Depuis le 1er juillet 2026, le Portugal applique un taux de TVA réduit de 6 % sur les travaux de construction et de rénovation de logements, conformément à la réglementation en vigueur. Décret-loi n° 97/2026, 20 mai, qui a ajouté verbe 2.42.1 à la Liste I du Code de la TVA (CIVA). Le taux couvre les travaux contractuels (empreitadas) sur les logements destinés soit à la vente comme résidence principale de l'acquéreur, à un prix maximal de 660 982 euros, soit à la location résidentielle pour un loyer mensuel maximal de 2 300 euros. Elle s'applique aux projets de construction dont la première démarche formelle auprès du conseil municipal a été entreprise entre le 25 septembre 2025 et le 31 décembre 2029, rétroactivement aux opérations soumises à la TVA à compter du 1er janvier 2026, et court jusqu'au 31 décembre 2032. À Madère, où MCS Dans ce cas, le taux réduit régional de 4 % s'applique au lieu de 6 %. Ce guide présente les conditions, les délais, la surtaxe IMT de 10 % qui a remplacé la récupération de la TVA auprès des acheteurs, ainsi que les critères d'éligibilité.
Qu'est-ce qui a changé le 1er juillet 2026 ?
Le taux réduit est entré en vigueur le 1er juillet 2026. Le décret-loi n° 97/2026 a été publié le 20 mai 2026 et stipule que le nouveau poste de TVA entre en vigueur au cours du trimestre suivant son entrée en vigueur ; Autorité fiscale et douanière (AT) a confirmé la date du 1er juillet 2026 dans Ofício Circulado n° 25116/2026 du 23 juin, qui précisait également les principales conditions du régime. Une seconde instruction, Ofício Circulado Le décret n° 25117/2026 du 24 juin portait sur le mécanisme d'autoliquidation de la TVA applicable aux prestations de construction, lequel a été modifié par le même décret. Bien qu'applicable depuis juillet, ce régime a un effet rétroactif : les travaux soumis à la TVA à compter du 1er janvier 2026 peuvent bénéficier d'un mécanisme transitoire décrit ci-dessous.
Quels travaux sont admissibles
Le taux s'applique aux travaux de construction ou de réhabilitation de biens immobiliers destinés à la construction de logements permanents, dans un délai procédural défini. Deux conditions sont cumulatives. Premièrement, le projet de construction… iniciativa procédimental doit se situer entre le 25 septembre 2025 et le 31 décembre 2029. Iniciativa procédimental désigne le premier acte formel déposé auprès du conseil municipal : la demande de permis pour les travaux autorisés, la communication préalable (préavis) pour les travaux relevant de ce régime, ou l'avis préalable ou les informations de démarrage des travaux pour les travaux exemptés de contrôle préalable. Deuxièmement, la TVA sur les travaux doit être exigible à compter du 1er janvier 2026. Les exemples de l'AT sont stricts à tous égards : une communication préalable déposée le 10 septembre 2025 disqualifie le projet même si la facturation intervient en 2026, et une facture d'acompte exigible en décembre 2025 est exclue même si l'initiative procédurale est faite dans les délais. Le point de la liste expire le 31 décembre 2032, et les factures émises après cette date sont soumises au taux normal, même pour les projets éligibles.
Les plafonds de valeur modérée
L'éligibilité est soumise à des plafonds de prix et de loyer, et ces plafonds ont une incidence plus importante que ne le laissent supposer les chiffres affichés. À la vente, le prix du logement ne peut excéder 660 982 euros, soit la limite supérieure de la deuxième tranche de l'IMT pour l'acquisition d'un logement permanent en propriété en 2026. En location, le loyer mensuel ne peut excéder 2.5 fois le salaire minimum mensuel garanti pour 2026, soit 2 300 euros. Ofício Circulado Le règlement n° 25116/2026 introduit un point important : les biens meubles, les équipements ou accessoires fixés au bien et présentant un caractère permanent, ainsi que les prestations qui y apportent une plus-value, sont pris en compte dans le calcul des plafonds, même lorsqu’ils font l’objet de contrats distincts. À titre d’exemple, un appartement vendu 650 000 euros, avec une cuisine équipée et une climatisation centrale fournies séparément pour 20 000 euros, présente une valeur de 670 000 euros, supérieure au plafond, et le taux réduit est perdu pour l’ensemble des travaux. En cas de copropriété ou de location indivise, les plafonds sont calculés sur la base du prix ou du loyer global, sans répartition proportionnelle entre les parties.
Délais après l'achèvement
La destination du bien doit se concrétiser dans des délais fixes à compter de la délivrance du certificat d'usage. En cas de vente, le logement doit être vendu à titre de résidence principale dans les 24 mois suivant la délivrance du certificat d'usage sous le régime d'urbanisme (RJUE). En cas de location, le premier bail d'habitation doit prendre effet dans les 24 mois suivant la délivrance de ce certificat, et le bien doit rester loué pendant au moins 36 mois, consécutifs ou non, au cours des cinq premières années. Bureau Le règlement n° 25116/2026 fixe la date de référence : pour les travaux soumis à un contrôle préalable, la date de dépôt des documents réglementaires d’achèvement auprès de la mairie ; pour les travaux non soumis à un contrôle préalable, le vingtième jour suivant le dépôt, sauf en cas d’inspection ordonnée. Les promoteurs qui établissent des calendriers de commercialisation ou de location doivent considérer ces dates comme impératives, leur non-respect entraînant la régularisation de la différence de TVA due à l’État.
Ce que les acheteurs doivent savoir : la surtaxe IMT de 10 %
L'acheteur ne rembourse pas l'économie de TVA ; il s'expose en revanche à une surtaxe d'IMT. L'acte de vente doit expressément mentionner l'application du point 2.42.1 et consigner la déclaration de tous les acquéreurs selon laquelle le bien est destiné à leur résidence principale. Si le bien n'est pas occupé comme résidence principale par l'acheteur dans les six mois suivant l'acquisition, ou ne le reste pas exclusivement pendant les douze mois suivants, l'article 10 du contrat de vente applique une surtaxe de 10 % de la valeur imposable au titre de l'IMT, à la charge de l'acheteur, sans incidence sur le taux de TVA applicable aux travaux. Cette surtaxe est levée dans des circonstances exceptionnelles telles que celles reconnues par le Code des impôts : changement de situation familiale (mariage, PACS, divorce, dissolution de mariage, augmentation du nombre de personnes à charge). La copropriété présente un inconvénient particulier : si l'un des coacquéreurs omet de déclarer la destination du bien comme résidence principale dans l'acte, le taux réduit est annulé pour l'ensemble des travaux et la TVA doit être régularisée. Si tous les déclarants omettent de transférer leur domicile fiscal, le taux réduit reste applicable et seul le copropriétaire défaillant supporte les conséquences de l'IMT.
Ce que les promoteurs et les entrepreneurs doivent savoir
La charge de la conformité au régime incombe à l'offre, et deux mécanismes méritent d'être soulignés. Premièrement, l'autoliquidation : le décret a modifié l'article 2(1)(j) de la LICE de sorte que l'auto-évaluation par l'acquéreur couvre désormais également les travaux fournis aux assujettis exonérés sans droit à déduction (voir paragraphe 2.42). Seuls les services fournis par des entrepreneurs dûment qualifiés au titre de la LICE sont concernés. Loi n.º 41/2015, du 3 juin (les titulaires de l'alvará de construction ou du certificat, vérifiable sur le portail IMPIC), comptent comme services de construction pour cette règle. Bureau Le décret n° 25117/2026 établit une distinction entre les éléments installés soumis au régime des travaux (cuisines aménagées, placards intégrés, CVC, ascenseurs, panneaux solaires intégrés) et les livraisons de biens avec montage d'accessoires qui n'y sont pas soumis (électroménager, mobilier non structurel), facturés à la TVA de manière classique. Deuxièmement, la régularisation : lorsque les conditions du régime ne sont pas remplies au niveau du projet, la différence de TVA est régularisée auprès de l'État via la déclaration périodique, dans le délai de quatre ans prévu à l'article 94 de la LCIVA. Pour les travaux dont la TVA est exigible entre le 1er janvier et le 30 juin 2026, les règles transitoires permettent la récupération de la différence : les acquéreurs disposant d'un droit à déduction régularisent leur situation via la case 40 de la déclaration de juillet ou du troisième trimestre 2026 ; les acquéreurs ne disposant pas d'un droit à déduction doivent convenir d'une option conjointe avec l'entrepreneur, documentée par des avoirs comportant la mention légale.
Locataires commerciaux et immeubles à usage mixte
Deux précisions apportées par l'Ofício n° 25116/2026 concernent les projets institutionnels. La présence d'une personne morale à la location n'exclut pas le recours à la location, à condition que le bail destine expressément le bien au logement permanent de personnes identifiées (employés ou cadres, par exemple), exclue toute utilisation commerciale, industrielle ou de services, et que l'usage effectif soit conforme. Cette disposition s'applique aux logements de fonction et aux baux institutionnels. Pour les immeubles à usage mixte et les terrains de plain-pied, le taux réduit s'applique proportionnellement, en fonction du rapport entre la surface brute de construction (majorée de la surface excédant la surface d'implantation) des unités éligibles et la surface totale des unités, calculée conformément à l'article 40 du Code IMI.
Le taux à Madère et aux Açores
Les travaux éligibles sur un bien immobilier situé à Madère sont soumis à un taux de TVA de 4 %, et non de 6 %. Les prestations de construction sont considérées, pour le calcul de la TVA, comme étant situées au lieu d'établissement du bien immobilier. Les régions autonomes appliquent leurs propres taux conformément à l'article 18, paragraphe 3, de la loi sur la TVA (CIVA) et à la législation régionale. Dans la région autonome de Madère, le taux réduit est de 4 % depuis le 1er octobre 2024. Pour un projet à Funchal ou ailleurs dans la région, verbe 2.42.1 Le taux appliqué aux travaux admissibles est donc de 4 %, soit un avantage de deux points par rapport au continent, ce qui renforce la position avantageuse de la Région en matière de coûts. Les conditions d'admissibilité, les plafonds, les délais et les règles de majoration décrits ci-dessus demeurent inchangés.
Foire aux questions
Quand la TVA de 6 % sur la construction de logements au Portugal est-elle entrée en vigueur ? Le 1er juillet 2026, avec une application rétroactive aux opérations sur lesquelles la TVA est devenue exigible à compter du 1er janvier 2026, et une validité jusqu'au 31 décembre 2032.
Quel est le prix de vente maximal pour être admissible ? 660 982 euros, équipements installés et services à valeur ajoutée liés à la propriété compris, même s’ils font l’objet de contrats séparés.
Quel est le loyer maximum ? 2 300 euros par mois, soit 2.5 fois le salaire minimum national de 920 euros en 2026.
L’acheteur rembourse-t-il la TVA si la maison cesse d’être sa résidence principale ? Non. Une surtaxe IMT de 10 % sur la valeur imposable s'applique à la place, sous réserve des règles des six et douze mois et des exceptions légales.
Une entreprise peut-elle être locataire ? Oui, si le bail réserve expressément le bien au logement permanent de personnes identifiées et exclut toute utilisation commerciale.
Quel est le taux applicable à Madère ? 4 %, le taux réduit régional en vigueur depuis le 1er octobre 2024.
Comment MCS peut aider
MCS peut accompagner les promoteurs, les entrepreneurs et les acquéreurs dans les démarches liées à ce régime, sous réserve d'une analyse spécifique du projet : confirmation de la date d'ouverture de la procédure et de la période d'éligibilité, vérification du prix ou du loyer par rapport aux plafonds, y compris les équipements fixés, structuration des actes et baux avec les mentions et déclarations requises, application des mécanismes d'autoliquidation et de régularisation transitoire, et planification des délais de 24 et 36 mois. Pour les projets à Madère, MCS peut également donner des conseils sur l'interaction du taux régional de 4 % avec la position plus large de la région en matière de coûts et de structuration.
Cet article est fourni à titre d'information générale uniquement et reflète Décret-loi n° 97/2026 et les directives administratives en vigueur à la date de publication. Ce document ne constitue pas un avis juridique ou fiscal, ne tient pas compte de la situation particulière d'une personne ou d'un projet et ne saurait se substituer à un avis professionnel. Les seuils, délais et positions administratives résumés ici sont susceptibles d'évoluer ; en cas de divergence avec ce texte, la législation et les instructions mentionnées ci-dessous prévalent. La lecture de cet article n'établit aucune relation client. MCS n'assume aucune responsabilité pour toute action entreprise ou non entreprise sur la base de ces informations. Avant d'agir sur la base de l'un des points ci-dessus, vous devriez obtenir des conseils concernant votre situation particulière. MCS peut vous aider, sous réserve d'un examen de votre situation et d'un engagement formel.
Ambrosio Jardim a, depuis 1998, œuvré principalement dans les domaines du droit commercial (sociétés, fusions et acquisitions, joint-ventures, restructuration et planification), du droit fiscal national et international et immobilier…. Lire la suite
