Pihak Berkuasa Cukai Portugal telah mengeluarkan keputusan yang mengikat (Proses 26650, 9 Februari 2026) yang menjelaskan soalan penting di bawah Perkara 10 Kod Cukai Pendapatan Peribadi (CIRS): bolehkah pembayar cukai mendapat manfaat daripada pengecualian pelaburan semula keuntungan modal lebih daripada sekali dalam tempoh yang singkat, termasuk jika kurang daripada tiga tahun telah berlalu, jika syarat-syarat undang-undang dipenuhi?
Artikel ini menyediakan analisis teknikal berstruktur tentang keputusan tersebut dan implikasinya terhadap individu yang melupuskan kediaman utama mereka di Portugal.
1. Kerangka Perundangan: Perkara 10(5) CIRS
Di bawah Perkara 10(5) Kanun Cukai Pendapatan Peribadi Portugis (CIRS), keuntungan modal yang diperoleh daripada pelupusan hartanah yang layak sebagai Habitação Própria e Permanente (HPP – kekal tempat tinggal, kediaman utama dan tetap) boleh dikecualikan daripada cukai jika syarat kumulatif tertentu dipenuhi.
Pengecualian terpakai jika:
. hasil jualan bersih (selepas pembayaran balik sebarang pinjaman pemerolehan) dilaburkan semula.
Pelaburan semula dibuat dalam:
Pemerolehan harta lain;
Tanah untuk pembinaan dan pembinaan masing-masing;
Pembesaran atau penambahbaikan harta lain;
Hartanah baharu ini juga bertujuan secara eksklusif sebagai HPP.
Pelaburan semula berlaku antara:
24 bulan sebelumnya, dan
36 bulan selepas tarikh jualan;
Pembayar cukai mengisytiharkan niat untuk melabur semula dalam penyata cukai bagi tahun jualan.
Hartanah yang dijual telah digunakan sebagai HPP (dibuktikan melalui domisil fiskal) dalam tempoh 12 bulan sebelum penjualan, melainkan jika keadaan luar biasa terpakai.
Keperluan ini adalah kumulatif dan ditafsirkan secara ketat.
2. Fakta yang Dipertimbangkan dalam Keputusan Mengikat
Kes tersebut melibatkan urutan berikut:
Pada tahun 2022, pembayar cukai menjual kediaman utama.
Hasil jualan telah dilaburkan semula dalam hartanah baharu pada tahun 2022.
Pada tahun 2025, hartanah kedua (hartanah pelaburan semula) telah dijual.
Pada tahun 2025, hartanah ketiga telah diperoleh dan ditetapkan sebagai HPP.
Pembayar cukai bertanya sama ada pengecualian keuntungan modal boleh diguna pakai semula, walaupun kurang daripada 3 tahun telah berlalu sejak pelaburan semula sebelumnya, dan sama ada keadaan peribadi yang luar biasa (kematian ahli keluarga) adalah relevan.
3. Kedudukan Pihak Berkuasa Cukai
Pihak Berkuasa Cukai mengesahkan bahawa faktor penentu adalah bukan tempoh tiga tahun antara pengambilalihan, tetapi sama ada syarat-syarat berkanun di bawah Perkara 10(5) dan (6) CIRS dipenuhi berkenaan dengan setiap transaksi.
Khususnya:
Jika hartanah yang dijual pada tahun 2025 merupakan HPP pembayar cukai dalam tempoh 12 bulan sebelum jualan;
Jika pelaburan semula berlaku dalam tempoh masa yang dibenarkan oleh undang-undang;
Jika niat untuk melabur semula telah diisytiharkan dengan betul;
Dan jika semua keperluan undang-undang lain dipenuhi;
Kemudian pembayar cukai sekali lagi boleh mendapat manfaat daripada pengecualian keuntungan modal.
Tiada larangan automatik ke atas pelaburan semula berurutan.
4. Salah Tanggapan Tiga Tahun
Satu salah faham yang biasa berlaku dalam praktiknya ialah sebaik sahaja pelaburan semula dibuat, hartanah tersebut mesti dikekalkan selama 3 tahun untuk mengekalkan pengecualian.
Undang-undang tidak mengenakan tempoh pegangan sedemikian.
Sebaliknya, peraturan masa yang berkaitan merangkumi:
Tempoh pelaburan semula (24 bulan sebelum / 36 bulan selepas jualan);
Keperluannya ialah hartanah yang dijual mestilah telah dilesenkan sebagai HPP selama sekurang-kurangnya 12 bulan sebelum pelupusan, melainkan jika keadaan luar biasa membenarkan sebaliknya.
Oleh itu, menjual hartanah yang dilaburkan semula dalam tempoh tiga tahun tidak secara automatik membatalkan pengecualian, dengan syarat semua syarat dipatuhi dalam transaksi baharu.
5. Keadaan Luar Biasa
Keputusan tersebut merujuk kepada pengecualian undang-undang yang diperkenalkan oleh Decreto-Lei n.º 57/2024, yang memberikan fleksibiliti dalam kes di mana kegagalan untuk memenuhi keperluan HPP 12 bulan adalah disebabkan oleh keadaan luar biasa.
Walaupun keputusan itu tidak menghuraikan secara terperinci, peruntukan ini mungkin terpakai dalam situasi seperti:
Kematian ahli isi rumah;
Penyakit yang teruk;
Peristiwa hidup yang tidak dijangka yang menjejaskan kediaman kebiasaan.
Setiap kes dinilai secara individu.
6. Pertimbangan Teknikal Praktikal
Dari perspektif pematuhan, pembayar cukai mesti memastikan:
Pengisytiharan tepat tentang niat pelaburan semula dalam Modelo 3.
Dokumentasi pendaftaran domisil yang betul;
Bukti jelas status HPP;
Pemantauan tarikh akhir pelaburan semula;
Pengiraan pelaburan semula bersih selepas pelunasan pinjaman.
Pelaburan semula separa membawa kepada cukai berkadar bagi bahagian yang tidak dilaburkan semula.
Selain itu, pengecualian ini hanya terpakai kepada hartanah yang terletak di:
Portugal; atau
Negara Anggota EU atau EEA yang lain (dengan pertukaran maklumat cukai).
7. Takeaways Utama
Keputusan yang mengikat mengesahkan:
Pelaburan semula berganda berturut-turut adalah mungkin secara sah.
Tiada syarat pegangan berkanun selama tiga tahun.
Setiap pelupusan mesti memenuhi syarat-syarat Artikel 10 CIRS secara bebas.
Keadaan peribadi yang luar biasa mungkin mewajarkan penyimpangan daripada keperluan masa yang ketat.
Pengecualian ini kekal bersyarat dan dipacu oleh pematuhan.
Kesimpulan
. Keuntungan Modal Pelaburan Semula Portugal rejim ini kekal sebagai salah satu mekanisme perancangan yang paling relevan untuk individu persendirian yang menguruskan peralihan hartanah kediaman.
Walau bagaimanapun, aplikasinya adalah teknikal dan sensitif terhadap fakta. Pelaburan semula berurutan memerlukan penstrukturan dan dokumentasi yang teliti untuk memastikan kelayakan yang berterusan.
Sebelum melabur semula keuntungan modal di Portugal, semakan profesional sangat disyorkan untuk mengelakkan cukai keuntungan modal yang tidak disengajakan.
Artikel ini memberikan maklumat umum tentang Keuntungan Modal Pelaburan Semula di Portugal berdasarkan keputusan mengikat yang dikeluarkan oleh Pihak Berkuasa Cukai Portugis (Proses 26650, 9 Februari 2026). Ia bukan merupakan nasihat cukai atau undang-undang. Penggunaan Perkara 10 CIRS bergantung pada keadaan individu dan pematuhan yang sewajarnya terhadap semua keperluan berkanun.
Penubuhan Madeira Corporate Services bermula pada 1996. MCS bermula sebagai penyedia perkhidmatan korporat di Pusat Perniagaan Antarabangsa Madeira dan dengan pantas menjadi syarikat pengurusan terkemuka… Maklumat Lanjut
