Introduction
La loi portugaise « Mais Habitação » (loi n° 56/2023 du 6 octobre) a introduit plusieurs mesures pour répondre aux défis du logement au Portugal. Parmi celles-ci, un avantage fiscal temporaire a été instauré, permettant d'exclure certaines plus-values issues de la vente de biens immobiliers de l'impôt sur le revenu des personnes physiques (IRS) sous certaines conditions. Cependant, de récentes clarifications des autorités fiscales portugaises ont mis en évidence des limitations essentielles, notamment concernant les biens immobiliers et les prêts hors du Portugal.
Que dit la loi?
L'article 50 de la loi n° 56/2023 prévoit une exonération temporaire de l'impôt sur le revenu des personnes physiques (IRS) pour les plus-values réalisées lors de la vente de terrains à bâtir ou de biens immobiliers résidentiels autres que la résidence principale du contribuable. Cet avantage s'applique si le produit de la vente sert à rembourser le capital d'un prêt hypothécaire contracté pour l'acquisition d'une résidence principale, que ce soit pour le contribuable, son foyer ou ses descendants. Le remboursement doit intervenir dans les trois mois suivant la vente (ou, pour les ventes antérieures, dans les trois mois suivant l'entrée en vigueur de la loi).
Exigences juridiques clés
Pour bénéficier de cette exonération fiscale, les conditions suivantes doivent être remplies :
- Le bien vendu ne doit pas être la résidence principale du contribuable ou de son ménage.
- Après déduction de toute hypothèque impayée sur le bien vendu, le produit de la vente doit être utilisé pour rembourser le capital d'un prêt hypothécaire pour acquérir une résidence principale.
- Le remboursement doit être effectué dans les trois mois suivant la vente (ou dans les trois mois suivant l'entrée en vigueur de la loi pour les ventes antérieures).
- L’exemption s’applique aux ventes réalisées entre le 1er janvier 2022 et le 31 décembre 2024.
L'exonération s'applique-t-elle aux biens immobiliers ou aux prêts situés en dehors du Portugal ?
Une précision cruciale apportée par les autorités fiscales portugaises est que cet avantage fiscal est strictement limité aux résidences principales au Portugal. La loi vise à soutenir les familles confrontées à une hausse des coûts du logement sur le marché portugais, notamment en raison de la hausse des taux d'intérêt. Par conséquent, l'exonération ne s'applique pas aux situations où le prêt hypothécaire remboursé porte sur un bien immobilier situé hors du Portugal, même au sein de l'Espace économique européen (EEE).
Il s'agit d'une distinction importante par rapport à l'article 10(5) du Code de l'impôt sur le revenu des personnes physiques portugais, qui autorise le réinvestissement dans une résidence principale située dans un autre pays de l'UE ou de l'EEE. Cependant, l'article 50 de la loi n° 56/2023 ne prévoit pas une telle disposition, ce qui renforce la conclusion selon laquelle l'exonération n'est applicable qu'aux biens immobiliers situés au Portugal.
Conséquences pratiques pour les contribuables
Supposons que vous vendiez une résidence secondaire au Portugal et que vous souhaitiez utiliser le produit de la vente pour rembourser un prêt hypothécaire sur une résidence principale pour vous-même ou vos descendants. Dans ce cas, le bien doit être situé au Portugal pour bénéficier de l'exonération fiscale. Toute tentative d'application de l'exonération à un bien ou à un prêt hors du Portugal ne sera pas acceptée par l'administration fiscale.
De plus, lors du remplissage de la déclaration fiscale de l'IRS (modèle 3, annexe G), seuls les biens situés au Portugal peuvent être indiqués dans les champs correspondants. Il n'est pas possible d'indiquer un bien situé à l'étranger.
Conclusion
La loi « Mais Habitação » offre un avantage fiscal précieux, quoique temporaire, aux familles souhaitant réduire leur dette immobilière au Portugal. Cependant, son champ d'application est strictement limité aux biens et aux prêts situés sur le territoire portugais. Les contribuables doivent être conscients de ces limitations afin d'éviter des impôts imprévus sur les plus-values et de respecter la loi.
Pour plus d'informations, consultez un conseiller fiscal qualifié ou un professionnel du droit.
Cet article est basé sur le note doctrinale délivré par l'administration fiscale portugaise concernant l'application de l'article 50 de la loi no. 56/2023 (« Mais Habitação »)
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