L’administration fiscale portugaise a rendu une décision contraignante (procédure n° 26650, 9 février 2026) clarifiant une question essentielle au regard de l’article 10 du Code de l’impôt sur le revenu des personnes physiques (CIRS) : un contribuable peut-il bénéficier de… exclusion du réinvestissement des gains en capital plus d'une fois sur une courte période, y compris lorsque moins de trois ans se sont écoulés, si les conditions légales sont remplies ?
Cet article propose une analyse technique structurée de la décision et de ses implications pour les personnes qui cèdent leur résidence principale au Portugal.
1. Cadre juridique : Article 10(5) CIRS
Aux termes de l'article 10(5) du Code portugais de l'impôt sur le revenu des personnes physiques (CIRS), les plus-values réalisées lors de la cession d'un bien qualifié comme Habitação Propria e Permanente (HPP – permanent habitation, résidence principale et permanente) peuvent être exclues de l'impôt si certaines conditions cumulatives sont remplies.
L'exemption s'applique lorsque :
L'espace produit net de la vente (après remboursement de tout prêt d'acquisition) sont réinvestis.
Le réinvestissement se fait dans :
Acquisition d'un autre bien ;
Terrains destinés à la construction et construction correspondante ;
Agrandissement ou amélioration d'une autre propriété ;
La nouvelle propriété est également exclusivement destinée à la production d'hydroélectricité.
Le réinvestissement a lieu entre :
24 mois auparavant, et
36 mois après la date de vente ;
Le contribuable déclare son intention de réinvestir dans le remboursement d'impôt relatif à l'année de la vente.
Le bien vendu a été utilisé comme HPP (justifié par le domicile fiscal) au cours des 12 mois précédant la vente, sauf circonstances exceptionnelles.
Ces exigences sont cumulatives et doivent être interprétées de manière stricte.
2. Les faits pris en compte dans la décision contraignante
L'affaire s'est déroulée selon la séquence suivante :
En 2022, le contribuable a vendu sa résidence principale.
Le produit de la vente a été réinvesti dans un nouveau bien immobilier en 2022.
En 2025, le deuxième bien (le bien de réinvestissement) a été vendu.
En 2025, une troisième propriété a été acquise et désignée comme HPP.
Le contribuable a demandé si l'exclusion des gains en capital pouvait s'appliquer à nouveau, même si moins de 3 ans s'étaient écoulés depuis le réinvestissement précédent, et si des circonstances personnelles exceptionnelles (le décès d'un membre de la famille) étaient pertinentes.
3. La position de l'administration fiscale
L'administration fiscale a confirmé que le facteur décisif est et non l'écoulement de trois ans entre les acquisitionsmais si les conditions légales prévues à l’article 10(5) et (6) du CIRS sont remplies pour chaque transaction.
Plus précisément:
Si le bien vendu en 2025 constituait le HPP du contribuable au cours des 12 mois précédant la vente ;
Si le réinvestissement a eu lieu dans les délais légaux autorisés ;
Si l'intention de réinvestir a été dûment déclarée ;
Et si toutes les autres conditions légales sont remplies ;
Le contribuable peut alors à nouveau bénéficier de l'exclusion des gains en capital.
Il n'existe aucune interdiction automatique des réinvestissements séquentiels.
4. L'idée fausse des trois ans
Une erreur fréquente en pratique consiste à croire qu'une fois le réinvestissement effectué, le bien doit être conservé pendant 3 ans pour conserver l'exonération.
La loi n'impose pas une telle période de détention.
Les règles de synchronisation pertinentes concernent plutôt :
La fenêtre de réinvestissement (24 mois avant / 36 mois après la vente) ;
La condition est que le bien vendu ait été classé HPP pendant au moins 12 mois avant sa cession, sauf circonstances exceptionnelles justifiant une autre solution.
Par conséquent, la vente d'un bien ayant fait l'objet d'un réinvestissement dans un délai de trois ans n'invalide pas automatiquement l'exonération, à condition que toutes les conditions soient respectées lors de la nouvelle transaction.
5. Circonstances exceptionnelles
La décision fait référence à l'exception légale introduite par le décret-loi n° 57/2024, qui offre une certaine flexibilité dans les cas où le non-respect de l'exigence de 12 mois de HPP est dû à circonstances exceptionnelles.
Bien que la décision ne fournisse pas de détails précis, cette disposition peut s'appliquer dans des situations telles que :
Décès d'un membre du foyer ;
Maladie grave ;
Événements de vie imprévus ayant un impact sur le lieu de résidence habituel.
Chaque cas est évalué individuellement.
6. Considérations techniques pratiques
Du point de vue de la conformité, les contribuables doivent s'assurer que :
Déclaration précise d'intention de réinvestissement dans Modelo 3.
Documentation appropriée de l'enregistrement du domicile ;
Preuve claire du statut HPP ;
Suivi des échéances de réinvestissement ;
Calcul du réinvestissement net après amortissement de l'emprunt.
Le réinvestissement partiel entraîne une imposition proportionnelle de la partie non réinvestie.
De plus, l'exclusion ne s'applique qu'aux propriétés situées dans :
Portugal; ou
Un autre État membre de l'UE ou de l'EEE (avec échange d'informations fiscales).
7. Clés à emporter
La décision contraignante confirme :
Plusieurs réinvestissements successifs sont légalement possibles.
Il n'existe aucune obligation légale de détention de trois ans.
Chaque cession doit satisfaire indépendamment aux conditions de l'article 10 du CIRS.
Des circonstances personnelles exceptionnelles peuvent justifier des dérogations aux exigences strictes en matière de délais.
L'exemption demeure conditionnelle et soumise au respect des règles de conformité.
Conclusion
L'espace Réinvestissement des plus-values au Portugal Ce régime demeure l'un des mécanismes de planification les plus pertinents pour les particuliers gérant les transitions immobilières résidentielles.
Toutefois, son application est technique et dépend des circonstances. Les réinvestissements successifs nécessitent une structuration et une documentation rigoureuses afin de garantir le maintien de l'éligibilité.
Avant de réinvestir les plus-values au Portugal, un examen professionnel Il est fortement recommandé de procéder ainsi afin d'éviter une imposition involontaire sur les plus-values.
Cet article fournit des informations générales sur les plus-values réinvesties au Portugal, fondées sur une décision contraignante de l'administration fiscale portugaise (procédure n° 26650 du 9 février 2026). Il ne constitue pas un avis fiscal ou juridique. L'application de l'article 10 du Code des impôts sur les plus-values (CIRS) dépend des circonstances individuelles et du respect de toutes les obligations légales.
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