Nekilnojamojo turto burbulo rizika Portugalijoje (ir Madeiros sala) egzistuoja. The Išvada iš Bloomberg po analizės, atliktos 19 d EBPO šalyse, įskaitant Portugaliją, ir atsižvelgiant į tokius veiksnius kaip būsto kainos ir nuomos santykis, būsto kainos ir pajamų santykis, realus būsto kainų augimas, nominalus būsto kainų augimas ir būsto kredito augimas.
„Bloomberg“ nustatė du veiksnius, rodančius nekilnojamojo turto burbulą Portugalijoje: būsto kainos yra 56% didesnės nei nuomos ir beveik 47% didesnės nei namų ūkio pajamos. Vertinant naujausius ketvirčio duomenis, reali namų kaina Portugalijoje padidėjo 11.6%, o nominali – 9.4%. Kita vertus, būsto kreditas sumažėjo 2 proc., tačiau duomenys apie būsto kreditą, suteiktą ne Portugalijos piliečiams, gali rodyti ką kita, MCSankstesnė patirtis.
Tačiau ne tik „Bloomberg“ įspėja apie nekilnojamojo turto burbulą Portugalijoje ir kartu Madeiros saloje. 2022 m. sausio mėn. Europos Komisija dėl „galimo pervertinimo“ rizikos. Pasak Komisijos, Europos Parlamentui, Tarybai ir Europos ekonomikos ir socialinių reikalų komitetui pranešti„Portugalija yra vienintelė valstybė narė, kurioje būsto kainos kasmet nuo 6 m. iš eilės kyla daugiau nei 2016 proc.
Be Europos Komisijos ir Bloomberg, Francisco Manuel dos Santos fondas (FFMS), pirmaujantis ekonominių tyrimų centras Portugalijoje, taip pat įspėtas kad „Portugalijos bendras būsto kainų indeksas rodo... pernelyg didelį augimą, pradedant nuo 2017 m. IV ketvirčio“.
Kodėl kainos kyla?
Remiantis FFMS atliktu tyrimu, yra keletas priežasčių, kodėl nekilnojamojo turto kainos vis dar kyla, o tai lemia nekilnojamojo turto burbulą Portugalijoje ir Madeiros saloje:
- Didesnę būsto paklausą palaiko didėjančios disponuojamos pajamos ir sumažėjęs nedarbas, ypač pagrindiniuose Portugalijos miestuose;
- Esminis paskolų būstui augimas, atsižvelgiant į tai, kad tikimasi didelių būsto kainų;
- Būsto pasiūlos nelankstumas, dėl kurio gali atsirasti „gerovės praradimas, susijęs su pervertinimu būsto rinkoje“;
- Investicijos į „patrauklų“ turistų būstą, nes trumpalaikė nuoma turistams suteikia „daug didesnę grąžą“ nei nuolatinė nuoma vietos gyventojams (kas Madeiros saloje yra svarbus veiksnys ištisus metus turistų lankoma vieta).
Be minėtų veiksnių, tiesioginių užsienio investicijų į nekilnojamąjį turtą spartėjimas per auksinės vizos, „Brexit“ atsiradimas ir skaitmeninė klajoklių programa Madeiros regioninės vyriausybės iniciatyva Madeiros saloje smarkiai išaugo būsto paklausa. Paklausos augimas šiuo metu buvo patenkintas trumpa arba sąmoningai sąlygota pasiūla, nes rangovai siekia padidinti pelno maržas.
Nekilnojamojo turto burbulas Portugalijoje. O kaip Madeira?
Aukščiau pateiktas scenarijus taikomas Madeirai. 2022 m. balandį Madeiros sostinė tapo trečiu brangiausiai nekilnojamojo turto perkančiu miestu šalyje (2270 €/m2), o iki 2022 m. birželio Madeiros būsto kainos. padidėjo 20 proc. palyginti su 2021 m. pirmuoju pusmečiu. Tuo pačiu metu kaimo savivaldybės, tokios kaip Calheta, Ponta do Sol, Santana, Câmara de Lobos ir San Vicente, patiria parduodamo nekilnojamojo turto kainų padidėjimą.
Nekilnojamojo turto kainos Madeiroje, būtent esančiose pietinėse savivaldybėse, išaugo taip pat, kaip ir Lisabonoje ir Porte.
Tiems, kurie vis dar mano, kad nekilnojamojo turto burbulas Madeiroje nėra tikslus, nekilnojamojo turto paklausa savivaldybėse, kuriose (išskyrus Funšalį) nusikalstamumo lygis yra didesnis, išaugo, apsimetant neužkertamais jūros vaizdais, greitu susisiekimu su oro uostu ( investuotojai turėtų sutelkti dėmesį į Google Maps statistiką, o ne į nekilnojamojo turto agentūrų aprašymus) ir kt.
Karas, infliacija ir atokiausias ES regionas
„Bloomberg“ teigimu, nekilnojamojo turto burbulas „yra akivaizdus pažeidžiamumas, nes centriniai bankai didina palūkanų normas ir didėja hipotekos grąžinimas“, nes šios nepriklausomos vyriausybės institucijos siekia pažaboti karo sukeltą infliaciją.
Pridėkite prie mišinio jau lėtėjančią pasaulio ekonomiką, kuriai gresia recesija, ekonominių užnugarių trūkumą, su kuriuo susiduria atokiausias ES regionas, ir mažų salų ekonomiką, tokią kaip Madeira, per Portugaliją susieta su NATO, ir jūs tikrai pamatysite. kad jei būsto kainų kritimas dėl nekilnojamojo turto burbulo sprogimo „suardys namų ūkių turtą, pakirs vartotojų pasitikėjimą ir galbūt stabdys būsimą plėtrą“.
„Bloomberg Economics“ analizėje Portugalijai ypač gresia pavojus euro zonoje, „o Austrija, Vokietija ir Nyderlandai taip pat atrodo putoti“.
Ar vis tiek reikėtų investuoti į Madeirą nekilnojamojo turto tikslais?
Investicijos į nekilnojamąjį turtą, norint mėgautis pensiniais metais, persikelti ar pasinaudoti turizmo rinkos teikiama nauda, turėtų būti portfelio diversifikavimo strategijos dalis, todėl tai yra asmeninis sprendimas.
Į ką reikia atsižvelgti perkant nekilnojamąjį turtą saloje, yra keletas veiksnių:
- Turto vieta sostinės (Funšalio) atžvilgiu;
- Pėsčiomis pasiekiami patogumai (įskaitant sveikatos priežiūros paslaugas);
- Turto pasiekiamumas viešuoju transportu ir atstumas nuo oro uosto; ir
- Galutinis ekonominis tikslas, kurį turite pačiam turtui.
Be to, kad būtų išvengta „burbulo“ kainų, taip pat reikėtų atsižvelgti į turto amžių ir jo būklę (prieš perkant pasisamdyti nepriklausomą matininką), istorines panašių objektų ir (arba) vietovių kainas. ir ar prašysite finansavimo iš Portugalijos finansų įstaigos.
Ar jis sprogs?
Nuo 19 amžiaus Madeira išlaikė didelį užsieniečių skaičių turizmo ir emigrantų dėka yra puiki priežastis investuoti. Be to, Madeira populiarėja tarp JAV ir Kanados emigrantų bei skaitmeninių klajoklių, norinčių įsigyti nekilnojamojo turto, kad galėtų efektyviai persikelti. Nepaisant to, kas išdėstyta pirmiau, niekas netrukdo regiono vyriausybei ateityje potencialiai pabandyti pažaboti trumpalaikę nuomą turizmui ir ilgalaikę nuomą vietiniams gyventojams arba kad būsto burbulo sprogimas yra toks blogas, koks buvo patikrintas 2008 m. Ispanijoje.
Šiuo metu kainos vis dar kyla, o burbulo sprogimas tiek žemyninėje Portugalijos dalyje, tiek Madeiroje yra tikėtina rizika. Atsižvelgiant į tai, investuojant į nekilnojamąjį turtą bus galima priimti labiau pagrįstus sprendimus ir būti geriau pasiruošusiam ateičiai investavimo požiūriu.
Akira Mori 森 章, Mori Trust Co., Ltd pirmininko žodžiai: „Mano patirtis nekilnojamojo turto versle, praeities sėkmės istorijos paprastai netaikomos naujoms situacijoms. Turime nuolat išradinėti save, reaguodami į besikeičiančius laikus naudodami novatoriškus naujus verslo modelius.
Šis straipsnis pateikiamas tik bendrais informaciniais tikslais ir nėra skirtas kaip teisinė ar profesinė konsultacija.
Miguel Pinto-Correia įgijo tarptautinės ekonomikos ir Europos studijų magistro laipsnį Lisabonos ekonomikos ir vadybos mokykloje ISEG ir ekonomikos bakalauro laipsnį Nova School of Business and Economics. Jis yra nuolatinis Ekonomistų ordino (Ordem dos Economistas) narys… Skaityti daugiau
