Verordening (EU) 2024/1028 van het Europees Parlement en de Raad van 11 april 2024 betreffende de verzameling en uitwisseling van gegevens met betrekking tot diensten voor de verhuur van kortetermijnaccommodaties, treedt in werking op 20 mei 2026. De verordening creëert geen nieuwe vergunningslaag. Zij standaardiseert de data-infrastructuur waarmee de lidstaten de reeds bestaande vergunningsregels handhaven, en vanaf 20 mei werken de platforms Airbnb, Booking.com, Vrbo en andere onder de verordening vallende platforms met dezelfde verplichtingen voor gegevensverzameling, -validatie en -rapportage in alle 27 lidstaten. Voor de Portugese lokale verhuur van accommodaties (alojamento local) betekent dit in de praktijk dat een niet-geregistreerde of onjuist geregistreerde advertentie systematisch kan worden verwijderd op platformniveau, en niet alleen op gemeentelijk niveau. Deze nota beschrijft welke wijzigingen er zijn, wie de verplichting draagt en de operationele checklist voor een Portugese lokale verhuurder. alojamento lokaal (AL) De operator, ingezetene of niet-ingezetene, moet vóór de datum rijden.
Wat de verordening daadwerkelijk inhoudt
De verordening bouwt voort op de nationale licentiestelsels die de lidstaten al hanteren, en creëert zo een gemeenschappelijke data-architectuur. Drie bouwstenen zijn daarbij doorslaggevend.
Ten eerste het registratienummer. Elke vakantiewoning moet worden geregistreerd volgens de geldende nationale procedure en een registratienummer verkrijgen. In Portugal blijft de procedure hetzelfde als de Registo Nacional de Alojamento Local (RNAL) wordt beheerd door Turismo de Portugal, met de regionale uitvoeringsregels in de Autonome Regio Madeira loop door de Direção Regional do Turismo en de bevoegde gemeentelijke autoriteit. De verordening verandert niets aan de inhoud van de nationale vergunningverlening, maar maakt het registratienummer tot de operationele identificatiecode waarop de rest van het systeem is gebaseerd.
Ten tweede, de verificatie- en weergaveplicht van het platform. Online platforms voor kortetermijnverhuur moeten voor elke advertentie het registratienummer verzamelen, dit openbaar weergeven op de advertentiepagina, steekproefsgewijs validiteitscontroles uitvoeren aan de hand van het nationale register en advertenties opschorten of verwijderen wanneer het nummer ongeldig, ontbreekt of frauduleus is. Platforms die het validiteitscontroleprotocol niet naleven, kunnen zelf worden vervolgd door de bevoegde nationale autoriteit.
Ten derde, het Single Digital Entry Point (SDEP). Elke lidstaat moet een Single Digital Entry Point (SDEP) instellen, de toegangspoort waarmee platforms activiteitsgegevens naar de bevoegde nationale autoriteit verzenden. Grote platforms (4,250 of meer vermeldingen in het betreffende rechtsgebied) verzenden maandelijks; kleinere platforms per kwartaal. De verzonden gegevens omvatten het registratienummer, de URL van de vermelding, het adres van de accommodatie, het aantal verhuurde nachten en het aantal gasten per nacht. Het SDEP stuurt de gegevens automatisch door naar de bevoegde handhavingsautoriteit. Lidstaten moeten uiterlijk op 20 mei 2026 alle dubbele nationale registratiekanalen die door de verordening worden vervangen, elimineren.
Waar Portugal zich op die datum bevindt
Het Portugese RNAL-kader, geregeld door decreet-wet 128/2014 zoals gewijzigd (inclusief wet 56/2023), Meer woonruimte Het oorspronkelijke pakket (en latere wijzigingen) blijft de belangrijkste vergunningsregels bepalen: de voorwaarden waaronder een pand als AL kan worden geregistreerd, de beperkingen in de conflictzone in Lissabon, Porto en andere gemeenten, de categorisering (estabelecimento de hospedagem, moradia, apartamento, quartos) en de verplichtingen van de exploitant. Het regionale regime van Madeira is parallel van toepassing binnen de bevoegdheid van de regio. Het Single Digital Entry Point en de validatieplicht aan de platformzijde komen hier nog bovenop.
Voor eigenaren die geen ingezetene zijn van Portugese AL-eenheden, gelden nog twee nationale voorwaarden: een Portugees fiscaal nummer (NIF) en, indien de eigenaar een ingezetene is van een derde land buiten de EU/EER, een fiscaal vertegenwoordiger op grond van artikel 130 van de CIRS en artikel 19, nr. 6 van de LGT. Beide zijn voorwaarden voor het exploiteren van een fiscaal conforme AL-onderneming en beide zijn relevant voor de validiteitscontrole van de platforms, die is gekoppeld aan de registratiegegevens bij Turismo de Portugal (en in het geval van Madeira aan de gegevens van de regionale autoriteit).
De coördinatie aan de fiscale kant
De gegevens die vanaf 20 mei 2026 in het SDEP binnenkomen, stoppen niet bij het Single Digital Entry Point. Er zijn al twee parallelle rapportagestromen in werking die elkaar steeds meer zullen aanvullen:
- Richtlijn (EU) 2021/514 (DAC7) van de Raad, in Portugal omgezet door Wet nr. 36/2023 van 26 juli, verplicht platformexploitanten sinds 1 januari 2023 om de inkomsten van verkopers uit kortetermijnverhuur (en andere activiteiten die onder de richtlijn vallen) te rapporteren aan de Autoridade Tributária. De eerste rapportageperiode liep tot en met 31 januari 2024.
- Richtlijn (EU) 2020/284 van de Raad (CESOP), die sinds 1 januari 2024 van kracht is, verplicht aanbieders van betaaldiensten om grensoverschrijdende betalingsinformatie door te geven aan een centraal systeem op EU-niveau. CESOP is gebaseerd op het betalingsgedeelte, DAC7 op het platformgedeelte; vanaf 20 mei 2026 voegt EU-verordening 2024/1028 het registratie- en activiteitengedeelte toe.
De praktische implicatie hiervan is dat voor elke Portugese AL-operator die gebruikmaakt van een van de grote internationale platformen, een discrepantie tussen het activiteitenrapport van het platform, het DAC7-inkomstenrapport, het CESOP-betalingsrapport en de Portugese AT-aangiften (Modelo 3 met Bijlage B voor ingezetenen van Categorie B, Modelo 30 en Modelo 39 voor bronbelasting voor niet-ingezetenen) mechanisch detecteerbaar wordt. De verdedigbare positie vóór 20 mei is er een waarbij alle vier de gegevensbronnen overeenkomen.
De Madeira-hoek
Alojamento local is een materiële activiteit in MadeiraDe woningmarkt van Madeira, met name in Funchal, Calheta en Santa Cruz, en een aanzienlijk deel van de regionale AL-voorraad is in handen van niet-ingezeten eigenaren. Voor AL-activiteiten op Madeira gelden op 20 mei dezelfde operationele overwegingen als op het vasteland, met twee regionale bijzonderheden om te controleren. Ten eerste, de RNAL-toegang en de regionale Direção Regional do Turismo De gegevens zijn onderling consistent, de platforms valideren aan de hand van de nationale RNAL, en een correct geopend regionaal dossier moet daarin worden weergegeven. Ten tweede, dat de IMI/AIMI/IMT-rapportage over het onderliggende object zelf actueel is, aangezien de activiteitsoverdrachten van de platforms aan de SDEP beschikbaar zullen zijn voor AT via het standaard interadministratieve samenwerkingskanaal en eventuele afwijkingen aan de objectzijde eenvoudig kunnen worden gecontroleerd.
De operationele checklist vóór 20 mei
Voor een AL-operator, ingezetene of niet-ingezetene, is de ideale situatie voor de toekomst er een waarin de registratie actueel is, de platformvermelding het juiste registratienummer bevat en de belastingaangifte overeenkomt met de door het platform gerapporteerde activiteiten. Concreet betekent dit:
- Controleer de geldigheid van het RNAL-nummer (of het regionale Madeira-equivalent) op de website. Turismo de Portugal portaal;
- Controleer of het registratienummer dat bij elke platformvermelding wordt weergegeven, exact overeenkomt met het registratienummer;
- Bevestig dat de titelhouder, de exploitant en het NIF-nummer op de registratie overeenkomen met het exploitantenprofiel op het platform; bevestig voor niet-ingezeten eigenaren dat de aanstelling van de fiscaal vertegenwoordiger (indien vereist) actueel is bij AT; en vergelijk de aangiften Modelo 3 / Modelo 30 / Modelo 39 voor 2024 en 2025 met de onderliggende inkomstenrapporten van het platform, en corrigeer eventuele verschillen voordat de platforms in de reguliere gang van zaken gegevens voor 2026 naar AT gaan doorsturen.
Waar MCS kan helpen
MCS kan Portugese hulp bieden alojamento lokaal Exploitanten, zowel ingezetenen als niet-ingezetenen, gevestigd op het vasteland en Madeira, met de operationele beoordeling voorafgaand aan de aanvraag, met de fiscale afstemming van de via het platform gerapporteerde activiteiten met de aangiften voor de Australische belastingdienst (AT), en met de structureringsbeslissingen die vaak naar voren komen tijdens deze beoordelingen (opereren onder eigen naam versus via een Portugees bedrijf, de keuze tussen categorie B / transparant regime / vennootschapsvorm voor de inkomsten, de implicaties van IMT en IMI van een eventuele herstructurering). Voor niet-ingezeten exploitanten die overwegen zich op Madeira te vestigen als holdingstructuur voor AL-vastgoed, MCS kan ondersteuning bieden bij de vergelijkende analyse van structuren die onder het reguliere regime op het vasteland vallen versus structuren die in aanmerking komen voor de MIBC-regeling, met inachtneming van de territoriale reikwijdte van de MIBC-regeling en de reikwijdte van de samenwerking.
De datum van 20 mei 2026 verandert op zichzelf niets aan een correct geregistreerde, correct vermelde en correct gerapporteerde AL-operatie. Wat het wel verandert, zijn de kosten van een eventuele bestaande discrepantie tussen de registratie, de vermelding en de AT-aanvraag. De handhaving na 20 mei is mechanisch van aard en een discrepantie is gemakkelijker te detecteren op SDEP-niveau dan op gemeentelijk niveau. De gedisciplineerde operationele aanpak is om de uitlijning nu te bevestigen, en niet pas nadat een perronschorsing of een AT-kruisverwijzingsmelding is uitgegeven.
Deze toelichting dient uitsluitend ter algemene informatie en geeft een algemeen beeld van het wettelijke en fiscale kader zoals dat gold op de publicatiedatum. Het vormt geen juridisch, fiscaal, regelgevend, boekhoudkundig, beleggings- of ander professioneel advies en mag ook niet als zodanig worden opgevat.
De hierin behandelde onderwerpen zijn noodzakelijkerwijs afhankelijk van de specifieke feiten en omstandigheden van elk afzonderlijk geval, waaronder de locatie van het onroerend goed, de juridische status van de exploitant, de relevante gemeentelijke of regionale regelgeving, de toepasselijke fiscale woonplaats, het gebruikte platform en de bestaande nalevingsgeschiedenis van de exploitant. Er mogen geen acties worden ondernomen, of nagelaten, uitsluitend op basis van deze notitie zonder eerst specifiek professioneel advies in te winnen.
Hoewel bij het opstellen van deze nota de nodige zorgvuldigheid is betracht, wordt geen enkele garantie, expliciet noch impliciet, gegeven met betrekking tot de volledigheid, nauwkeurigheid of blijvende toepasbaarheid ervan. Wettelijke, regelgevende, administratieve en platformspecifieke vereisten kunnen wijzigen, en de interpretatie of implementatie ervan door de bevoegde autoriteiten kan afwijken van het hierin beschreven standpunt.
De publicatie van deze nota schept geen cliëntrelatie, mandaat of zorgplicht tussen ons. Madeira Corporate Services en elke lezer. Madeira Corporate Services aanvaardt geen aansprakelijkheid voor verlies, schade, kosten of uitgaven die voortvloeien uit het vertrouwen op, of het gebruik van, de hierin opgenomen informatie, tenzij dit uitdrukkelijk schriftelijk anders is overeengekomen.
Miguel Pinto-Correia heeft een masterdiploma in internationale economie en Europese studies van ISEG – Lisbon School of Economics & Management en een bachelordiploma in economie van Nova School of Business and Economics. Hij is een permanent lid van de Orde van de Economen (Ordem dos Economistas)… Lees meer
