Ingatlanbuborék kockázata Portugáliában (és Madeira szigete) létezik. A A következtetés a Bloombergtől származik 19-én végzett elemzés után OECD országokban, köztük Portugáliában, és olyan tényezőket figyelembe véve, mint a lakásárak/bérleti díj arány, a lakásárak/jövedelem arány, a valós lakásárak növekedése, a nominális lakásárak növekedése és a lakáshitel-növekedés.
A Bloomberg két olyan tényezőt azonosított, amelyek ingatlanbuborékot jeleznek Portugáliában: a lakásárak 56%-kal magasabbak, mint a bérleti díjak, és csaknem 47%-kal magasabbak a háztartások jövedelménél. A legfrissebb negyedéves adatok alapján Portugáliában a házak reálára 11.6%-kal, a nominális ára 9.4%-kal emelkedett. Ezzel szemben a lakáshitelek 2%-kal csökkentek, de a nem portugál állampolgároknak nyújtott lakáshitelek adatai ennek ellenkezőjére utalhatnak. MCSkorábbi tapasztalatai.
De nem csak a Bloomberg figyelmeztet a portugáliai ingatlanbuborékra és – kiterjesztve – Madeira szigetére. 2022 januárjában az Európai Bizottság a „potenciális túlértékelés” kockázatával foglalkozott. A Bizottság szerint az Európai Parlament, a Tanács és az Európai Gazdasági és Szociális Bizottság jelentéstPortugália az egyetlen olyan tagállam, ahol a lakásárak 6 óta minden évben több mint 2016%-kal emelkedtek.
Az Európai Bizottságon és a Bloombergen kívül a Francisco Manuel dos Santos Foundation (FFMS), Portugália vezető gazdasági agytrösztje is. riasztani hogy „Portugália összesített lakásárindexe… túlzott növekedést mutat 2017 negyedik negyedévétől kezdődően”.
Miért emelkednek az árak?
Az FFMS által készített tanulmány szerint több oka is van annak, hogy az ingatlanárak továbbra is emelkednek, ami ingatlanbuborékhoz vezet Portugáliában és Madeira szigetén:
- A lakások iránti magasabb keresletet a rendelkezésre álló jövedelem növekedése és az alacsonyabb munkanélküliség tartja fenn, különösen Portugália fő városaiban;
- A lakáshitelek számottevő növekedése olyan környezetben, ahol magas lakásárak várhatók;
- A lakáskínálat merevségének hiánya, ami „a lakáspiaci túlértékeltséggel összefüggő jóléti veszteségekhez” vezethet;
- A „vonzó” turistalakásokba való befektetés, mivel a turisták rövid távú bérbeadása „lényegesen magasabb megtérülést” biztosít a helyi lakosság számára, mint a tartós bérlés (ami Madeira szigetén jelentős tényező, mint pl. egész éves turisztikai célpont).
A fentieken túlmenően a közvetlen külföldi ingatlanbefektetések felgyorsulása révén arany vízumok, a Brexit megjelenése, és a digitális nomád program A Madeira Regionális Kormányzat kezdeményezésére Madeira szigetét jelentősen megnövekedett lakáskeresletnek tette ki. A kereslet növekedését jelenleg rövid vagy szándékosan kondicionált kínálattal elégítették ki, mivel a vállalkozók a haszonkulcsok növelésére törekednek.
Ingatlanbuborék Portugáliában. Mi van Madeirával?
A fenti forgatókönyv Madeirára vonatkozik. 2022 áprilisában Madeira fővárosa lett az ország harmadik legdrágább ingatlanvásárlási városa (2270 €/m2), 2022 júniusára pedig Madeira lakásárak 20%-kal nőtt 2021 első félévéhez képest. Ugyanakkor az olyan vidéki településeken, mint Calheta, Ponta do Sol, Santana, Câmara de Lobos és São Vicente, az eladott ingatlanok ára emelkedik.
Az ingatlanárak Madeirán, nevezetesen a déli önkormányzatokban található ingatlanárak ugyanúgy emelkedtek, mint Lisszabonban és Portóban.
Azok számára, akik továbbra is úgy gondolják, hogy a madeirai ingatlanbuborék nem pontos, megnőtt az ingatlanok iránti kereslet azokon a településeken, ahol (Funchal kivételével) magasabb a bűnözés, az akadálytalan tengeri kilátás, a gyors repülőtéri kapcsolat ürügyén ( a befektetőknek a Google Maps statisztikáira kell összpontosítaniuk, nem pedig az ingatlanügynökségi leírásokra) stb.
Háború, infláció és az EU legkülső régiója
A Bloomberg szerint az ingatlanbuborék „nyilvánvaló sérülékenység, mivel a központi bankok kamatot emelnek, és a jelzáloghitelek törlesztőrészletei magasabbra emelkednek”, mivel ezek a független kormányzati hatóságok a háború okozta infláció megfékezésére törekszenek.
Ha ehhez hozzáadjuk a már lassuló globális gazdaságot, a recesszió veszélyét, a gazdasági hátország hiányát, amellyel az EU legkülső régiói és a Portugálián keresztül a NATO-hoz kapcsolódó kis szigetek gazdasága, például Madeira is szembesül, biztosan látni fogja. hogy ha az ingatlanárak zuhanása az ingatlanbuborék kipukkanásának köszönhetően „lekoptatja a háztartások vagyonát, csorbítja a fogyasztói bizalmat és potenciálisan visszafogja a jövőbeli fejlődést”.
A Bloomberg Economics elemzése szerint Portugália különösen veszélyeztetett az euróövezetben, „miközben Ausztria, Németország és Hollandia is habzik”.
Vajon érdemes továbbra is befektetni Madeirára ingatlancélokra?
Az ingatlanbefektetésnek – akár a nyugdíjas évek élvezete, akár a költözés, akár a turisztikai piac előnyeinek kihasználása érdekében – a portfóliót érintő diverzifikációs stratégia részét kell képeznie, ezért személyes döntés.
A szigeten lévő ingatlanvásárlás pillanatában a következőket kell figyelembe venni:
- Az ingatlan elhelyezkedése a fővároshoz (Funchal) képest;
- Sétatávolságra elérhető szolgáltatások (beleértve az egészségügyi szolgáltatásokat);
- Az ingatlan megközelíthetősége tömegközlekedéssel és távolsága a repülőtértől; és
- A végső gazdasági cél magával az ingatlannal kapcsolatban.
A fentieken túlmenően, hogy lehetőség szerint elkerüljük a buborékos árakat, figyelembe kell venni az ingatlan korát és állapotát (vásárlás előtt kérjen független földmérőt), a hasonló ingatlanokra és/vagy helyszínekre vonatkozó történelmi árakat. , és hogy fog-e finanszírozást kérni egy portugál pénzintézettől.
Felrobban?
Madeira a 19. század óta elért tapasztalata, hogy a turizmusnak és a kivándorlásnak köszönhetően jelentős külföldi lakosságot tart fenn, kiváló ok a befektetésre. Ezenkívül Madeira egyre népszerűbb az amerikai és kanadai emigránsok és a digitális nomádok körében, akik ingatlant szeretnének vásárolni a hatékony áthelyezés érdekében. A fentiek ellenére semmi sem zárja ki, hogy a regionális kormány a jövőben potenciálisan megpróbálja visszaszorítani a rövid távú turisztikai bérleti díjakat a helyiek hosszú távú bérbeadása érdekében, vagy hogy a lakásbuborék kipukkanása olyan súlyos, mint a 2008-ban igazolt. Spanyolországban.
Jelenleg az árak továbbra is emelkednek, és a buborék kipukkanása – akár a portugál szárazföldön, akár Madeirán – valószínű kockázatot jelent. Az ingatlanbefektetések ezt szem előtt tartva lehetővé teszik, hogy megalapozottabb döntéseket hozzon, és befektetési szempontból jobban felkészüljön a jövőre.
Akira Mori 森 章, a Mori Trust Co., Ltd. elnökének szavaival élve: „Az ingatlanüzletben szerzett tapasztalataim szerint a múltbeli sikertörténetek általában nem alkalmazhatók új helyzetekre. Folyamatosan újra kell találnunk magunkat, és innovatív, új üzleti modellekkel kell reagálnunk a változó időkre.”
Ez a cikk csak általános tájékoztatási célokat szolgál, és nem tekinthető semmilyen jogi vagy szakmai tanácsnak, és nem is értelmezhető.
Miguel Pinto-Correia nemzetközi közgazdaságtanból és európai tanulmányokból szerzett mesterfokozatot az ISEG – Lisbon School of Economics & Management-en, valamint közgazdasági alapdiplomát a Nova School of Business and Economics-ban. A Közgazdászok Rendjének (Ordem dos Economistas) állandó tagja… Tovább
