Od 1 lipca 2026 r. w Portugalii obowiązuje obniżona stawka VAT w wysokości 6% na roboty budowlane i remontowe w budownictwie mieszkaniowym, zgodnie z art. Decreto-Lei nr 97/2026, 20 maja, który dodał słowo 2.42.1 do Wykazu I Kodeksu VAT (CIVA). Stawka obejmuje roboty budowlane (przedsiębiorcy) na mieszkania przeznaczone do sprzedaży jako własne, stałe miejsce zamieszkania nabywcy, w cenie do 660 982 euro, lub do wynajmu z miesięcznym czynszem do 2,300 euro. Dotyczy to projektów budowlanych, których pierwszy formalny krok w radzie gminy został podjęty między 25 września 2025 r. a 31 grudnia 2029 r., obejmuje również operacje, od których VAT stał się wymagalny od 1 stycznia 2026 r. i obowiązuje do 31 grudnia 2032 r. Na Maderze, gdzie MCS W tym przypadku obowiązuje regionalna obniżona stawka 4% zamiast 6%. Niniejszy przewodnik określa warunki, terminy, 10% dopłatę IMT, która zastąpiła zwrot VAT od kupujących, oraz punkty decydujące o kwalifikowalności w praktyce.
Co zmieniło się 1 lipca 2026 r.
Obniżona stawka weszła w życie 1 lipca 2026 r. Decreto-Lei nr 97/2026 opublikowano 20 maja 2026 r. i stwierdzono, że nowa pozycja na liście VAT wchodzi w życie w kwartale następującym po wejściu w życie; Urząd Podatkowy i Celny (AT) potwierdził datę 1 lipca 2026 r. Biuro Circulado nr 25116/2026 z 23 czerwca, który również doprecyzował główne warunki tego systemu. Druga instrukcja, Biuro Circulado Rozporządzenie nr 25117/2026 z 24 czerwca dotyczyło zasady odwrotnego obciążenia dla usług budowlanych, którą ten sam akt prawny zmienił. Chociaż obowiązuje od lipca, system sięga wstecz: prace, od których VAT stał się wymagalny od 1 stycznia 2026 r., mogą korzystać z mechanizmu przejściowego opisanego poniżej.
Które prace się kwalifikują
Stawka ta dotyczy robót budowlanych lub remontowych na nieruchomościach przeznaczonych pod zabudowę stałą, w określonym terminie. Dwa wymagania są kumulatywne. Po pierwsze, projekt budowlany iniciativa proceduralna musi przypadać w okresie od 25 września 2025 r. do 31 grudnia 2029 r. Iniciativa procedimental oznacza pierwszy formalny akt składany w radzie gminy: wniosek o wydanie licencji na prace objęte licencją, wcześniejsza komunikacja (comunicação prévia) w przypadku prac objętych tym systemem, lub wcześniejszej opinii lub informacji o rozpoczęciu prac w przypadku prac zwolnionych z wcześniejszej kontroli. Po drugie, podatek VAT od prac musi stać się wymagalny od 1 stycznia 2026 r. lub później. Przykłady zawarte w AT są rygorystyczne z obu stron: wcześniejsze zawiadomienie złożone 10 września 2025 r. dyskwalifikuje projekt, nawet jeśli fakturowanie nastąpi w 2026 r., a faktura zaliczkowa wymagalna w grudniu 2025 r. jest wykluczona, nawet jeśli inicjatywa proceduralna jest złożona w terminie. Pozycja na liście wygasa 31 grudnia 2032 r., a faktury wystawione po tej dacie podlegają stawce standardowej, nawet w przypadku projektów kwalifikujących się.
Sufity o umiarkowanej wartości
Kwalifikowalność jest ograniczona limitami cen i czynszów, a limity te są wyższe niż sugerują to główne dane. Cena mieszkania na sprzedaż nie może przekroczyć 660 982 euro, co stanowi górną granicę drugiego progu IMT dla własnego stałego mieszkania w 2026 roku. W przypadku wynajmu miesięczny czynsz nie może przekroczyć 2.5-krotności gwarantowanego minimalnego wynagrodzenia za pracę w 2026 roku, czyli 2,300 euro. Biuro Circulado Ustawa nr 25116/2026 dodaje punkt o realnych konsekwencjach: rzeczy ruchome, wyposażenie lub elementy dodatkowe przymocowane do nieruchomości w sposób trwały oraz usługi podnoszące jej wartość wliczają się do limitów, nawet jeśli są fakturowane na podstawie odrębnych umów. Przykład AT: mieszkanie sprzedane za 650 000 euro z zabudowanymi meblami kuchennymi i centralną klimatyzacją dostarczaną oddzielnie za 20 000 euro daje wartość względną 670 000 euro powyżej limitu, a obniżona stawka jest tracona na całość prac objętych umową. W przypadku współwłasności lub współnajmu limity są mierzone w oparciu o cenę całkowitą lub czynsz, bez proporcjonalnego podziału między strony.
Terminy po zakończeniu
Przeznaczenie musi zostać zrealizowane w określonych terminach, liczonych od daty wydania dokumentacji użytkowania nieruchomości. W przypadku sprzedaży, nieruchomość musi zostać sprzedana na własne stałe miejsce zamieszkania w ciągu 24 miesięcy od daty wydania dokumentacji oznaczającej rozpoczęcie użytkowania zgodnie z przepisami urbanistycznymi (RJUE). W przypadku wynajmu, pierwsza umowa najmu lokalu mieszkalnego musi wejść w życie w ciągu 24 miesięcy od daty wydania dokumentacji, a nieruchomość musi pozostać wynajęta przez co najmniej 36 miesięcy, w sposób ciągły lub interpolowany, w ciągu pierwszych pięciu lat. Biuro Rozporządzenie nr 25116/2026 ustala datę odniesienia: dla robót objętych kontrolą wstępną – datę złożenia dokumentacji ukończenia w radzie gminy; dla robót nieobjętych kontrolą wstępną – dwudziesty dzień po złożeniu odpowiedniego wniosku, chyba że zostanie zarządzona kontrola. Deweloperzy planujący harmonogramy sprzedaży lub wynajmu powinni traktować te daty jako sztywne terminy, ponieważ ich przekroczenie powoduje uregulowanie różnicy podatku VAT na rzecz państwa.
Co kupujący muszą wiedzieć: dopłata IMT w wysokości 10%
Kupujący nie zwraca zaoszczędzonego podatku VAT; zamiast tego nabywca ryzykuje dopłatą podatku IMT. Akt kupna musi wyraźnie wspominać o zastosowaniu ust. 2.42.1 i rejestrować oświadczenie wszystkich nabywców, że nieruchomość jest przeznaczona na ich własne stałe miejsce zamieszkania. Jeżeli nieruchomość nie stanie się stałym miejscem zamieszkania kupującego w ciągu sześciu miesięcy od nabycia lub nie pozostanie nim wyłącznie przez kolejne dwanaście miesięcy, artykuł 10.º dyplomu stosuje dopłatę w wysokości 10% wartości podlegającej opodatkowaniu w podatku IMT, w sferze kupującego, bez wpływu na stawkę podatku VAT zastosowaną do prac. Dopłata jest zwolniona w wyjątkowych okolicznościach, takich jak te uznane w Kodeksie IRS: zmiany w gospodarstwie domowym w wyniku małżeństwa lub związku partnerskiego, rozwodu lub rozwiązania, lub zwiększenia liczby osób na utrzymaniu. Współwłasność niesie ze sobą szczególną pułapkę: jeżeli którykolwiek ze współnabywców nie zadeklaruje stałego miejsca zamieszkania w akcie, obniżona stawka nie obowiązuje dla wszystkich prac, a VAT musi zostać uregulowany; jeżeli wszyscy zadeklarują taką chęć, ale jeden nie zmieni miejsca zamieszkania dla celów podatkowych, obniżona stawka obowiązuje i jedynie współwłaściciel, który dopuścił się uchylenia, ponosi konsekwencje podatku IMT.
Co muszą wiedzieć deweloperzy i wykonawcy
Ciężar przestrzegania przepisów spoczywa na stronie podaży, a dwa mechanizmy zasługują na uwagę. Po pierwsze, odwrotne obciążenie: dyplom zmienił artykuł 2(1)(j) CIVA, tak aby samoocena nabywcy obejmowała teraz również prace świadczone na rzecz podatników wykonujących czynności zwolnione z podatku bez prawa do odliczenia. Wyłącznie usługi świadczone przez wykonawców posiadających kwalifikacje prawne na mocy Lei nr 41/2015, de 3 de junho (posiadacze certyfikatu budowlanego lub świadectwa, którego weryfikację można przeprowadzić za pośrednictwem portalu IMPIC) są uznawani za usługi budowlane w rozumieniu tej zasady. Biuro Rozporządzenie nr 25117/2026 wyznacza granicę między elementami instalacji, które podlegają reżimowi robót budowlanych (kuchnie na wymiar, szafy wnękowe, systemy HVAC, windy, zintegrowane panele słoneczne) a dostawami towarów z montażem akcesoriów, które nie podlegają reżimowi robót budowlanych (sprzęt AGD, meble niekonstrukcyjne), które dostawca fakturuje z VAT w standardowy sposób. Po drugie, legalizacja: w przypadku gdy warunki reżimu robót budowlanych nie są spełnione po stronie projektu, różnica VAT jest rozliczana na rzecz państwa poprzez okresowe zeznanie podatkowe, w ciągu czteroletniego okresu określonego w art. 94.º CIVA. W przypadku robót budowlanych, dla których VAT jest naliczany między 1 stycznia a 30 czerwca 2026 r., przepisy przejściowe umożliwiają odzyskanie różnicy: nabywcy z prawem do odliczenia regulują je w polu 40 zeznania podatkowego za lipiec lub trzeci kwartał 2026 r.; nabywcy bez prawa do odliczenia muszą posiadać wspólną opcję z wykonawcą, udokumentowaną notami kredytowymi z ustawową wzmianką.
Najemcy korporacyjni i budynki o przeznaczeniu mieszanym
Dwa wyjaśnienia zawarte w Oficio n.º 25116/2026 mają znaczenie dla projektów instytucjonalnych. Najemca korporacyjny nie dyskwalifikuje najmu, pod warunkiem, że umowa najmu wyraźnie przewiduje przeznaczenie nieruchomości na stałe zakwaterowanie zidentyfikowanych osób (na przykład pracowników lub menedżerów), wyklucza wszelkie użytkowanie komercyjne, przemysłowe lub usługowe, a faktyczne użytkowanie jest zgodne z umową. Dotyczy to mieszkań pracowniczych i instytucjonalnych struktur najmu. W przypadku budynków o mieszanym przeznaczeniu i nieruchomości poziomych, obniżona stawka ma zastosowanie proporcjonalnie, na podstawie stosunku powierzchni zabudowy brutto (plus powierzchnia przekraczająca powierzchnię zabudowy) kwalifikujących się lokali do powierzchni wszystkich lokali, mierzonej zgodnie z artykułem 40.º Kodeksu IMI.
Stawka na Maderze i Azorach
Kwalifikujące się prace na nieruchomościach położonych na Maderze objęte są stawką 4%, a nie 6%. Usługi budowlane są zlokalizowane do celów VAT w miejscu położenia nieruchomości, a regiony autonomiczne stosują własne stawki zgodnie z artykułem 18.º(3) CIVA i przepisami regionalnymi. W Regionie Autonomicznym Madery obniżona stawka wynosi 4% od 1 października 2024 r. W przypadku projektu w Funchal lub gdzie indziej w regionie, słowo 2.42.1 W związku z tym oferuje stawkę 4% na kwalifikujące się prace, co daje dwa punkty przewagi nad kontynentem, co wzmacnia pozycję Regionu w zakresie kosztów stałych. Warunki kwalifikowalności, pułapy, terminy i zasady dopłat opisane powyżej są takie same.
PYTANIA I ODPOWIEDZI
Kiedy w Portugalii wprowadzono 6% podatek VAT na budownictwo mieszkaniowe? Od 1 lipca 2026 r., z mocą wsteczną do operacji, od których podatek VAT stał się wymagalny od 1 stycznia 2026 r., i ważnością do 31 grudnia 2032 r.
Jaka jest maksymalna cena sprzedaży, aby się zakwalifikować? 660 982 euro, wliczając w to zamontowany sprzęt i usługi o wartości dodanej związane z nieruchomością, nawet jeśli zakontraktowane osobno.
Jaki jest maksymalny czynsz? 2,300 euro miesięcznie, co odpowiada 2.5-krotności krajowej płacy minimalnej w 2026 r. wynoszącej 920 euro.
Czy nabywca zwraca podatek VAT, jeśli dom przestanie być jego stałym miejscem zamieszkania? Nie. Zamiast tego obowiązuje dopłata IMT w wysokości 10% od wartości podlegającej opodatkowaniu, podlegająca zasadom sześciomiesięcznym i dwunastomiesięcznym oraz ustawowym wyjątkom.
Czy firma może być najemcą? Tak, jeśli umowa najmu wyraźnie zastrzega nieruchomość jako stałe miejsce zamieszkania określonych osób i wyklucza jakiekolwiek wykorzystanie komercyjne.
Jaka stawka obowiązuje na Maderze? 4%, obniżona stawka regionalna obowiązująca od 1 października 2024 r.
W jaki sposób MCS może pomóc
MCS może pomóc deweloperom, wykonawcom i nabywcom w tym zakresie, po przeprowadzeniu analizy konkretnego projektu: potwierdzając datę rozpoczęcia procedury i okres kwalifikowalności, testując cenę lub czynsz w odniesieniu do pułapów, w tym dołączonego wyposażenia, strukturyzując akty notarialne i umowy najmu z wymaganymi wzmiankami i oświadczeniami, stosując mechanizmy odwrotnego obciążenia i przejściowej legalizacji oraz planując terminy 24- i 36-miesięczne. W przypadku projektów na Maderze, MCS może również doradzić w kwestii interakcji stawki regionalnej wynoszącej 4% z szerszą pozycją kosztową i strukturalną Regionu.
Niniejszy artykuł ma charakter wyłącznie informacyjny i odzwierciedla Dekret-ustawa nr 97/2026 oraz wytycznymi administracyjnymi obowiązującymi w dniu publikacji. Nie stanowią one porady prawnej ani podatkowej, nie uwzględniają okoliczności konkretnej osoby ani projektu i nie powinny być traktowane jako substytut profesjonalnej porady. Podane tutaj progi, terminy i stanowiska administracyjne mogą ulec zmianie, a w przypadku jakichkolwiek rozbieżności z niniejszym tekstem obowiązują przepisy i instrukcje wymienione poniżej. Zapoznanie się z niniejszym artykułem nie tworzy relacji z klientem i MCS nie ponosi odpowiedzialności za jakiekolwiek działania podjęte lub niepodjęte w oparciu o tę umowę. Przed podjęciem działań w związku z którymkolwiek z powyższych punktów, powinieneś uzyskać poradę dotyczącą twojego konkretnego stanowiska. MCS może pomóc, po przeanalizowaniu Twojej sytuacji i formalnym zaangażowaniu.
Ambrosio Jardim od 1998 roku pracował głównie w obszarach prawa handlowego (korporacyjnego, fuzji i przejęć, wspólnych przedsięwzięć, restrukturyzacji i planowania), krajowego i międzynarodowego prawa podatkowego oraz nieruchomości…. Przeczytaj więcej
