Het risico van een vastgoedzeepbel in Portugal (en het eiland Madeira) bestaat. De conclusie is van Bloomberg na een analyse uitgevoerd op 19 OESO landen, waaronder Portugal, en rekening houdend met factoren zoals de huizenprijs-huurratio, de huizenprijs-to-inkomenratio, de reële huizenprijsgroei, de nominale huizenprijsgroei en de groei van het woningkrediet.
Bloomberg heeft twee factoren geïdentificeerd die wijzen op een vastgoedzeepbel in Portugal: huizenprijzen zijn 56% hoger dan huren en bijna 47% hoger dan het gezinsinkomen. Afgaande op de meest recente kwartaalgegevens is de reële prijs van huizen in Portugal met 11.6% gestegen en de nominale prijs met 9.4%. Aan de andere kant daalde het woningkrediet met 2%, maar gegevens over woningkredieten toegekend aan niet-Portugese burgers zouden anders kunnen wijzen, gezien de MCS's eerdere ervaringen.
Maar het is niet alleen Bloomberg dat waarschuwt voor een vastgoedzeepbel in Portugal en, bij uitbreiding, het eiland Madeira. In januari 2022 oordeelde de Europese Commissie over het risico van "potentiële overwaardering". Dat meldt de Commissie aan het Europees Parlement, de Raad en het Europees Economisch en Sociaal Comité verslag, "Portugal is de enige lidstaat waar de huizenprijzen sinds 6 achtereenvolgens elk jaar met meer dan 2016% zijn gestegen."
Naast de Europese Commissie en Bloomberg heeft ook de Francisco Manuel dos Santos Foundation (FFMS), een toonaangevende economische denktank in Portugal, gealarmeerd dat "de totale huizenprijsindex van Portugal een buitensporige groei laat zien vanaf het vierde kwartaal van 2017".
Waarom stijgen de prijzen?
Volgens de studie van de FFMS zijn er verschillende redenen waarom de vastgoedprijzen nog steeds stijgen, wat leidt tot een vastgoedzeepbel in Portugal en op het eiland Madeira:
- De grotere vraag naar huisvesting wordt ondersteund door de stijging van het beschikbare inkomen en de lagere werkloosheid, vooral in de belangrijkste steden van Portugal;
- Substantiële groei van het woonkrediet, in een context waarin hoge huizenprijzen worden verwacht;
- Gebrek aan rigiditeit in het woningaanbod, wat kan leiden tot "welvaartsverliezen als gevolg van overwaarderingen op de woningmarkt";
- Investeringen in "aantrekkelijke" toeristenwoningen, aangezien kortetermijnverhuur voor toeristen, een "aanzienlijk hoger rendement" opleveren dan de permanente verhuur aan de lokale bevolking (wat op het eiland Madeira een belangrijke factor is als een toeristische bestemming het hele jaar door).
Naast de bovengenoemde factoren is de versnelling van buitenlandse directe investeringen in onroerend goed door gouden visa, de komst van de Brexit en de programma voor digitale nomaden op initiatief van de regionale regering van Madeira hebben het eiland Madeira blootgesteld aan een aanzienlijke stijging van de vraag naar woningen. Aan de stijging van de vraag wordt momenteel voldaan met een kort of opzettelijk geconditioneerd aanbod, aangezien aannemers de winstmarges proberen te vergroten.
Vastgoedbubbel in Portugal. En Madeira?
Het bovenstaande scenario is van toepassing op Madeira. In april 2022 werd de hoofdstad van Madeira de op twee na duurste stad van het land om onroerend goed te kopen (€ 2270/m2), en tegen juni 2022 waren de huizenprijzen van Madeira was 20% gestegen vergeleken met het eerste semester van 2021. Tegelijkertijd ervaren plattelandsgemeenten zoals Calheta, Ponta do Sol, Santana, Câmara de Lobos en São Vicente een stijging van de prijs van verkochte eigendommen.
Vastgoedprijzen op Madeira, namelijk die in de zuidelijke gemeenten, zijn op dezelfde manier gestegen als in Lissabon en Porto.
Voor degenen die nog steeds denken dat de vastgoedbubbel op Madeira niet klopt: de vraag naar onroerend goed in gemeenten waar (exclusief Funchal) de criminaliteit hoger is, is toegenomen onder het mom van onbelemmerd uitzicht op zee, snelle verbinding met de luchthaven ( beleggers moeten zich concentreren op Google Maps-statistieken, in plaats van beschrijvingen van makelaars), enz.
Oorlog, inflatie en een ultraperifere regio van de EU
Volgens Bloomberg is een vastgoedzeepbel "een duidelijke kwetsbaarheid nu centrale banken de rente verhogen en hypotheekaflossingen stijgen", aangezien deze onafhankelijke overheidsinstanties de door oorlog veroorzaakte inflatie proberen te beteugelen.
Voeg daar nog een wereldeconomie aan toe die al aan het vertragen is, die in een recessie dreigt te vervallen, het gebrek aan economisch achterland waarmee een ultraperifere regio van de EU wordt geconfronteerd en een kleine eilandeconomie zoals Madeira, die via Portugal verbonden is met de NAVO, en u zult zeker zien dat als de daling van de huizenprijzen dankzij het uiteenspatten van een vastgoedzeepbel "het vermogen van huishoudens zal aantasten, het consumentenvertrouwen zal aantasten en mogelijk toekomstige ontwikkeling zal afremmen".
In de analyse van Bloomberg Economics loopt Portugal vooral risico in het eurogebied, “terwijl Oostenrijk, Duitsland en Nederland er ook schuimig uitzien”.
Moet men nog steeds investeren in Madeira voor vastgoeddoeleinden?
Investeren in onroerend goed, om van pensioenjaren te genieten, om te verhuizen of om de voordelen van de toeristische markt te benutten, moet deel uitmaken van de diversificatiestrategie van iemands portefeuille en is daarom een persoonlijke beslissing.
Wat men moet overwegen op het moment van het kopen van onroerend goed op het eiland, is onder meer:
- de locatie van het onroerend goed ten opzichte van de hoofdstad (Funchal);
- De voorzieningen die op loopafstand aanwezig zijn (waaronder zorgvoorzieningen);
- de bereikbaarheid van de accommodatie met het openbaar vervoer en de afstand tot de luchthaven; En
- Het uiteindelijke economische doel dat u heeft voor het onroerend goed zelf.
Naast het bovenstaande moet men, om zoveel mogelijk te voorkomen dat er bubbelprijzen worden betaald, ook rekening houden met de ouderdom van het onroerend goed en de staat ervan (huur een onafhankelijke taxateur in alvorens te kopen), de historische prijzen met betrekking tot vergelijkbare eigendommen en of locaties , en of u financiering gaat aanvragen bij een Portugese financiële instelling.
Zal het barsten?
De staat van dienst van Madeira, sinds de 19e eeuw, om dankzij toerisme en expats een aanzienlijke buitenlandse bevolking in stand te houden, is een uitstekende reden om te investeren. Bovendien wint Madeira aan populariteit onder Amerikaanse en Canadese expats en digitale nomaden die onroerend goed willen kopen om effectief te verhuizen. Ondanks het bovenstaande belet niets de regionale regering om in de toekomst mogelijk te proberen korte toeristische verhuur te beteugelen ten gunste van langetermijnverhuur aan de lokale bevolking of dat het uiteenspatten van de huizenzeepbel zo erg is als die in 2008 werd geverifieerd in Spanje.
Op dit moment stijgen de prijzen nog steeds en het barsten van de zeepbel, of het nu op het Portugese vasteland is of op Madeira, is een waarschijnlijk risico. Met dit in het achterhoofd investeren in onroerend goed stelt iemand in staat om beter geïnformeerde beslissingen te nemen en om vanuit investeringsoogpunt beter voorbereid te zijn op de toekomst.
In de woorden van Akira Mori 森 章, voorzitter van Mori Trust Co., Ltd: “Mijn ervaring in de vastgoedsector is dat succesverhalen uit het verleden over het algemeen niet van toepassing zijn op nieuwe situaties. We moeten onszelf voortdurend opnieuw uitvinden en inspelen op veranderende tijden met innovatieve nieuwe bedrijfsmodellen.”
Dit artikel is alleen bedoeld voor algemene informatiedoeleinden en is niet bedoeld als, en mag ook niet worden opgevat als, juridisch of professioneel advies van welke aard dan ook.
Miguel Pinto-Correia heeft een masterdiploma in internationale economie en Europese studies van ISEG – Lisbon School of Economics & Management en een bachelordiploma in economie van Nova School of Business and Economics. Hij is een permanent lid van de Orde van de Economen (Ordem dos Economistas)… Lees meer
