Nekustamā īpašuma burbuļa risks Portugālē (un Madeiras salā) pastāv. The Secinājums ir no Bloomberg pēc analīzes, kas veikta 19 OECD valstīs, tostarp Portugālē, un ņemot vērā tādus faktorus kā mājokļu cenas un īres attiecība, mājokļu cenas un ienākumu attiecība, reālais mājokļu cenu pieaugums, nominālo mājokļu cenu pieaugums un mājokļu kredītu pieaugums.
Bloomberg ir identificējis divus faktorus, kas norāda uz nekustamā īpašuma burbuli Portugālē: mājokļu cenas ir par 56% augstākas nekā īres maksas un gandrīz par 47% augstākas nekā mājsaimniecību ienākumi. Ņemot vērā jaunākos ceturkšņa datus, māju reālā cena Portugālē pieauga par 11.6%, bet nominālā cena – par 9.4%. No otras puses, mājokļa kredīts samazinājās par 2%, bet dati par mājokļa kredītiem, kas izsniegti ne Portugāles pilsoņiem, varētu liecināt par pretējo, ņemot vērā MCSiepriekšējā pieredze.
Taču ne tikai Bloomberg brīdina par nekustamā īpašuma burbuli Portugālē un, attiecīgi, Madeiras salā. 2022. gada janvārī Eiropas Komisija “iespējamās pārvērtēšanas” risku. Saskaņā ar Komisijas sniegto informāciju Eiropas Parlamentam, Padomei un Eiropas Ekonomikas un sociālo lietu komitejai ziņotPortugāle ir vienīgā dalībvalsts, kurā kopš 6. gada māju cenas katru gadu ir pieaugušas par vairāk nekā 2016%.
Papildus Eiropas Komisijai un Bloomberg, Fransisko Manuela dos Santosa fonds (FFMS), vadošā ekonomikas ideju laboratorija Portugālē, ir arī brīdināts ka “Portugāles kopējais mājokļu cenu indekss uzrāda...pārmērīgu pieaugumu, sākot ar 2017. gada ceturto ceturksni”.
Kāpēc cenas aug?
Saskaņā ar FFMS veikto pētījumu ir vairāki iemesli, kāpēc nekustamo īpašumu cenas joprojām aug, izraisot nekustamā īpašuma burbuli Portugālē un Madeiras salā:
- Lielāku pieprasījumu pēc mājokļiem uztur rīcībā esošo ienākumu pieaugums un zemāks bezdarba līmenis, īpaši Portugāles lielākajās pilsētās;
- Būtisks mājokļu kredītu pieaugums apstākļos, kad tiek gaidītas augstas mājokļu cenas;
- Mājokļu piedāvājuma neelastības trūkums, kas var novest pie “labklājības zaudējumiem, kas saistīti ar mājokļu tirgus pārvērtēšanu”;
- Ieguldījumi "pievilcīgos" tūristu mājokļos, jo īstermiņa īre tūristiem nodrošina "ievērojami lielāku atdevi" nekā pastāvīga īre vietējiem iedzīvotājiem (kas Madeiras salā ir nozīmīgs faktors kā visu gadu tūrisma galamērķis).
Papildus iepriekšminētajiem faktoriem ārvalstu tiešo investīciju nekustamajā īpašumā paātrināšanās caur zelta vīzas, Brexit parādīšanās un digitālā nomadu programma Madeiras reģionālās valdības rosinātie pasākumi ir pakļāvuši Madeiras salu ievērojamam mājokļu pieprasījuma pieaugumam. Pieprasījuma pieaugums pašlaik ir apmierināts ar īsu vai apzināti nosacītu piedāvājumu, jo līgumslēdzēji cenšas palielināt peļņas normas.
Nekustamā īpašuma burbulis Portugālē. Kā ar Madeiru?
Iepriekš minētais scenārijs attiecas uz Madeiru. 2022. gada aprīlī Madeiras galvaspilsēta kļuva par trešo dārgāko pilsētu valstī, kurā iegādāts nekustamo īpašumu (€2270/m2), un līdz 2022. gada jūnijam Madeiras mājokļu cenas bija palielinājies par 20% salīdzinot ar 2021. gada pirmo semestri. Tajā pašā laikā tādas lauku pašvaldības kā Kalheta, Ponta do Sola, Santana, Kamara de Lobosa un Sanvisente piedzīvo pārdoto īpašumu cenu pieaugumu.
Īpašumu cenas Madeirā, proti, tiem, kas atrodas dienvidu pašvaldībās, ir pieaugušas tādā pašā veidā kā Lisabonā un Porto.
Tiem, kuri joprojām uzskata, ka nekustamo īpašumu burbulis Madeirā nav precīzs, pieprasījums pēc īpašumiem pašvaldībās, kur (izņemot Funšalu) ir augstāks noziedzības līmenis, ir pieaudzis, aizbildinoties ar netraucētu skatu uz jūru, ātru savienojumu ar lidostu ( investoriem jākoncentrējas uz Google Maps statistiku, nevis nekustamo īpašumu aģentūru aprakstiem) utt.
Karš, inflācija un ES attālākais reģions
Saskaņā ar Bloomberg teikto, nekustamā īpašuma burbulis "ir acīmredzama ievainojamība, jo centrālās bankas paaugstina procentu likmes un hipotekāro kredītu atmaksas pieaug", jo šīs neatkarīgās valdības iestādes cenšas ierobežot kara izraisīto inflāciju.
Pievienojiet šim sajaukumu globālajai ekonomikai, kas jau palēninās, draud ieslīgt recesijā, ekonomiskās iekšzemes trūkumu, ar ko saskaras ES attālākais reģions, un mazo salu ekonomiku, piemēram, Madeiras salu, kas caur Portugāli ir saistīta ar NATO, un jūs noteikti redzēsit. ka, ja mājokļu cenu kritums, pateicoties nekustamā īpašuma burbuļa plīšanas, “iedzinās mājsaimniecību bagātību, iedragās patērētāju uzticību un, iespējams, ierobežos turpmāko attīstību”.
Bloomberg Economics analīzē Portugāle ir īpaši apdraudēta eiro zonā, "kamēr arī Austrija, Vācija un Nīderlande izskatās putojoši".
Vai Madeirā joprojām vajadzētu ieguldīt nekustamo īpašumu nolūkos?
Investīcijām nekustamajā īpašumā, lai izbaudītu pensijas gadus, pārceltos uz citu vietu vai gūtu labumu no tūrisma tirgus, ir jāiekļauj sava portfeļa diversifikācijas stratēģijā, un tāpēc tas ir personisks lēmums.
Pērkot nekustamo īpašumu uz salas, jāņem vērā vairāki faktori:
- Īpašuma atrašanās vieta attiecībā pret tās galvaspilsētu (Funšala);
- Pastaigas attālumā pieejamās ērtības (ieskaitot veselības aprūpes pakalpojumus);
- Īpašuma pieejamība sabiedriskajam transportam un attālums no lidostas; un
- Galvenais ekonomiskais mērķis, kas jums ir attiecībā uz pašu īpašumu.
Papildus iepriekšminētajam, lai pēc iespējas izvairītos no burbuļcenu maksāšanas, jāņem vērā arī īpašuma vecums un stāvoklis (pirms pirkšanas nolīgt neatkarīgu mērnieku), līdzīgiem īpašumiem un/vai atrašanās vietām vēsturiskās cenas. un vai jūs pieprasīsit finansējumu no Portugāles finanšu iestādes.
Vai tas pārsprāgs?
Madeiras sasniegumi kopš 19. gadsimta, saglabājot ievērojamu ārvalstu iedzīvotāju skaitu, pateicoties tūrismam un emigrācijai, ir lielisks iemesls investīcijām. Turklāt Madeira kļūst arvien populārāka ASV un Kanādas emigrantu un digitālo klejotāju vidū, kas vēlas iegādāties īpašumu, lai efektīvi pārvietotos. Neraugoties uz iepriekš minēto, nekas neliedz reģionālajai valdībai nākotnē potenciāli mēģināt ierobežot īstermiņa tūrisma īres maksu par labu ilgtermiņa īrei vietējiem iedzīvotājiem vai ka mājokļu burbuļa plīsums ir tik slikts kā 2008. gadā pārbaudītais. Spānijā.
Pagaidām cenas joprojām aug, un burbuļa plīšana neatkarīgi no tā, vai tas notiek Portugāles kontinentālajā daļā vai Madeirā, ir iespējams risks. Ieguldot nekustamajā īpašumā, tas ļaus pieņemt pārdomātākus lēmumus un būt labāk sagatavotam nākotnei no investīciju viedokļa.
Mori Trust Co., Ltd valdes priekšsēdētāja Akira Mori 森 章 vārdiem: “Pēc manas pieredzes nekustamo īpašumu biznesā pagātnes veiksmes stāsti parasti nav piemērojami jaunām situācijām. Mums ir nepārtraukti jāizgudro sevi, reaģējot uz mainīgajiem laikiem ar novatoriskiem jauniem uzņēmējdarbības modeļiem.
Šis raksts ir paredzēts tikai vispārīgai informācijai, un tas nav paredzēts kā juridisks vai profesionāls padoms, kā arī to nevajadzētu uzskatīt par jebkāda veida juridisku vai profesionālu padomu.
Miguel Pinto-Correia ieguvis maģistra grādu starptautiskajā ekonomikā un Eiropas studijās Lisabonas Ekonomikas un vadības augstskolā (ISEG) un bakalaura grādu ekonomikā Nova School of Business and Economics. Viņš ir Ekonomistu ordeņa (Ordem dos Economistas) pastāvīgais loceklis… Vairāk
