z umową Verba-2.42.1-zakup wyrównany. Agravamento jest obliczane jako 10% podstawy opodatkowania IMT zgodnie z artykułem 12.º CIMT, jako autonomiczna opłata IMT, a nie jako mnożnik pierwotnej należnej stawki IMT, a architektura tego mechanizmu jest w pełni omówiona w towarzyszącym MCS wpis o odzyskaniu IMT za naruszenie warunków zamieszkania.

W związku z tym niniejszy artykuł brzmi następująco: Artykuł 11.º Decreto-Lei nr 97/2026 jako dwutorową zasadę regularyzacji VAT dla promotora i brzmi ona tak: artykuł 10.º, nr 5 Decreto-Lei nr 97/2026 jako odrębną zasadę odzyskiwania podatku IMT dla nabywcy. Obie zasady obowiązują różnych podatników (odpowiednio promotora i nabywcy), a ich architektura operacyjna nie powinna być łączona.

Matryca wejścia w życie

Pakiet wchodzi w życie w trzech etapach. Poniższa tabela przedstawia daty wejścia w życie każdego środka.

Praktyczne wnioski

1. Czytaj Decreto-Lei nr 97/2026 bezpośrednio. Treść merytoryczna pakietu znajduje się w tekście DR dyplomu. Kilka streszczeń krążących w prasie branżowej wprowadza ramy (10% wyjątek dla jurysdykcji objętych czarną listą w nowym artykule 17.º, nr 10 CIMT; trzyscenariuszowa architektura niezgodności w artykule 11.º z odsetkami w wysokości 4% i grzywnami w wysokości 30%), których tekst DR nie popiera.
2. Verba 2.42 odsyła do innych źródeł; nie podaje liczb. Maksymalna cena sprzedaży wynosząca 660 982 EUR oraz maksymalna cena wynajmu wynosząca 2,300 EUR są wyliczeniami pochodnymi od górnej granicy drugiego stopnia artykułu 17.º, nr 1, część b) CIMT (zgodnie z OE 2026) oraz od 2.5-krotności RMMG 2026. Obie kwoty zmieniają się corocznie.
3. Rozszerzenie mechanizmu odwrotnego obciążenia ma istotne znaczenie dla promotorów zwolnionych z podatku. Deweloperzy działający wyłącznie w branży wynajmu mieszkań zwolnionych z VAT stają się podatnikiem od robót budowlanych, samodzielnie rozliczają podatek 6% i odprowadzają VAT do urzędu skarbowego bez prawa do odliczenia. Łączny wybór na podstawie art. 18 ust. 7 ustawy zezwala na wcześniejsze wejście do systemu od 1 stycznia 2026 r.
4. Stawka podatku IRS wynosząca 10% ma charakter wsteczny. Dochody uzyskane w ciągu pierwszych pięciu miesięcy 2026 roku podlegają nowej stawce, pod warunkiem spełnienia warunków dotyczących czynszu i użytkowania. Model 3 IRS na rok 2026 powinien stosować 10% stawkę autonomiczną do dochodów kwalifikujących się.
5. Obowiązuje stawka IMT 7.5%. Nabycia przez nierezydentów od 25 maja 2026 r. podlegają nowej stawce. Trzy wyłączenia są uzależnione od kalendarza (zamieszkanie w momencie nabycia, zamieszkanie w ciągu dwóch lat, aktywacja umowy najmu w ciągu sześciu miesięcy i utrzymanie przez trzydzieści sześć miesięcy w ciągu pięciu lat).
6. Przedłużenie terminu płatności IMT nie zmienia kolejności operacji. Dokument potwierdzający płynność musi zostać wystawiony przed podpisaniem umowy. 30-dniowy termin zmienia termin wypłaty gotówki z tytułu płatności IMT przez kupującego, a nie kolejność spełnienia warunków przed podpisaniem umowy.
7. Wyłączenie reinwestowania zysków kapitałowych ma wieloletnie okresy zgodności. Sześciomiesięczny okres leasingu, 36-miesięczny okres utrzymania w ciągu 5 lat oraz 5-letnia zasada nieutylizacji – wszystkie te okresy liczą się od daty reinwestycji. Monitorowanie operacyjne jest niezbędne.
8. Artykuł 11.º stanowi dwuścieżkową zasadę regularyzacji podatku VAT dla promotora. Nie jest to zasada odzyskania nabywcy. 10% podatek od nieruchomości obciążony nabywcą (naruszenie warunków zamieszkania) jest określony w artykule 10.º, º 5. Decreto-Lei nr 97/2026 i działa na podstawie podatku IMT zgodnie z art. 12.º CIMT.

Gdzie MCS może pomóc

Madeira Corporate Services doradza klientom portugalskim i zagranicznym w kwestiach korporacyjnych, podatkowych i zgodności, do których się stosuje Decreto-Lei nr 97/2026 ma bezpośrednie zastosowanie: ocena stosowania Verba 2.42 do konkretnej operacji budowlanej lub remontowej, w tym weryfikacja okna proceduralnego iniciativa i warunków łącznych; projektowanie pozycjonowania odwrotnego obciążenia dla zwolnionych promotorów, w tym dźwignia wspólnego wyboru od 1 stycznia 2026 r.; dokumentacja i wsparcie zgodności z 10% autonomiczną stawką IRS i warstwą potrącenia u źródła dla wynajmujących i najemców; ocena narażenia na stawkę IMT w wysokości 7.5% w przypadku przejęć nierezydentów, w tym kalendarzowa struktura wydzieleń rezydencji lub aktywacji dzierżawy i mechanizm zwrotu na podstawie artykułu 17.º, nr 11 i 12 CIMT; operacyjna koordynacja płatności IMT w nowym trzydziestodniowym oknie; projektowanie i realizacja zgodności z wyłączeniem reinwestowania zysków kapitałowych na podstawie artykułu 10.º, nr 7 do 9 CIRS, w tym wieloletni ogon zgodności; oraz prace naprawcze, w przypadku których Verba 2.42.1 warunki przestają być spełnione, w tym dwutorowa analiza regularyzacji VAT zgodnie z artykułem 11.º DL nr 97/2026 oraz analiza IMT agravamento po stronie kupującego zgodnie z artykułem 10.º, nr 5. Każde zlecenie podlega indywidualnej analizie stanu faktycznego, odpowiedniego prawa i stanowiska traktatowego oraz obowiązującego harmonogramu procedur. W przypadku konkretnych przypadków na Maderze, regionalna obniżona stawka VAT w wysokości 4% zgodnie z DLR nr 6/2024/M (artykuł 21.º) oraz różnica w stosunku do regionalnej stawki standardowej w wysokości 22% są uwzględniane w analizie operacyjnej.

FAQ

Is Decreto-Lei Czy rozporządzenie nr 97/2026 wchodzi w życie?

Tak, częściowo. Zmiany w IMT (stawka 7.5% dla nierezydentów zgodnie z nowym artykułem 17.º, nr 10 CIMT i trzydziestodniowy termin płatności zgodnie ze zmienionym artykułem 36.º CIMT) obowiązują od 25 maja 2026 r. Zmiany w IRS (10% stawka autonomiczna zgodnie z nowym artykułem 45.º-C EBF, 10% stawka potrącenia u źródła oraz wyłączenie reinwestowania zysków kapitałowych zgodnie z nowym artykułem 10.º, nr 7–9 CIRS) mają moc wsteczną od 1 stycznia 2026 r. Zmiany w VAT (Verba 2.42 Lista I oraz rozszerzenie odwrotnego obciążenia wchodzą w życie 1 lipca 2026 r., przy czym opcjonalna dźwignia wspólnych wyborów przyspiesza ich wejście w życie do 1 stycznia 2026 r.

Jakie są pułapy umiarkowanego czynszu i umiarkowanej ceny? Decreto-Lei nr 97/2026?

Dyplom odsyła do artykułu 2.º, ust. 2 i 3, które same w sobie wskazują na górną granicę drugiego stopnia z artykułu 17.º, nr 1, ust. b) CIMT (dla ceny sprzedaży) oraz do 2.5-krotności RMMG (dla miesięcznego czynszu). Na rok 2026 kwoty operacyjne wynoszą 660 982 EUR dla ceny sprzedaży i 2,300 EUR dla miesięcznego czynszu. Obie kwoty zmieniają się corocznie wraz z aktualizacją przedziału IMT i cyklem RMMG.

Czy nowa stawka IMT wynosząca 7.5% obejmuje wyjątek dla jurysdykcji znajdujących się na czarnej liście?

Nie. Nowy artykuł 17.º, nr 10 CIMT przewiduje tylko trzy wyjątki: rezydencję w momencie nabycia, rezydencję w ciągu dwóch lat od nabycia oraz aktywację najmu na poziomie umiarkowanego czynszu w ciągu sześciu miesięcy i utrzymanie przez trzydzieści sześć miesięcy w ciągu pięciu lat. Dotychczasowa stawka IMT w wysokości 10% dla przejęć dokonywanych przez podmioty będące rezydentami w jurysdykcjach rajów podatkowych na mocy artykułu 17.º, nr 4 CIMT pozostaje niezmieniona. Decreto-Lei nr 97/2026 i jest zachowany klauzulą ​​otwierającą „sem prejuízo do n. 4”.

Czy artykuł 11.º Decreto-Lei Czy rozporządzenie nr 97/2026 ma zastosowanie do kupującego w przypadku naruszenia warunków zamieszkania?

Nr Artykułu 11.º Decreto-Lei nr 97/2026 to zasada regularyzacji podatku VAT, która obowiązuje promotora, gdy spełnione są warunki stosowania Verba 2.42.1 przestały być spełnione. 10% podatek od nieruchomości obciążony przez kupującego za naruszenie warunków zamieszkania jest określony w artykule 10.º, pkt 5. Decreto-Lei nr 97/2026 i jest obliczana jako 10% podstawy opodatkowania IMT zgodnie z artykułem 12.º CIMT, jako autonomiczna opłata IMT.

Czy w pełni zwolniony z podatku deweloper może odliczyć 6% podatku VAT od prac budowlanych, który sam uiścił?

Nie. Rozszerzenie odwrotnego obciążenia na mocy nowego akapitu j) artykułu 2.º, nr 1 CIVA przenosi obowiązek likwidacji i rozliczenia podatku VAT na promotora, ale podstawowa działalność (najem lokali mieszkalnych na podstawie zwolnienia z artykułu 9.º CIVA) nie daje prawa do odliczenia. 6% VAT jest odprowadzany do AT bez odliczania podatku VAT naliczonego w deklaracji okresowej.

Czy stawka IRS wynosząca 10% dotyczy umów najmu podpisanych przed 2026 r.?

Tak, pod warunkiem spełnienia warunków merytorycznych (wyłączne użytkowanie lokalu mieszkalnego, miesięczny czynsz nieprzekraczający progu czynszu umiarkowanego). Z mocą wsteczną od 1 stycznia 2026 r. obejmuje dochody uzyskane w 2026 r. z umów najmu z dowolnego rocznika, pod warunkiem, że warunki te obowiązują w każdym okresie najmu.

Jakie jest praktyczne zastosowanie dźwigni wspólnych wyborów na mocy artykułu 18.º, nr 7?

Dla deweloperów i wykonawców, którzy chcą przesunąć system odwrotnego obciążenia na 1 stycznia 2026 r. (zamiast czekać na wejście w życie domyślnego rozwiązania z dniem 1 lipca 2026 r.), wspólny wybór umożliwia wcześniejsze złożenie wniosku. Wybór ten jest praktyczny, gdy budowa lub remont jest fakturowany w różnych latach kalendarzowych, a strony chcą ujednolicić zasady rozliczania VAT.

Informacje zawarte w niniejszym artykule mają charakter ogólny i nie stanowią porady prawnej, podatkowej ani finansowej. Podane odniesienia ustawowe, artykuły, paragrafy i daty wejścia w życie są aktualne na dzień sporządzenia, zgodnie z Decreto-Lei nr 97/2026 z dnia 20 maja i powiązanymi dyplomami, według naszej najlepszej wiedzy. Podane pułapy cen umiarkowanych i czynszów umiarkowanych (660 982 EUR i 2,300 EUR na rok 2026) są wartościami pochodnymi od drugiego escalão artykułu 17.º, nr 1, alínea b) CIMT (obowiązującego na mocy Lei nr 73-A/2025 z dnia 30 grudnia) i od 2.5-krotności gwarantowanego minimalnego wynagrodzenia miesięcznego (RMMG) za dany rok; oba te poziomy zmieniają się corocznie. Podana stopa procentowa (4% w skali roku, zgodnie z Portaria nr 291/2003) również podlega okresowej aktualizacji. Każda sprawa wymaga indywidualnej analizy faktów, obowiązujących przepisów i harmonogramu procedur przed podjęciem jakiejkolwiek decyzji. Czytelnicy nie powinni podejmować działań ani powstrzymywać się od działania na podstawie treści niniejszego artykułu. bez wcześniejszego zasięgnięcia porady u profesjonalisty Madeira Corporate Services lub innego kompetentnego doradcy. Madeira Corporate Services nie ponosi odpowiedzialności za działania podjęte w oparciu o informacje zawarte powyżej.

Rosana Rodrigues

Rosana Rodrigues jest współzałożycielem i partnerem Kancelarii Prawnej TFRA. Jej praca polega głównie na doradztwie dla inwestorów zagranicznych w Portugalii, szczególnie w obszarach prawa korporacyjnego i podatkowego. Zajmowała się także szeroko zakrojonym prawem dotyczącym transportu morskiego… Przeczytaj więcej