포르투갈 정부는 최근 주택 시장의 지속적인 어려움을 해결하기 위한 일련의 대책을 발표했습니다. "충격 정책” 건설 및 임대에 대한 인센티브와 비거주자 부동산 구매자를 위한 포르투갈의 IMT 세제 개편안을 결합합니다. 대부분의 조치는 재정 정책이므로 의회의 승인을 받아야 하며, 2026년 국가 예산안의 일부로 포함될 가능성이 높습니다.
고객을 위해 Madeira Corporate Services거주자, 외국인, 그리고 국제 투자자를 포함한 모든 이해관계자에게 이러한 제안은 실질적인 문제와 법적 문제를 모두 제기합니다. 특히 비거주자 구매자를 위한 부동산 양도세(IMT) 인상 발표는 세심한 주의가 필요합니다.
정부 패키지의 핵심 요소
루이스 몬테네그로 총리가 2025년 9월 25일 발표한 조치는 광범위한 개입을 포괄합니다. 여기에는 세금 인센티브와 임대인, 세입자, 구매자에 대한 새로운 의무가 모두 포함됩니다.
건설 및 임대 주택에 대한 VAT 감면
최대 648,000유로의 건설 프로젝트에는 6%의 부가가치세율이 적용됩니다. 이 감면세율은 월 임대료가 2,300유로를 초과하지 않는 신규 임대 주택에도 적용됩니다. 정부는 리스본, 포르투 및 기타 경기 침체 지역들의 평균적인 시장 상황을 근거로 이러한 기준치를 정당화했습니다.
정권의 지속 기간
이러한 인센티브는 2029년까지 지속될 예정이며, 그때가 되면 미래 정부가 그 효과를 검토할 것입니다.
집주인을 위한 인센티브
"적당한 가격"의 임대에서 발생하는 임대 수입에는 IRS 세율이 낮아져 집주인에게 약간의 구제책이 제공됩니다.
세입자를 위한 세금 혜택
"적당한 임대료"를 지불하는 세입자는 국세청(IRS)에서 더 높은 임대료 공제 혜택을 받게 됩니다. 공제 한도는 2026년에는 900유로, 2027년에는 1,000유로로 상향 조정됩니다.
비거주자를 위한 더 높은 IMT
가장 논란이 많은 조치는 비거주자 구매자에 대한 IMT 인상입니다. 포르투갈 이민자는 이 추가 세금 부과 대상에서 제외됩니다.
"적당한 가격"의 새로운 개념
정부는 "저렴한 임대료"에 대한 법적 정의를 "적당한 가격의 주택 접근성"으로 대체할 계획입니다. 주택 구매 기준은 64만 8천 유로, 임대는 월 2,300유로입니다.
포르투갈의 IMT 세금 변경이 중요한 이유
IMT(Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis)는 부동산 거래에 부과되는 양도세입니다. 포르투갈에서 부동산을 취득하는 거주자와 비거주자 모두에게 적용됩니다.
정부가 비거주자에 대한 IMT를 인상한다는 제안은 이 분야에서 오랫동안 적용되어 온 평등 대우 원칙에서 명백히 벗어난 것입니다. 마데이라나 포르투갈 본토에서 부동산을 구매하려는 외국인 고객의 경우, 이 조치는 취득 비용을 직접적으로 증가시킬 것입니다.
이민자는 제외되지만, EU 시민을 포함한 다른 모든 비거주자는 더 높은 세금을 부담하게 됩니다. 따라서 이 조치는 포르투갈 헌법과 EU 법률 모두에 영향을 미칠 수 있습니다.
포르투갈의 IMT 세금 변경 및 잠재적 헌법 문제
포르투갈 헌법 제13조는 법 앞의 평등 원칙을 확립하고 있습니다. 출신 지역, 사회적 조건, 경제적 상황 등의 요인에 따른 특권이나 불이익을 금지합니다.
비거주자를 대상으로 하는 추가 부과금은 충분한 정당성 없이 불평등한 대우를 초래한다는 이유로 이의를 제기할 수 있습니다. 포르투갈 법원은 전통적으로 비례성 심사를 적용해 왔습니다. 즉, 해당 구분이 객관적이고, 관련성이 있으며, 정당한 목표를 달성하는 데 필요한가?
이 경우 정부는 비거주자 구매가 리스본, 포르투 및 해안 지역의 주택 가격 상승에 불균형적으로 기여한다고 주장할 수 있습니다. 그러나 반대자들은 일괄 부과금은 의도나 영향과 관계없이 모든 비거주자에게 불이익을 주므로 비례성 심사를 통과하지 못한다고 주장할 수 있습니다.
EU 법률 고려 사항
EU 차원에서 가장 중요한 원칙은 유럽연합 기능조약(TFEU) 제63조부터 제66조까지에 따른 자본의 자유로운 이동입니다. 자본 이동에는 회원국 간 부동산 투자가 포함됩니다.
예를 들어, 거주자보다 비거주자에게 더 높은 양도소득세를 부과하는 조치는 자본 이동을 제한하는 것으로 간주될 수 있습니다. 실제로 이와 관련된 선례가 있습니다. 스페인은 이미 유럽 집행위원회로부터 비거주자에 대한 양도소득에 대한 차별적 과세 혐의로 유럽사법재판소(CJEU)에 회부되었습니다.
또한, 유럽연합사법재판소(CJEU)는 거주자와 비거주자를 차별하는 세금 조치를 반복적으로 무효화했습니다.
포르투갈이 거주지만을 근거로 더 높은 IMT를 부과한다면, 이는 자본 흐름에 대한 제한으로 해석될 수 있습니다. 따라서 정부는 공익을 최우선으로 하는 사유를 들어 해당 조치를 정당화하고, 그 조치가 비례적이고 필요함을 입증해야 합니다.
가능한 정당화 사유로는 주택 시장 보호 및 거주자들의 주택 공급 보장 등이 있습니다. 그러나 비례성 문제는 여전히 남아 있습니다. 공실세나 특정 도시 계획 규칙과 같은 덜 제한적인 다른 수단들이 EU 원칙을 위반하지 않고 동일한 목표를 달성할 수 있을까요?
투자자를 위한 실질적인 영향
마데이라나 포르투갈 내 다른 지역에서 부동산을 고려하는 해외 구매자에게 가장 큰 고민은 바로 비용입니다. 높은 IMT(인도양도세)율은 취득 초기 비용을 증가시킵니다. 이는 특히 포르투갈을 다른 유럽 지역과 비교하는 사람들에게 투자 결정에 영향을 미칠 수 있습니다.
불확실성 또한 또 다른 요인입니다. 2026년 국가 예산에 이 조치가 도입된다 하더라도, 헌법 개정이나 EU 기관의 이의 제기 대상이 될 수 있습니다. 따라서 투자자들은 부동산 구매 관련 규정이 불안정한 시기에 직면할 수 있습니다.
단기 투기 투자자와 장기 거주자 또는 은퇴자를 구분하는 것도 중요합니다. 획일적인 추가 부과금은 이러한 구분을 명확히 하지 않아 공정성과 효과성에 의문을 제기합니다.
미래를 내다보다
제안된 IMT 개정안은 주택 부족과 가격 압박에 대처하려는 정부의 결의를 반영합니다. 그러나 이는 또한 복잡한 법적 논쟁을 야기합니다. 헌법적 평등, EU 차별 금지 규정, 그리고 이중과세 조약은 모두 재정 정책을 제약하는 법적 틀의 일부를 구성합니다.
현재로서는 이러한 조치들이 제안으로 남아 있습니다. 구체적인 내용은 입법 과정을 거쳐야, 특히 국가 예산 논의 과정에서 드러날 것입니다. 최종 승인 전에 수정이 있을 수 있으므로, 특히 포르투갈의 IMT 세제 개편과 관련하여 고객들은 향후 상황을 면밀히 주시해야 합니다.
결과에 관계없이 이 토론은 포르투갈의 부동산 투자에 대한 재정적 측면뿐만 아니라 세금 정책이 운영되는 법적, 헌법적 환경을 이해하는 것의 중요성을 강조합니다.
결론
정부의 주택 정책은 건설 및 임대에 대한 강력한 인센티브와 특정 구매자에 대한 새로운 부담을 결합하고 있습니다. 그러나 비거주자에 대한 IMT 인상은 심각한 법적, 실무적 문제를 제기합니다.
이 조치가 단기적으로는 정치적 목표를 달성할 수 있지만, 포르투갈 헌법과 EU 법률 모두에 따라 난관에 직면할 수 있습니다. 이는 투자자들에게 잠재적 비용 증가와 불확실성 증대를 의미합니다.
Madeira Corporate Services 당사는 입법 과정과 그에 따른 법적 발전을 지속적으로 모니터링하여 고객이 자신의 권리와 의무에 대해 충분히 알 수 있도록 보장합니다.
본 기사에 제공된 정보는 일반적인 정보 제공 목적으로만 제공되며, 포르투갈의 IMT 세금 변경에 대한 법률, 세무 또는 투자 자문을 구성하지 않습니다. 본 기사는 발행 시점을 기준으로 정확성을 기하기 위해 최선을 다했지만, 법률 및 정책이 변경될 수 있으며 해석이 다를 수 있습니다. 독자는 본 정보에 근거하여 행동하지 마십시오. 전문적인 조언을 구하다 각자의 상황에 맞게. Madeira Corporate Services 본 자료에 포함된 내용에 대한 의존으로 인해 발생하는 모든 책임을 부인합니다.
창립 Madeira Corporate Services 1996 년으로 거슬러 올라갑니다. MCS 마데이라 국제 비즈니스 센터에서 기업 서비스 제공자로 시작하여 빠르게 선도적인 관리 회사로 성장했습니다… 더보기
