Na goed nadenken (of misschien in een opwelling, zoals sommige van onze klanten die meteen verliefd zijn geworden op het eiland), koopt u onroerend goed in Portugal, of zelfs in de Parel van de Atlantische Oceaan, Madeira eiland. Als advocaten en accountants begrijpt ons team dat investeren in onroerend goed altijd een financiële inspanning is, en zorgvuldige planning is vooral vereist bij investeringen in het buitenland.
Vastgoed kopen in Portugal? 10 dingen die je moet weten voor 2022
We hebben de volgende lijst met 10 basisstappen gemaakt om diegenen te begeleiden die onroerend goed kopen in Portugal (of Madeira eiland).
1. Schakel een advocaat in
Het klinkt misschien cliché, maar als u niet op Madeira woont en ook niet bekend bent met het Portugese en Madeiraanse recht, kan een gespecialiseerde vastgoedadvocaat u vertegenwoordigen, adviseren en begeleiden tijdens het gehele aankoop- (of verhuurproces).
Ons team op MCS bestaat uit vier Engelssprekende advocaten wier carrière altijd verbonden is geweest met het adviseren van expatcliënten die investeren in het eiland Madeira.
2. Verkrijg een Portugees identificatienummer voor de belastingbetaler
Elke expat die op Madeira woont, zal bevestigen dat u niets kunt doen op Portugees grondgebied zonder een Portugees belastingbetalersidentificatienummer (NIF - Fiscaal identificatienummer).
Voordat je je haast om Loja do Cidadão of een Portugese belasting- en douaneautoriteit, moet u om de tafel zitten met een gecertificeerde accountant of registereconoom om de implicaties en nuances met betrekking tot NIF-aanvragen beter te begrijpen.
Het verkrijgen van een NIF is vrij snel om te doen, maar het is van essentieel belang om uw specifieke omstandigheden te beschrijven. Daarom moeten onze teamleden weten (om u beter te kunnen adviseren):
- Uw plannen (koopt u een zomervakantie of verhuist u naar Portugal of het eiland Madeira?);
- Uw burgerlijke staat;
- Huidige woonland;
- Heb je kinderen?
Onze gecertificeerde accountants zullen de bovenstaande informatie gebruiken om uw NIF-verblijfsstatus te bepalen (de mogelijke fiscale implicaties die daaruit voortvloeien) en de noodzaak voor andere gezinsleden om een NIF te hebben.
Last but not least kunnen we met bovenstaande informatie ook bepalen of u wettelijk verplicht bent om een Portugese fiscaal vertegenwoordiger aan te stellen. Een aanstelling als fiscaal vertegenwoordiger is noodzakelijk als men buiten de Europese Unie woont.
3. Ken uw inkomstenbelastingvoordelen
Als u onroerend goed in Portugal koopt, kunt u net zo goed een effectieve verhuizing naar het land overwegen. In een dergelijk scenario zou uw team van advocaten en accountants u moeten informeren over de 10-jarige belastingvrijstelling die beschikbaar is voor iedereen die besluit zich permanent in Portugal te vestigen: de niet-gewone bewoner (NHR) status. Over het algemeen kunnen inkomsten uit buitenlandse bronnen onder de NHR-status worden vrijgesteld van inkomstenbelasting in Portugal.
4. Renovatie en Gouden Visa
Bij het kopen van onroerend goed in Portugal, met name op Madeira, aan renoveren het voor het verkrijgen van de Gouden Visa, moet men overwegen wat als renovatie kwalificeert.
Om het Gouden Visum te verkrijgen via de aankoop en renovatie van onroerend goed, moet de investeerder werken uitvoeren die de kwaliteit van het onroerend goed daadwerkelijk verbeteren, die de energiecertificering verbeteren of die de veiligheid van het behoud ten goede komen, in verhouding tot de vorige staat, zelfs als het heeft al geprofiteerd van herstelwerkzaamheden.
De vervanging van ramen en deuren, voor opties die de energiecertificering van het pand verbeteren, of zelfs de installatie van zonnepanelen, vervanging van vloeren of binnenbekleding, voor opties die de kwaliteit van het pand verbeteren, komen bijvoorbeeld in aanmerking. , en niet meer lijden dan de toevoeging van het contract om rehabilitatiewerken uit te voeren, op voorwaarde dat, gesloten met een rechtspersoon die naar behoren is gemachtigd door het Instituut voor Openbare Markten, Bouw en Vastgoed, IP
5. Gemeentelijke Eigendomsbelastingen
In Portugal betalen belastingbetalers jaarlijks een gemeentelijke onroerendgoedbelasting (IMI – Imposto Municipal Sobre Imóveis) als eigenaren van onroerend goed.
De verplichting om de IMI-belasting te betalen ontstaat wanneer men eigenaar is van het onroerend goed op de laatste dag van het betreffende belastingjaar (kalenderjaar).
Tarieven onroerende voorheffing variëren van 0,3% tot 0,45%; deze zijn van toepassing op de vermogensbelastingwaarde van het goed. Terwijl onroerend goed in landelijke gebieden wordt belast tegen 0,8%, worden onroerend goed in meer stedelijke gebieden binnen het genoemde bereik belast. Als een onroerend goed sinds 2004 is geherwaardeerd, zal de bovengenoemde belasting dalen tussen 0,2% en 0,5%. Als een onroerend goed vóór 2004 is getaxeerd, ligt het tarief tussen de 0,4% en 0,8%.
Aan de andere kant, als het onroerend goed eigendom is van een bedrijf dat ingezetene is van jurisdictie op de zwarte lijst, dan is het IMI-tarief 7,5%.
Afgezien van IMI, gemeentelijke overdrachtsbelasting (IMT - Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis) wordt geïnd telkens wanneer een huis in Portugal wordt gekocht.
Neem zeker contact op met uw advocaat of accountant voor een simulatie van de verschuldigde IMIT voordat u eigendom verwerft en om te weten of u recht heeft op bijzondere belastingvoordelen of vrijstellingen.
6. Due diligence bij het kopen van onroerend goed in Portugal
Ons team van advocaten zal juridische due diligence uitvoeren op het onroerend goed dat u wenst te verwerven. Deze due diligence omvat een onderzoek en analyse van ten minste de volgende documenten: Certificering van Registo Predial op Imóvel; Cardeneta Predial; Plano Directeur Gemeentelijk; Gebruikslicentie; Ficha Técnica de Habitação.
De bovenstaande documentatie moet worden geanalyseerd voordat er een overeenkomst wordt ondertekend om de risico's die verband houden met het aankoopproces van onroerend goed zoveel mogelijk te beperken.
Technische due diligence door een beëdigd architect of beëdigd civiel ingenieur wordt ook aanbevolen om te worden uitgevoerd vóór de verwerving van onroerend goed om er zeker van te zijn dat er geen structurele schade is aan het huis dat u van plan bent te kopen en om te garanderen dat eventuele renovatieplannen die u wilt uitvoeren worden uitgevoerd. toegestaan door de gemeente (of regionale overheid) die jurisdictie heeft over het onroerend goed (of het terrein).
7. Huur een landmeter in
Hoewel het niet gebruikelijk is onder Portugese kopers van onroerend goed, heeft de blootstelling aan de Angelsaksische markt het een vertrouwde routine gemaakt om een vastgoedexpert in te huren voordat de aankoop van het onroerend goed wordt afgerond. Volgens de Portugese wet zijn permanente leden van de Orde van de Architecten en van de Orde van de Ingenieurs de enigen die vastgoedonderzoeken mogen uitvoeren naar de bewoonbaarheid van een huis of appartement.
8. Promessen van aankoop en verkoop
De wet met betrekking tot het kopen van onroerend goed in Portugal heeft tot de gangbare praktijk geleid dat beide partijen een koop- en verkoopcontract (afgekort CPCV) ondertekenen.
Het primaire doel van de CPCV is om beide partijen te binden aan een toekomstige transactie. Onder het genoemde contract zal elke partij de voorwaarden voor de aan- en verkoop vaststellen en zich verbinden tot de toekomstige zaken onder de voorwaarden van het contract.
Met de CPCV verplicht de koper zich ook tot de betaling van een aanbetaling (meestal 10% van de totale waarde van het onroerend goed), aangezien dit niet alleen een manier is om de deal en de voorwaarden waaronder het wordt gedaan te formaliseren, maar ook om beide partijen te binden zoals hierboven vermeld. Als de verkoper zich bekeert, kunt u als koper het dubbele van de aanbetaling ontvangen. Als jij degene bent die opgeeft, ben je de aanbetaling kwijt.
9. Openbare koop- en verkoopakte
Het definitieve koop- en verkoopcontract wordt opgesteld door de advocaten die betrokken zijn bij de transactie en ondertekend door de partijen (of hun wettelijke vertegenwoordigers) voor een notaris (of een andere wettelijk bevoegde autoriteit), die de entiteit zal zijn die zal verklaren dat de transactie plaatsvindt plaats zoals overeengekomen, het verifiëren van de betaling van de prijs, het certificeren van de identiteit van de partijen, de documenten met betrekking tot eigendom en de betaling van belastingverplichtingen.
De koper zal met de openbare akte de Gemeentelijke Overdrachtsbelasting (IMT) moeten betalen. Afhankelijk van het specifieke geval van uw transactie, is de notaris (of een andere wettelijk bevoegde autoriteit) ook verantwoordelijk voor het registreren van de aankoop namens de nieuwe eigenaar bij het Portugese Kadaster.
Mocht u ervoor kiezen om onroerend goed te kopen in Portugal (of op het eiland Madeira) via een trust, een particuliere stichting of een bedrijf, overleg dan met ons team, aangezien het proces iets anders is dan hierboven beschreven. Zoals eerder vermeld, is het, om alle bijzonderheden van de verschillende stadia van het koop- en verkoopproces te observeren, aanbevolen dat de partijen, zowel koper als verkoper, naar behoren worden geadviseerd door een advocaat gespecialiseerd in vastgoedrecht en door een gecertificeerde rekening (vooral als u, de koper, een buitenlander bent). In ieder geval moet een belastinganalyse worden uitgevoerd om de doeltreffendheid van genoemde structuren bij dit soort investeringen/transacties te verzekeren.
10. Testament
Het kopen van onroerend goed in Portugal zal onvermijdelijk leiden tot zorgen over opvolgingskwesties. Onder Verordening (EU) nr. 650/2012 Er zijn regels vastgelegd om te bepalen welke autoriteiten van de EU-lidstaat een grensoverschrijdende erfopvolging zullen behandelen en welk nationaal recht op die erfopvolging van toepassing zal zijn. Op deze manier kan een burger of een erflater (de persoon die een testament maakt) zijn erfopvolging plannen en hebben zijn erfgenamen niet langer te maken met meerdere nationale wetten en autoriteiten.
De verordening maakt het ook gemakkelijker voor een rechterlijke beslissing of een notariële akte die betrekking heeft op een erfopvolging, afgegeven in een EU-lidstaat, om rechtsgevolgen te hebben in een andere EU-lidstaat. Ten slotte creëert de verordening de Europese erfrechtverklaring (ECS), een document dat kan worden opgevraagd door erfgenamen (evenals legatarissen, de executeurs van een testament en de beheerders van het vermogen van de overledene) om hun status te bewijzen en hun rechten uit te oefenen. rechten in een andere EU-lidstaat.
De bovengenoemde wetgeving behandelt ook specifieke procedurele kwesties in verband met een grensoverschrijdende erfopvolging — dat wil zeggen, welke autoriteiten van de EU-lidstaat zullen de erfopvolging behandelen, welk nationaal recht zal van toepassing zijn op de erfopvolging, hoe gerechtelijke beslissingen en notariële akten over erfopvolging effecten teweegbrengen in een andere EU-lidstaat en hoe het ECS kan worden gebruikt. De verordening gaat niet in op de materiële kwesties van een grensoverschrijdende erfopvolging, zoals welk deel van het vermogen van de overledene naar zijn kinderen en echtgenoot moet gaan en hoe vrij de erflater is om te beslissen aan wie hij zijn vermogen nalaat. Deze kwesties blijven onder het nationale recht vallen.
Dit artikel is alleen bedoeld voor algemene informatiedoeleinden en is niet bedoeld als, en mag ook niet worden opgevat als, juridisch of professioneel advies van welke aard dan ook.
Lília is in 2002 afgestudeerd in de rechten aan de Universidade Nova de Lisboa. Zij sloot zich aan MCS's juridische team in 2003, dat ondersteuning bood aan de juridische afdeling op het gebied van bedrijfs- en scheepvaart... Lees meer
