Au Portugal, les règles de réinvestissement de l'impôt sur les plus-values prévoient une exonération totale lorsque le produit de la vente est réinvesti dans une autre résidence principale. Un avis contraignant de 2025 (Processus 28272) confirme que les non-résidents peuvent également être admissibles lorsque le ménage occupe le logement comme résidence permanente.
1. Contexte : L'avis contraignant qui clarifie les règles
Cet article se fonde sur l'avis fiscal contraignant publié le 13 novembre 2025, conformément à la réglementation en vigueur. Processus n° 28272. L'avis interprète l'article 10(5) du Code IRS et clarifie comment l'exemption de réinvestissement s'applique aux vendeurs non-résidents ayant de la famille au Portugal.
Cette décision confirme que l'exonération reste applicable même lorsque le contribuable réside à l'étranger, à condition que le ménage remplisse les conditions de résidence légale.
2. Ce que permettent les règles de réinvestissement de l'impôt sur les plus-values au Portugal
Le Portugal exclut les plus-values de l'imposition lorsque :
- Le bien vendu constituait la résidence principale et permanente du contribuable ou du ménage, et
- Les fonds sont réinvestis dans un autre logement admissible dans les délais légaux.
La décision réaffirme que les gains résultent du transfert onéreux des droits immobiliers.
Cette exemption offre des avantages considérables en matière de planification pour les investisseurs réinvestissant au Portugal ou à Madère.
3. Conditions obligatoires pour l'exemption de réinvestissement
Pour bénéficier de l'exemption, les investisseurs doivent satisfaire à toutes les exigences légales. L'avis contraignant les résume clairement.
a) Période de réinvestissement
Réinvestir le produit de la vente 24 mois avant ou 36 mois après.
b) Déclaration d'intention
Déclarez votre intention de réinvestissement sur votre déclaration de revenus auprès de l'IRS pour l'année de la vente.
c) Exigence relative à la résidence principale (avant la vente)
Confirmez que le bien était la résidence principale du contribuable ou du ménage au cours des 12 derniers mois.
d) Exigence de résidence principale (après le réinvestissement)
Veillez à ce que le nouveau logement devienne la résidence principale du ménage dans un délai de 12 mois.
e) Véritable unité familiale
Maintenir une cellule familiale stable, même en l'absence de cohabitation physique, est tout aussi important à Madère.
4. Précision importante : Les non-résidents peuvent toujours être admissibles
La principale question abordée dans l'avis contraignant de 2025 était directe :
Un propriétaire non-résident peut-il bénéficier de l'exonération de réinvestissement lorsque sa famille réside au Portugal ?
La réponse est oui.
L'avis précise que la loi utilise le terme « ou » (« ou ») pour distinguer la résidence du contribuable de la résidence du ménage. Cela permet à la seule résidence du ménage de satisfaire à la condition.
Jurisprudence appuyant cette interprétation
- Les décisions du tribunal arbitral confirment que le domicile du conjoint remplit les conditions requises.
- Le tribunal administratif est parvenu à la même conclusion dans un autre jugement.
Effet pratique
Un investisseur non-résident bénéficie d'une exemption totale si :
- La famille occupait la propriété vendue comme résidence principale.
- La nouvelle propriété devient la résidence principale de la famille, et
- Toutes les exigences en matière de délais et de déclarations sont respectées.
Cet avis souligne que le fait de vivre à l'étranger ne retire pas le contribuable du foyer familial.
5. Implications pour les investisseurs à Madère
Madère applique le code portugais de l'impôt sur le revenu des personnes physiques. L'exonération fonctionne de la même manière sur l'île.
Cette décision renforce la sécurité juridique en matière de planification pour :
- Les non-résidents ayant de la famille vivant à Funchal ou ailleurs,
- Des professionnels internationaux qui résident à l'étranger tout en subvenant aux besoins de leur famille à Madère.
Cela rend Madère très attractive pour les stratégies d'investissement familial à long terme.
6. Liste de vérification de conformité pour les investisseurs immobiliers
Suivez ces étapes pour bénéficier de l'exonération prévue par les règles de réinvestissement de l'impôt sur les plus-values au Portugal :
- Confirmer la résidence du ménage : s’assurer que les membres de la famille ont utilisé le logement comme résidence principale au cours des 12 derniers mois.
- Contrôlez le calendrier de réinvestissement : réinvestissez dans un délai de 24 ou 36 mois.
- Déclarez le réinvestissement : Indiquez votre intention de réinvestissement dans votre déclaration de revenus.
- Attribuer correctement le nouveau bien : enregistrer la résidence fiscale du ménage dans le nouveau logement dans un délai de 12 mois.
- Maintenir des preuves d'unité familiale : démontrer le fonctionnement d'un mariage ou d'une unité familiale.
7. FAQ
- Les non-résidents peuvent-ils bénéficier de l'exonération de réinvestissement au Portugal ? Oui. Un non-résident peut y prétendre si le ménage occupait le bien vendu comme résidence principale.
- Le contribuable doit-il résider au Portugal ? Non. La résidence du domicile suffit.
- Quel est le délai de réinvestissement ? Réinvestir entre 24 mois avant et 36 mois après la vente.
- Le nouveau logement doit-il devenir la résidence principale ? Oui. Il doit être désigné comme résidence principale dans un délai de 12 mois.
- Ces règles s'appliquent-elles à Madère ? Oui. Madère applique le même code d'imposition sur le revenu des personnes physiques que le Portugal continental.
8. Conclusion
L'avis contraignant du 13 novembre 2025 (Processus 28272) clarifie un point crucial pour les familles internationales : c’est la résidence du ménage, et non la résidence personnelle du contribuable, qui détermine l’admissibilité.
Pour les investisseurs immobiliers au Portugal et à Madère, cette interprétation renforce l'attrait des stratégies de réinvestissement locales. Elle offre une voie claire et fiable pour bénéficier de l'exonération des plus-values immobilières prévue par la réglementation portugaise en matière de réinvestissement.
Les informations contenues dans cet article sont fournies à titre indicatif uniquement et ne constituent pas un avis juridique, fiscal, comptable ou d'investissement. Cet article se fonde sur l'avis contraignant émis par l'Administration fiscale portugaise sous le numéro de dossier 28272, avis du 13 novembre 2025, ainsi que sur les dispositions applicables du Code de l'impôt sur le revenu des personnes physiques (CIRS) portugais en vigueur à la date de publication. Bien que tous les efforts aient été déployés pour garantir l'exactitude des informations présentées, l'interprétation du droit fiscal portugais est susceptible d'évoluer par la pratique administrative, les modifications législatives ou la jurisprudence, et ces changements peuvent intervenir sans préavis.
Le régime de réinvestissement prévu à l'article 10(5) du CIRS comporte des exigences légales complexes et cumulatives. Son application dépend entièrement des faits et circonstances propres à chaque contribuable. Les références à l'avis contraignant cité dans le présent article sont données à titre d'illustration et ne constituent pas un panorama exhaustif du cadre juridique applicable. Les avis contraignants émis par l'administration fiscale portugaise ne lient que le contribuable requérant et l'administration fiscale au regard des faits exposés dans la demande initiale. Ils ne lient pas les autres contribuables et ne garantissent pas des résultats identiques dans des situations factuelles différentes.
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Les investisseurs immobiliers, non-résidents et expatriés envisageant de vendre ou de réinvestir dans l'immobilier au Portugal ou au Portugal Région autonome de Madère Il est fortement conseillé aux investisseurs de consulter un professionnel qualifié du droit et de la fiscalité avant d'entreprendre toute action. Ils doivent également prendre en compte les interactions potentielles avec d'autres régimes fiscaux, notamment les obligations fiscales étrangères, les conventions de double imposition, les obligations déclaratives et les règles de résidence. Un accompagnement professionnel est particulièrement indispensable pour les situations impliquant des familles multiculturelles, des ménages à résidences mixtes ou des structures de réinvestissement complexes.
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Pour obtenir des conseils personnalisés sur les règles de réinvestissement de l'impôt sur les plus-values au Portugal, les lecteurs sont fortement encouragés à consulter un conseiller. consultation formelle avec finition MCS ou un autre conseiller qualifié.
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