ポルトガル税務当局は、個人所得税法（CIRS）第10条の重要な質問を明確にする拘束力のある裁定（プロセス26650、2026年2月9日）を発行しました。納税者は、 キャピタルゲイン再投資の除外 法的条件を満たしていれば、3 年未満が経過した場合も含め、短期間に複数回行うことができますか?
この記事では、この判決と、ポルトガルの主な居住地を処分する個人への影響について、構造化された技術的分析を提供します。
1. 法的枠組み：CIRS第10条（5）
ポルトガル個人所得税法（CIRS）第10条（5）に基づき、以下の要件を満たす資産の処分から得られたキャピタルゲインは、 Habitação Propria e Permanente (HPP – 恒久的) 住居一定の累積条件が満たされた場合、居住地（主な居住地および永住地）は課税から除外される場合があります。
免除は次のような場合に適用されます。
その 純売却収益 （買収ローンの返済後）再投資されます。
再投資は次のものに行われます:
他の財産の取得。
建設用地及びそれぞれの建設物
他の財産の拡大または改良;
新しい物件も HPP 専用となります。
再投資は次の間に発生します:
24ヶ月前、そして
販売日から36ヶ月後
納税者は売却年度の確定申告で再投資の意図を宣言します。
特別な事情がない限り、売却された不動産は、売却前の 12 か月間に HPP (税務上の居住地を通じて証明) として使用されていました。
これらの要件は累積的であり、厳密に解釈されます。
2. 拘束力のある裁定において考慮された事実
この事件には次のような経緯があった。
2022年に、納税者は主な居住地を売却しました。
売却収益は2022年に新しい不動産に再投資されました。
2025年に2つ目の物件（再投資物件）が売却されました。
2025年に3番目の物件が取得され、HPPとして指定されました。
納税者は、前回の再投資から3年未満しか経過していないにもかかわらず、キャピタルゲイン免除が再度適用されるかどうか、また例外的な個人的事情（家族の死亡）が関係するかどうかを尋ねました。
3. 税務当局の立場
税務当局は、決定的な要因は 買収間の3年間の経過ではないただし、各取引に関してCIRS第10条(5)及び(6)に定める法定条件が満たされているかどうかは問わない。
具体的には：
2025 年に売却された不動産が、売却前の 12 か月間に納税者の HPP を構成していた場合、
再投資が法的に許可された期間内に行われた場合;
再投資の意図が適切に宣言された場合;
その他の法的要件がすべて満たされている場合;
そうすると、納税者は再びキャピタルゲイン免除の恩恵を受けることができるようになります。
連続的な再投資は自動的に禁止されるものではありません。
4. 3年間の誤解
実際にはよくある誤解は、再投資を行ったら免税を維持するために資産を 3 年間保持しなければならないというものです。
法律ではそのような保管期間は規定されていません。
代わりに、関連するタイミングルールは次のようになります。
再投資期間（売却前 24 か月 / 売却後 36 か月）
例外的な状況により正当化されない限り、売却された資産は処分前に少なくとも 12 か月間 HPP であったことが要件となります。
したがって、新しい取引においてすべての条件が遵守されている限り、再投資した不動産を 3 年以内に売却しても、免除が自動的に無効になるわけではありません。
5. 例外的な状況
この判決は、12ヶ月間のHPP要件を満たせなかった場合に柔軟性を与える法令第57/2024号によって導入された法的例外に言及している。 特別な事情。
判決では詳しく述べられていないが、この規定は次のような状況に適用される可能性がある。
世帯員の死亡
重度の病気;
通常の居住地に影響を及ぼす予期せぬ人生の出来事。
各ケースは個別に評価されます。
6. 実用的な技術的考慮事項
コンプライアンスの観点から、納税者は以下を確保する必要があります。
Modelo 3への再投資意思の正確な宣言。
住所登録の適切な文書
HPP 状態の明確な証拠。
再投資期限の監視。
ローン償還後の純再投資の計算。
部分的な再投資を行うと、再投資されていない部分に対して比例課税が行われます。
さらに、除外は以下に所在する物件にのみ適用されます。
ポルトガル; または
他の EU または EEA 加盟国（税務情報の交換あり）。
7 主なポイント
拘束力のある判決は次のことを確認しています。
複数回の連続再投資は法的に可能です。
法定の 3 年間の保有要件はありません。
各処分は独立して CIRS 第 10 条の条件を満たす必要があります。
例外的な個人的な事情により、厳格な時間要件からの逸脱が正当化される場合があります。
免除は条件付きであり、コンプライアンスに基づいて行われます。
結論
その ポルトガルの再投資キャピタルゲイン この制度は、住宅資産の移転を管理する個人にとって、依然として最も重要な計画メカニズムの 1 つです。
しかし、その適用は技術的かつ事実関係に左右されます。継続的な再投資には、継続的な資格確保のために慎重な構造化と文書化が必要です。
ポルトガルでキャピタルゲインを再投資する前に、 専門家によるレビュー 意図しないキャピタルゲイン課税を回避するために強くお勧めします。
本記事は、ポルトガル税務当局が発した拘束力のある裁定（プロセス26650、2026年2月9日）に基づき、ポルトガルにおける再投資キャピタルゲインに関する一般的な情報を提供するものです。税務または法律に関する助言を構成するものではありません。CIRS第10条の適用は、個々の状況とすべての法定要件の適切な遵守に依存します。
の創設 Madeira Corporate Services 1996にさかのぼります。 MCS マデイラ インターナショナル ビジネス センターの法人サービス プロバイダーとしてスタートし、急速に大手管理会社になりました… 続きを読む
