Gouden Visa - Kan het een winstgevende investering zijn? Belastingvoordelen gerelateerd aan de rehabilitatie van onroerend goed.
In de laatste paar artikelen heb ik verschillende redenen genoemd en geschetst waarom de aankoop van een onroerend goed ter waarde van 350 duizend euro met herstelwerkzaamheden een goede en winstgevende investering zal zijn om het Gouden Visum te verkrijgen.
Gekoppeld aan een lagere investeringswaarde, die minimaal 350 euro zal bedragen voor de aankoop van een onroerend goed en rehabilitatiewerken, in vergelijking met de investering van 500 euro voor elk onroerend goed of een groep van eigendommen, de optie voor rehabilitatie van stedelijk onroerend goed vastgoed, zeker in het licht van de winstgevendheid ervan via huurwoningen, zijn er ook andere voordelen voor de belegger.
Naast enkele ondersteuningsprogramma's en fondsen die beschikbaar zijn voor eigenaren die doorgaan met de rehabilitatie van gebouwen in stadsrehabilitatiegebieden, zullen we in dit artikel specifiek focussen op het aspect van belastingvoordelen in verband met stedelijke rehabilitatie, wat nog meer voordelen toevoegt aan de Golden Visumregeling door middel van investeringen in onroerend goed.
De Gouden Visa-regime in de vorm van een investering in een minimale globale (aankoop van onroerend goed en rehabilitatie) waarde van 350 duizend euro voorziet dat hetzelfde kan worden gedaan in onroerend goed gelegen in een gebied van stedelijke rehabilitatie, of in onroerend goed waarvan de bouw ten minste is afgerond 30 jaar geleden. Dit is ook het uitgangspunt bij de fiscale voordelen bedoeld in artikel 45 van het Statuut der Belastingvoordelen (EBF), aangezien de voordelen zullen worden toegekend wanneer de rehabilitatiewerken worden uitgevoerd in onroerend goed dat zich in een van de twee bovengenoemde situaties.
Er zijn echter nog twee andere voorwaarden, in dit geval cumulatief, waaraan moet worden voldaan:
- a) de rehabilitatie-interventies van onroerend goed moeten worden bevorderd onder de voorwaarden van het wettelijk regime voor stadsrehabilitatie;
- b) Als gevolg van de in de vorige subparagraaf bedoelde ingreep dient de onderhoudsstatus van het onroerend goed twee niveaus hoger te zijn dan eerder toegekend, en moet deze ten minste het niveau Goed hebben, met dien verstande dat de eisen op het gebied van energie-efficiëntie en thermische kwaliteit voor de gebouwen is voldaan.
Om te voldoen aan hetgeen vermeld in paragraaf b), zal het nodig zijn om een technische evaluatie aan te vragen bij de gemeente en de vergoeding voor een dergelijke evaluatie van de staat van instandhouding wordt in deze gevallen met 50% verminderd.
Als aan de vereisten is voldaan, zijn de te verlenen belastingvoordelen volgens de EBF als volgt:
Vrijstelling gemeentelijke onroerendezaakbelasting (IMI) voor een periode van drie jaar vanaf het jaar waarin de rehabilitatiewerkzaamheden zijn afgerond, met de mogelijkheid om deze vrijstelling op verzoek van de eigenaar te verlengen en te verlengen met nog eens vijf jaar in het geval van eigendommen toegewezen aan huur voor permanente bewoning doeleinden of om als permanente woning te bezitten;
Vrijstelling gemeentelijke belasting bij verlieslatende overdracht van onroerend goed (IMT) bij de verwerving van onroerend goed voor rehabilitatie, op voorwaarde dat de koper met de respectieve werken begint binnen een periode van maximaal drie jaar vanaf de datum van verwerving;
Vrijstelling gemeentelijke overdrachtsbelasting (IMT) bij de eerste overdracht van onroerend goed, volgend op de rehabilitatie-interventie, in het geval dat het onroerend goed zal worden gebruikt als huur voor permanente bewoning doeleinden of, indien gelegen in een gebied van stedelijke rehabilitatie, ook voor eigen en permanente bewoning;
Naar mijn mening kunnen deze vrijstellingen, gekoppeld aan het Golden Visa-regime, waarbij de belegger verplicht is om de vastgoedbelegging gedurende een periode van vijf jaar te behouden, enorme voordelen opleveren door de zwaarste belastingen en kosten in verband met de verwerving en het bezit van een eigendom.
Het eerste voordeel is de IMI vrijstelling die acht jaar kan duren na de verwerving en rehabilitatie van het onroerend goed, als het wordt gebruikt om te verhuren voor bewoning, of zelfs als het wordt gebruikt als permanente bewoning door de investeerder.
Het tweede voordeel is dat je niet hoeft te betalen IMT als de rehabilitatiewerken zijn gestart binnen de eerste drie jaar na de verkrijging van het onroerend goed. Dat wil zeggen dat er sprake is van opschorting van de betaling van IMT gedurende de eerste drie jaar, en een volledige vrijstelling van betaling als wordt bewezen dat de eigenaar gestart de revalidatie binnen de vastgestelde maximale termijn.
Als we als voorbeeld een aankoop van onroerend goed nemen om te rehabiliteren voor een bedrag van 350 duizend euro, kan de belegger worden vrijgesteld van het betalen van de belasting van 8% op dat bedrag, wat overeenkomt met een waarde van 16,964.75 euro.
Tot slot het voordeel van het vrijstellen van de toekomstige koper van het gerehabiliteerde onroerend goed van de IMT belasting, als hij het onroerend goed gebruikt voor verhuur als permanente bewoning, of zelfs als zijn eigen permanente bewoning.
Dit voordeel van het vrijstellen van de toekomstige koper van de betaling van IMT is een groot voordeel op het niveau van marketing van het onroerend goed in de toekomst, wanneer de belegger onder het Gouden Visa de vijf jaar waarin hij het eigendom van het onroerend goed moet behouden al heeft overschreden en nu besluit de investering te kapitaliseren via de verkoop ervan.
Een ander interessant fiscaal voordeel is het feit dat de kosten van het contract voor de rehabilitatie van het onroerend goed kunnen worden belast in termen van BTW tegen 6% in plaats van de gebruikelijke 22% die van toepassing is op onderhanden projecten. Bij een revalidatiecontract wordt het mogelijk om het lagere tarief van te hanteren BTW.
Ook bij de personenbelasting (IRS) niveau zijn er enkele interessante voordelen bij de keuze voor de investering in onroerend goed voor rehabilitatie, via het Gouden Visa, en de winstgevendheid ervan via verhuur.
En hoewel het niet in tegenspraak is met het Gouden Visa-regime, is de waarheid dat om te profiteren van deze prikkels op het gebied van IRS, de investeerder een belastingplichtige in Portugal, iets dat zo nu en dan geen gemeenschappelijke wens is van de investeerders.
Zoals we weten, zijn veel van de investeerders die kiezen voor het Gouden Visum niet van plan om fiscaal ingezetene te worden in Portugal, maar voor andere investeerders die er effectief voor kiezen om naar Portugal te verhuizen en de banden met hun land van herkomst te verbreken, is de verandering van fiscale woonplaats naar Portugal is helemaal geen belemmering.
Voor die investeerders die ervoor kiezen om fiscaal ingezetene te worden in Portugal, kent artikel 71 van de EBF twee belastingvoordelen toe in termen van IRS:
- a) Vermogenswinsten behaald door een ingezetene van de IRS-belastingplichtige op Portugees grondgebied die voortvloeit uit de eerste vervreemding, na de tussenkomst, van onroerend goed gelegen in een stadsherstelgebied, worden belast tegen een autonoom tarief van 5%, onverminderd de mogelijkheid tot samentelling;
- b) Huurinkomsten verdiend door een ingezetene van de IRS-belastingplichtige in Portugal worden belast tegen 5%, onverminderd de mogelijkheid tot samentelling, wanneer ze volledig afkomstig zijn van de verhuur van onroerend goed gelegen in een 'stedelijk herstelgebied', geïnd onder de voorwaarden van de respectieve herstelstrategieën;
Tot slot, en wellicht minder relevant voor wie een investering doet onder het Gouden Visa, ook qua IRS, als de belegger belastingplichtig wordt in Portugal, heeft hij recht op aftrek van 30% van de door de eigenaar/investeerder gemaakte kosten in verband met het herstel van het onroerend goed, tot een maximum van 500 euro.
Zoals hierboven vermeld, zijn er andere belastingvoordelen verbonden aan rehabilitatie als de investering wordt gedaan via andere voertuigen die het onroerend goed in bezit hebben, en er zijn ook andere stimulansen en ondersteuning in de vorm van fondsen en steun voor rehabilitatie.
Desalniettemin, zoals kon worden aangetoond, maken de fiscale prikkels zelf het mogelijk om, in het geval van investeringen via gerehabiliteerd onroerend goed, een van de nadelen te verzachten die het vaakst worden genoemd bij investeringen in onroerend goed onder het Gouden Visa-regime, dat verband houdt met de belastingkosten, sommige vastgesteld als de IMI, gedurende de vijf jaar waarin de belegger verplicht is het onroerend goed in zijn bezit te houden.
Daarom, met behulp van het voorbeeld dat ik heb gegeven, de winstgevendheid van de investering via de huurwoningen, is het mogelijk om de meeste belastingkosten te vermijden bij de aankoop en het onderhoud van het onroerend goed.
auteur Pedro Marrana
de oprichting van Madeira Corporate Services dateert uit 1995. MCS begon als zakelijke dienstverlener in het Madeira International Business Centre en groeide al snel uit tot een toonaangevend managementbedrijf… Lees meer
