Risiko gelembung hartanah di Portugal (dan Pulau Madeira) wujud. The kesimpulan adalah dari Bloomberg selepas analisis dijalankan pada 19 OECD negara, termasuk Portugal, dan mengambil kira faktor seperti nisbah harga kepada sewa rumah, nisbah harga rumah kepada pendapatan, pertumbuhan harga rumah sebenar, pertumbuhan harga rumah nominal dan pertumbuhan kredit perumahan.
Bloomberg telah mengenal pasti dua faktor yang menunjukkan gelembung hartanah di Portugal: harga rumah adalah 56% lebih tinggi daripada sewa dan hampir 47% lebih tinggi daripada pendapatan isi rumah. Memandangkan data suku tahunan terkini, harga sebenar rumah di Portugal meningkat sebanyak 11.6% dan harga nominal sebanyak 9.4%. Sebaliknya, kredit perumahan jatuh sebanyak 2%, tetapi data mengenai kredit perumahan yang diserahkan kepada bukan warganegara Portugis mungkin menunjukkan sebaliknya, memandangkan MCSpengalaman terdahulu.
Tetapi bukan hanya Bloomberg yang memaklumkan tentang gelembung hartanah di Portugal dan, dengan lanjutan Pulau Madeira. Pada Januari 2022, Suruhanjaya Eropah risiko "berpotensi penilaian berlebihan". Menurut Suruhanjaya kepada Parlimen Eropah, Majlis dan Jawatankuasa Ekonomi dan Sosial Eropah melaporkan, “Portugal ialah satu-satunya Negara Anggota yang harga rumah telah meningkat lebih daripada 6% setiap tahun sejak 2016, berturut-turut.”
Selain daripada Suruhanjaya Eropah dan Bloomberg, Yayasan Francisco Manuel dos Santos (FFMS), sebuah badan pemikir ekonomi terkemuka di Portugal, juga telah dimaklumkan bahawa “indeks harga rumah agregat Portugal menunjukkan…pertumbuhan yang berlebihan bermula pada suku keempat 2017”.
Kenapa harga naik?
Menurut kajian yang dijalankan oleh FFMS, terdapat beberapa sebab mengapa harga hartanah masih meningkat, yang membawa kepada gelembung hartanah di Portugal dan Pulau Madeira:
- Permintaan yang lebih tinggi untuk perumahan dikekalkan oleh peningkatan dalam pendapatan boleh guna dan pengangguran yang lebih rendah, terutamanya di bandar-bandar utama Portugal;
- Pertumbuhan besar dalam kredit perumahan, dalam konteks di mana terdapat jangkaan harga rumah yang tinggi;
- Kekurangan ketegaran dalam bekalan perumahan, yang boleh membawa kepada "kerugian kebajikan yang berkaitan dengan penilaian berlebihan dalam pasaran perumahan";
- Pelaburan dalam perumahan pelancong "menarik", memandangkan sewa jangka pendek untuk pelancong, memberikan "pulangan yang jauh lebih tinggi" daripada sewa tetap kepada penduduk tempatan (yang di Pulau Madeira merupakan faktor penting sebagai destinasi pelancongan sepanjang tahun).
Sebagai tambahan kepada faktor yang disebutkan di atas, pecutan pelaburan langsung asing dalam hartanah melalui visa emas, kedatangan Brexit, dan program nomad digital dihasut oleh Kerajaan Wilayah Madeira telah mendedahkan Pulau Madeira kepada peningkatan ketara dalam permintaan perumahan. Peningkatan dalam permintaan pada masa ini telah dipenuhi dengan bekalan yang singkat atau sengaja dikondisikan kerana kontraktor berusaha untuk meningkatkan margin keuntungan.
Gelembung Hartanah di Portugal. Bagaimana dengan Madeira?
Senario di atas terpakai kepada Madeira. Pada April 2022, ibu kota Madeira menjadi bandar ketiga paling mahal di negara ini untuk membeli hartanah (€2270/m2), dan menjelang Jun 2022, harga perumahan Madeira telah meningkat 20% berbanding semester pertama 2021. Pada masa yang sama, majlis perbandaran luar bandar seperti Calheta, Ponta do Sol, Santana, Câmara de Lobos dan São Vicente mengalami kenaikan harga hartanah yang dijual.
Harga hartanah di Madeira, iaitu yang terletak di kawasan perbandaran Selatan, telah meningkat dengan cara yang sama seperti Lisbon dan Oporto.
Bagi mereka yang berpendapat bahawa gelembung hartanah di Madeira adalah tidak tepat, permintaan untuk hartanah di majlis perbandaran di mana (tidak termasuk Funchal) kadar jenayah lebih tinggi telah meningkat dengan alasan pemandangan laut yang tidak terhalang, sambungan pantas ke lapangan terbang ( pelabur harus menumpukan pada statistik Peta Google, bukannya perihalan agensi hartanah), dsb.
Perang, inflasi dan kawasan paling luar EU
Menurut Bloomberg, gelembung hartanah "adalah kelemahan yang jelas kerana bank pusat menaikkan kadar faedah dan pembayaran balik gadai janji bergerak lebih tinggi", kerana pihak berkuasa kerajaan bebas ini berusaha untuk mengekang inflasi yang dicetuskan oleh perang.
Tambah ke dalam campuran ekonomi global yang sudah perlahan, dalam bahaya jatuh ke dalam kemelesetan, kekurangan kawasan pedalaman ekonomi yang dihadapi oleh wilayah terluar EU dan ekonomi pulau kecil seperti Madeira, yang dihubungkan melalui Portugal ke NATO, dan anda pasti akan melihat bahawa jika kejatuhan harga rumah akibat ledakan gelembung hartanah akan "menghakis kekayaan isi rumah, menjejaskan keyakinan pengguna dan berpotensi mengekang pembangunan masa depan".
Dalam analisis Bloomberg Economics, Portugal terutamanya berisiko di kawasan euro, "manakala Austria, Jerman dan Belanda juga kelihatan berbuih".
Adakah seseorang masih perlu melabur di Madeira untuk tujuan hartanah?
Melabur dalam hartanah, sama ada untuk menikmati tahun persaraan, untuk berpindah atau meraih faedah pasaran pelancongan, harus menjadi sebahagian daripada strategi kepelbagaian berkenaan portfolio seseorang dan, oleh itu, merupakan keputusan peribadi.
Perkara yang perlu dipertimbangkan semasa membeli hartanah di pulau itu adalah, antara beberapa faktor:
- Lokasi hartanah berhubung dengan modalnya (Funchal);
- Kemudahan yang tersedia dalam jarak berjalan kaki (termasuk perkhidmatan penjagaan kesihatan);
- Kebolehcapaian hartanah untuk pengangkutan awam dan jarak dari lapangan terbang; dan
- Objektif ekonomi muktamad yang anda miliki untuk harta itu sendiri.
Sebagai tambahan kepada perkara di atas, untuk mengelakkan, sebanyak mungkin, membayar harga gelembung, seseorang juga harus mengambil kira umur hartanah dan keadaannya (upah juruukur bebas sebelum membeli), harga sejarah mengenai hartanah dan atau lokasi yang serupa , dan sama ada anda akan meminta pembiayaan daripada institusi kewangan Portugis.
Adakah ia akan pecah?
Rekod prestasi Madeira, sejak abad ke-19, mengekalkan populasi asing yang besar berkat pelancongan dan ekspatriat adalah alasan terbaik untuk melabur. Di samping itu, Madeira semakin popular di kalangan ekspatriat AS dan Kanada serta nomad digital yang ingin membeli hartanah untuk berpindah dengan berkesan. Walaupun perkara di atas, tiada apa yang menghalang Kerajaan Wilayah, pada masa hadapan, daripada berpotensi untuk mencuba dan membendung penyewaan pelancongan pendek yang memihak kepada penyewaan jangka panjang kepada penduduk tempatan atau bahawa ledakan gelembung perumahan adalah sangat teruk seperti yang disahkan pada tahun 2008 di Sepanyol.
Buat masa ini, harga masih meningkat, dan gelembung pecah, sama ada di tanah besar Portugis atau Madeira, adalah kemungkinan risiko. Melabur dalam hartanah dengan mengambil kira perkara ini akan membolehkan seseorang membuat keputusan yang lebih termaklum dan lebih bersedia untuk masa depan dari sudut pelaburan.
Dalam kata-kata Akira Mori 森 章, Pengerusi Mori Trust Co., Ltd: “Dalam pengalaman saya dalam perniagaan hartanah, kisah kejayaan masa lalu secara amnya tidak boleh digunakan untuk situasi baharu. Kita mesti terus mencipta semula diri, bertindak balas terhadap perubahan masa dengan model perniagaan baharu yang inovatif.”
Artikel ini disediakan untuk tujuan maklumat am sahaja dan tidak bertujuan untuk menjadi, dan tidak boleh ditafsirkan sebagai, nasihat undang-undang atau profesional dalam apa jua bentuk.
Miguel Pinto-Correia memegang Ijazah Sarjana dalam Ekonomi Antarabangsa dan Pengajian Eropah dari ISEG – Lisbon School of Economics & Management dan Ijazah Sarjana Muda dalam Ekonomi dari Nova School of Business and Economics. Beliau adalah ahli tetap Orde Ahli Ekonomi (Ordem dos Economistas)… Baca lagi
