La vente d'un bien immobilier au Portugal implique souvent divers frais. Parmi ceux-ci, des doutes récurrents surgissent quant à la déductibilité des frais d'avocats, notaires et experts pour le calcul des plus-values à l'IRS (impôt sur le revenu des personnes physiques). L'administration fiscale et douanière portugaise (AT) a systématiquement rejeté la déductibilité de ces frais, arguant que leur implication n'est pas essentielle à la conclusion de la vente, mais relève plutôt d'un choix des parties. Cette position est-elle juridiquement fondée ? Examinons la question à la lumière de la loi, des décisions de justice et de la doctrine administrative.
Que dit la loi?
L'article 51(1)(a) du Code de l'IRS (CIRS) stipule que, pour le calcul des gains en capital, la valeur d'acquisition est augmentée de :
« les coûts d’amélioration du bien, réalisés de manière vérifiable au cours des cinq dernières années, ainsi que les dépenses nécessaires et effectivement engagées, inhérentes à l’acquisition et à la vente. »
L'expression « dépenses nécessaires et effectivement engagées, inhérentes à l'acquisition et à la vente » est au cœur de l'analyse. La loi exige que ces dépenses soient nécessaires et indissociables de l'achat ou de la vente du bien.
Que disent les tribunaux ?
La jurisprudence est claire et cohérente : seules les dépenses objectivement nécessaires et indissociables de l’acquisition ou de la vente du bien sont déductibles. C’est-à-dire celles sans lesquelles la transaction ne pourrait avoir lieu.
La Cour administrative suprême, dans un arrêt de 2024, a précisé :
« Les dépenses sont considérées comme nécessaires lorsqu'elles sont clairement liées à la transaction spécifique donnant lieu au gain en capital imposable (par exemple, les commissions d'agence immobilière ou de courtage), et toutes les autres dépenses, telles que celles liées aux procédures d'expulsion, n'entrent pas dans cette catégorie. »
(Décision de la Cour administrative suprême, 11 janvier 2024)
De même, la Cour administrative du centre-sud a souligné :
« Seules les dépenses directement liées à l’acquisition ou à la vente du bien peuvent être prises en compte pour déterminer le gain en capital imposable auprès de l’IRS — c’est-à-dire les dépenses qui sont indissociables de la transaction elle-même, et non celles qui ne sont pas liées ou qui se situent en amont de l’opération. »
(Décision du Tribunal administratif du Centre-Sud, 14 avril 2015)
Exemples de dépenses acceptées et non acceptées
Accepté:
Les commissions d'agence immobilière sont prises en compte dans la mesure où elles sont adéquatement documentées et directement liées à la transaction.
Frais d'actes et d'enregistrement de propriété ;
Dépenses légalement obligatoires, telles que la certification énergétique.
(Décision CAAD, 31 janvier 2013)
Pas accepté:
Les honoraires des avocats, notaires et experts, sauf si leur intervention est légalement requise pour la réalisation de la vente ;
Frais de justice ou d’arbitrage liés aux litiges accessoires ;
Frais liés à des ruptures de contrat ou à des litiges antérieurs.
(Décision de la Cour administrative suprême, 10 novembre 2021)
Certification énergétique : un cas particulier
La certification énergétique est un exemple typique de dépense obligatoire et donc déductible. Depuis 2009, l'obtention d'un certificat énergétique est une obligation légale pour la vente d'un bien immobilier, et son coût est reconnu comme une dépense déductible aux fins de la plus-value.
(Décision CAAD, 31 janvier 2013)
Conclusion
La position de l'AT est appuyée par la loi et les décisions judiciaires : les frais d'avocats, de notaires et d'experts sont généralement pas déductibles aux fins de l'impôt sur les plus-values, sauf si leur intervention est légalement requise pour la réalisation de la transaction. Seules les dépenses objectivement nécessaires et indissociables de l'opération de vente peuvent être prises en compte.
Recommandation: Avant de déclarer des dépenses comme déductibles, assurez-vous qu'elles sont légalement requises ou nécessaires à la réalisation de la vente, qu'elles sont dûment documentées et clairement liées à la transaction. En cas de doute, contacter un fiscaliste.
Sources:
Arrêt de la Cour administrative suprême, 11 janvier 2024
Décision du tribunal administratif du centre-sud, 14 avril 2015
Arrêt de la Cour administrative suprême, 10 novembre 2021
Décision de la CAAD, 31 janvier 2013
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