Risikoen for en eiendomsboble i Portugal (og Madeira Island) finnes. De konklusjonen er fra Bloomberg etter en analyse utført 19 OECD land, inkludert Portugal, og tar hensyn til faktorer som boligpris-til-leie-forholdet, boligpris-til-inntekt-forholdet, real boligprisvekst, nominell boligprisvekst og boligkredittvekst.
Bloomberg har identifisert to faktorer som indikerer en eiendomsboble i Portugal: boligprisene er 56 % høyere enn husleiene og nesten 47 % høyere enn husholdningenes inntekt. Tatt i betraktning de siste kvartalsdataene, økte den reelle prisen på boliger i Portugal med 11.6 % og den nominelle prisen med 9.4 %. På den annen side falt boligkreditten med 2 %, men data om boligkreditt gitt til ikke-portugisiske statsborgere kan tyde på noe annet, gitt MCSsin tidligere erfaring.
Men det er ikke bare Bloomberg som varsler om en eiendomsboble i Portugal og i forlengelsen av Madeira. I januar 2022, EU-kommisjonen for risiko for "potensiell overvurdering". Ifølge Kommisjonen til Europaparlamentet, Rådet og Den europeiske økonomiske og sosiale komité rapporterer, "Portugal er det eneste medlemslandet der boligprisene har steget med mer enn 6 % hvert år siden 2016, fortløpende."
Bortsett fra EU-kommisjonen og Bloomberg, har Francisco Manuel dos Santos Foundation (FFMS), en ledende økonomisk tenketank i Portugal, også varslet at "Portugals samlede boligprisindeks viser ... overdreven vekst fra og med fjerde kvartal 2017".
Hvorfor stiger prisene?
I følge studien utført av FFMS er det flere grunner til at eiendomsprisene fortsatt stiger, noe som fører til en eiendomsboble i Portugal og Madeira:
- Høyere etterspørsel etter boliger opprettholdes av økningen i disponibel inntekt og lavere arbeidsledighet, spesielt i Portugals hovedbyer;
- Betydelig vekst i boligkreditt, i en sammenheng der det er forventninger om høye boligpriser;
- Mangel på rigiditet i boligtilbudet, som kan føre til «velferdstap knyttet til overvurderinger i boligmarkedet»;
- Investering i "attraktive" turistboliger, siden korttidsleie for turister gir en "vesentlig høyere avkastning" enn permanent utleie til lokalbefolkningen (som på øya Madeira er en vesentlig faktor som et helårs turistmål).
I tillegg til de ovennevnte faktorene, akselerasjonen av utenlandske direkte investeringer i eiendom gjennom gyldne visum, fremkomsten av Brexit, og digitalt nomadeprogram initiert av Madeiras regionale regjering har utsatt Madeira for en betydelig økning i boligetterspørselen. Økningen i etterspørselen har for tiden blitt møtt med kort eller med hensikt betinget tilbud ettersom entreprenører søker å øke fortjenestemarginene.
Eiendomsboble i Portugal. Hva med Madeira?
Scenarioet ovenfor gjelder for Madeira. I april 2022 ble Madeiras hovedstad den tredje dyreste byen i landet for å kjøpe eiendom (€2270/m2), og innen juni 2022, Madeiras boligpriser hadde økt 20% sammenlignet med 2021s første semester. Samtidig opplever landlige kommuner som Calheta, Ponta do Sol, Santana, Câmara de Lobos og São Vicente en økning i prisen på solgte eiendommer.
Eiendomsprisene på Madeira, nemlig de som ligger i de sørlige kommunene, har økt på samme måte som Lisboa og Porto.
For de som fortsatt tror at eiendomsboblen på Madeira ikke er nøyaktig, har etterspørselen etter eiendom i kommuner der (unntatt Funchal) kriminalitetsraten er høyere økt under påskudd av uhindret havutsikt, rask forbindelse til flyplassen ( investorer bør fokusere på Google Maps-statistikk, i stedet for beskrivelser av eiendomsbyråer), etc.
Krig, inflasjon og en ytterste region i EU
Ifølge Bloomberg er en eiendomsboble "en åpenbar sårbarhet ettersom sentralbanker øker renten og tilbakebetaling av boliglån øker", ettersom disse uavhengige myndighetene forsøker å dempe krigsprovosert inflasjon.
Legg til blandingen en global økonomi som allerede bremser ned, i fare for å falle inn i en resesjon, mangelen på økonomisk bakland som en EU-region i den ytre delen står overfor og en liten øyøkonomi som Madeira, knyttet til NATO via Portugal, og du vil garantert se at hvis boligprisene faller takket være utbruddet av en eiendomsboble, vil "uthule husholdningenes formue, svekke forbrukernes tillit og potensielt bremse fremtidig utvikling".
I Bloomberg Economics-analysen er Portugal spesielt utsatt i euroområdet, «mens Østerrike, Tyskland og Nederland også ser skummende ut».
Bør man fortsatt investere på Madeira for eiendomsformål?
Investering i eiendom, enten for å nyte pensjonisttilværelsen, for å flytte eller for å høste fordelene av reiselivsmarkedet, bør være en del av diversifiseringsstrategien for ens portefølje og er derfor en personlig beslutning.
Det man må vurdere når man kjøper eiendom på øya er blant flere faktorer:
- Eiendommens beliggenhet i forhold til hovedstaden (Funchal);
- Fasilitetene som er tilgjengelige innen gangavstand (inkludert helsetjenester);
- Eiendommens tilgjengelighet til offentlig transport og avstand fra flyplassen; og
- Det endelige økonomiske målet du har for selve eiendommen.
I tillegg til det ovennevnte, for så mye som mulig å unngå å betale boblepriser, bør man også ta hensyn til alderen på eiendommen og dens tilstand (hyr en uavhengig landmåler før kjøp), de historiske prisene for lignende eiendommer og/eller beliggenheter , og om du vil be om finansiering fra en portugisisk finansinstitusjon.
Vil det sprekke?
Madeiras merittliste siden 19-tallet med å opprettholde en betydelig utenlandsk befolkning takket være turisme og utvandrere er en utmerket grunn til å investere. I tillegg vinner Madeira popularitet blant amerikanske og kanadiske expats og digitale nomader som ønsker å kjøpe eiendom for å flytte effektivt. Til tross for det ovennevnte, er det ingenting som utelukker at den regionale regjeringen i fremtiden potensielt forsøker å forsøke å begrense korte turismeleie til fordel for langtidsleie til lokalbefolkningen, eller at boligboblens sprengning er så ille som den som ble bekreftet i 2008 i Spania.
For øyeblikket stiger prisene fortsatt, og boblen som sprekker, enten det er på det portugisiske fastlandet eller på Madeira, er en sannsynlig risiko. Å investere i eiendom med dette i tankene vil gjøre det mulig for en å ta mer informerte beslutninger og være bedre forberedt på fremtiden fra et investeringsstandpunkt.
Med ordene til Akira Mori 森 章, styreformann i Mori Trust Co., Ltd: "I min erfaring i eiendomsbransjen er tidligere suksesshistorier generelt ikke aktuelt i nye situasjoner. Vi må kontinuerlig gjenoppfinne oss selv, og reagere på skiftende tider med innovative nye forretningsmodeller.»
Denne artikkelen er kun gitt for generelle informasjonsformål og er ikke ment å være, og skal heller ikke tolkes som, juridisk eller profesjonell rådgivning av noe slag.
Miguel Pinto-Correia har en mastergrad i internasjonal økonomi og europeiske studier fra ISEG – Lisbon School of Economics & Management og en bachelorgrad i økonomi fra Nova School of Business and Economics. Han er fast medlem av økonomernes orden (Ordem dos Economistas)... Les mer
