לאחר שיקול דעת (או אולי מתוך דחף, כמו חלק מהלקוחות שלנו שהתאהבו מיד באי), אתם קונים בית ב דייר. כעורכי דין ורואי חשבון, הצוות שלנו מבין שהשקעה בנכס היא תמיד מאמץ פיננסי, ונדרש תכנון קפדני באופן משמעותי כאשר משקיעים במדינה זרה.
מתוך מחשבה על האמור לעיל, רשימת חמשת השלבים הבסיסיים הבאה נוצרה כדי לתת קצת הדרכה והבנה לגבי תהליך רכישת בית במדיירה.
קונים בית במדיירה? 5 הדברים שאתה צריך לדעת לפני רכישת נכס
1. הזמינו עורך דין
זה אולי נשמע קלישאתי, אבל אם אינכם גרים במדיירה וגם לא מכירים את החוק הפורטוגזי והמדיירי, עורך דין נדל"ן מומחה יוכל לייצג, לייעץ ולהדריך אתכם לאורך כל תהליך הרכישה (או ההשכרה).
הצוות שלנו ב MCS מורכב מארבעה עורכי דין דוברי אנגלית שהקריירה שלהם תמיד הייתה קשורה בייעוץ ללקוחות גולים השקעה באי מדיירה.
2. השג מספר זיהוי של משלם מס פורטוגלי
כל גולה המתגורר במדיירה יאשר שאינך יכול לעשות דבר בטריטוריה פורטוגזית ללא מספר זיהוי של משלם מס פורטוגלי (NIF - Número de Identificação פיסקאלי).
לפני שאתה ממהר לוחה דו סידאדאו או סניף של רשות המסים והמכס בפורטוגל, עליך לשבת עם רואה חשבון מוסמך, או כלכלן מוסמך, כדי להבין טוב יותר את ההשלכות והניואנסים הנוגעים לבקשות של NIF.
השגת NIF היא דבר די מהיר לעשות, אבל חיוני לפרט את הנסיבות הספציפיות שלך. לכן, חברי הצוות שלנו יצטרכו לדעת (כדי לייעץ לך טוב יותר):
- התוכניות שלך (קונים חופשת קיץ או עוברים למדירה?);
- מצבך המשפחתי;
- ארץ מגורים נוכחית;
- יש לך ילדים?
רואי החשבון המוסמכים שלנו ישתמשו במידע שלמעלה כדי לקבוע את מצב המגורים שלך ב-NIF (השלכות המס הפוטנציאליות הנובעות ממנו) ואת הצורך של בני משפחה אחרים להחזיק ב-NIF.
אחרון חביב, עם המידע האמור לעיל, נוכל גם לקבוע אם תידרש, על פי חוק, למנות נציג מס פורטוגלי או לא. מינוי נציג מס נחוץ אם אחד מתגורר מחוץ לאיחוד האירופי.
3. בדיקת נאותות
צוות עורכי הדין שלנו יבצע בדיקת נאותות משפטית בנכס המקרקעין אותו תרצו לרכוש. בדיקת נאותות כזו כוללת סקירה וניתוח של, לפחות, המסמכים הבאים: Certidão do Registo Predial do Imóvel; Cardeneta Predial; פלאנו מנהל עירוני; Licença de Utilização; Ficha Técnica de Habitação.
יש לנתח את התיעוד הנ"ל לפני חתימת הסכם כלשהו כדי לצמצם ככל האפשר את הסיכונים הקשורים לתהליך רכישת הנכס.
כמו כן, מומלץ לבצע בדיקת נאותות טכנית על ידי אדריכל מוסמך או מהנדס אזרחי מוסמך לפני רכישת נכס על מנת להבטיח שאין נזקים מבניים לבית שבכוונתך לקנות וכדי להבטיח שכל תוכניות השיפוץ שברצונך לבצע הן מותר על ידי העירייה (או הממשל האזורי) עם סמכות השיפוט על הנכס (או החצרים שלו).
4. חוזה חוזה רכישה ומכירה
החוק הפורטוגלי הנוגע לרכישת נדל"ן קבע את הנוהג המקובל של חתימת שני הצדדים על חוזה רכישה ומכירה (בקיצור CPCV).
המטרה העיקרית של ה-CPCV היא לחייב את שני הצדדים לעסקה עתידית. על פי החוזה האמור, כל צד יקבע את תנאי הרכישה והמכירה, תוך התחייבות לעסק העתידי על פי תנאי החוזה.
עם ה-CPCV, הקנייה מתחייבת גם לתשלום מקדמה (בדרך כלל 10% מהשווי הכולל של הנכס), שכן זו דרך לא רק לפורמל את העסקה ואת התנאים שבהם היא נעשית אלא גם לחייב את שני הצדדים כאמור לעיל. במידה והמוכר חוזר בתשובה, אתה זכאי לקבל כפול פיקדון ששולם כקונה. אם אתה זה שמוותר, אתה מפסיד את הפיקדון.
5. שטר רכישה ומכירה פומבי
חוזה הרכישה והמכירה הסופי נערך על ידי עורכי הדין המעורבים בעסקה ונחתם על ידי הצדדים (או נציגיו החוקיים) בפני נוטריון (או רשות אחרת המוסמכת על פי דין), אשר יהיה הגורם שיאשר כי העסקה מתבצעת. מקום כפי שהוסכם, אימות תשלום המחיר, אישור זהות הצדדים, המסמכים הנוגעים לבעלות ותשלום חובות המס.
הקונה יצטרך לשלם את מס העברת הרכוש העירוני (ימ"ט) בשטר הציבורי.
בהתאם למקרה הספציפי של העסקה שלך, הנוטריון (או רשות אחרת המוסמכת על פי חוק) אחראי גם על רישום הרכישה בשם הבעלים החדש בלשכת רישום המקרקעין הפורטוגזי.
כפי שהוזכר קודם לכן, כדי לבחון את כל המאפיינים הספציפיים של השלבים השונים של תהליך הקנייה והמכירה, מומלץ כי הצדדים, הן הקונה והן המוכר, ייעצו כדין על ידי עורך דין המתמחה בדשא נדל"ן ועל ידי חשבון מוסמך (במיוחד אם אתה, הקונה, זר). אם תבחר לקנות בית במדיירה דרך נאמנות, קרן פרטית או חברה, הקפד לדבר עם הצוות שלנו, מכיוון שהתהליך שונה במקצת מזה שתואר לעיל, ויש לבצע ניתוח מס כדי להבטיח את היעילות של מבנים כאמור בהשקעה/עסקה מסוג זה.
מאמר זה ניתן למטרות מידע כללי בלבד ואינו נועד להוות, ואין לפרש אותו כייעוץ משפטי או מקצועי מכל סוג שהוא.
אמברוסיו ג'רדים עוסקת מאז 1998 בעיקר בתחומי המשפט המסחרי (תאגידים, מיזוגים ורכישות, מיזמים משותפים, ארגון מחדש ותכנון), דיני מס לאומיים ובינלאומיים ומקרקעין... קרא עוד
