Les retraités résidant au Portugal qui vendent leur résidence principale peuvent bénéficier d'un régime fiscal très avantageux leur permettant d'être exonérés d'impôt sur les plus-values lorsque le produit de la vente est réinvesti dans des produits de retraite spécifiques à long terme.
Une décision contraignante récente rendue par l'administration fiscale portugaise (Autoridade Tributária e Aduaneira, AT), La décision n° 26369, rendue le 13 novembre 2025, apporte des éclaircissements essentiels aux retraités qui ont réinvesti le produit de la vente de leur maison dans un fonds de pension ouvert et qui souhaitent savoir s'ils peuvent retirer le capital restant après 10 ans sans compromettre l'exonération.
1. Contexte juridique : Réinvestissement des gains en capital provenant de la vente d'une résidence principale
L’article 10(7) du Code portugais de l’impôt sur le revenu des personnes physiques (Código do IRS) permet aux personnes âgées de 65 ans ou plus (ou aux retraités) d’éviter l’impôt sur les plus-values lors de la vente de leur résidence principale, à condition que :
- Le produit de la vente est réinvesti dans
- un contrat d'assurance-vie,
- une souscription individuelle à un fonds de pension ouvert, ou
- une contribution au régime de capitalisation publique;
- Le réinvestissement s'effectue dans les six mois suivant la vente.
- Le produit garantit des paiements périodiques réguliers pendant au moins 10 ans.
- Les retraits annuels ne dépassent pas 7.5 % du montant investi ;
- Le contribuable déclare son intention de réinvestir dans le remboursement d'impôt pour l'année de la vente.
Ces règles ont été étendues par la loi 71/2018 et plus tard renforcées par la loi 75-B/2020, qui a introduit une durée minimale explicite pour le produit de retraite.
2. La question soumise à l'administration fiscale
Dans la décision contraignante, le contribuable, un retraité qui a vendu sa résidence principale en août 2023 et réinvesti la totalité du montant dans un fonds de pension un mois plus tard, a demandé à l'AT :
Si, après la période obligatoire de 10 ans, il reste encore du capital dans le fonds de pension, le contribuable peut-il retirer la totalité du solde restant sans déclencher d'imposition sur les gains en capital ?
3. Extraits clés de la décision contraignante (traduits)
Par souci de précision et de transparence, les passages pertinents ci-dessous sont traduits directement de la décision du Tribunal arbitral.
a) La règle des 10 ans est un minimum, et non un maximum
« La loi stipule que le produit doit assurer un versement périodique régulier pendant une période égale ou supérieure à 10 ans. Par conséquent, a contrario sensu, la période ne peut être inférieure à 10 ans. » (AT, Processo n° 26369, point 9)
b) L'objectif de la loi est de protéger les retraités
« L’objectif de ce régime est de garantir que les personnes âgées de plus de 65 ans ou retraitées ne soient pas imposées sur les gains en capital provenant de la vente de leur résidence principale si elles réinvestissent le produit dans un produit qui complète leur retraite. » (Point 5)
c) Après la période minimale de 10 ans, le retrait total est autorisé.
« Une fois la période de 10 ans terminée, la règle fiscale permet — sans aucune pénalité ni perte d’avantage — la mobilisation de la valeur restante du produit financier sous forme de somme forfaitaire, puisque la période de 10 ans constitue une période de détention minimale. » (Point 11)
4. Conséquences pratiques pour les retraités
Cette décision confirme un point crucial :
Après avoir conservé leur fonds de pension ou leur produit d'assurance-vie pendant au moins 10 ans, les retraités peuvent retirer la totalité du capital restant en un seul versement forfaitaire, sans déclencher d'impôt sur les gains en capital.
Cette précision est particulièrement pertinente pour :
- Les retraités qui n'ont pas besoin de plus de 10 ans de versements de type rente,
- Les particuliers utilisant des fonds de pension ouverts dont les soldes fluctuent,
- Les contribuables craignent que les faibles soldes restants ne prolongent l'investissement au-delà d'une décennie.
Le Tribunal administratif confirme que l'obligation du contribuable prend fin strictement après 10 ans, et non lorsque le produit est épuisé.
5. Liste de contrôle de conformité
Pour conserver l’exonération des gains en capital, les retraités doivent vérifier que :
- Ils étaient âgés de 65 ans et plus ou retraités à la date de la vente ;
- Le réinvestissement a été effectué en 6 mois.
- Le contrat de produit prévoit explicitement
- paiements périodiques réguliers,
- plus de ≥10 ans,
- avec des retraits annuels ≤7.5% du capital investi ;
- L'intention de réinvestir a été déclarée dans l'annexe G de la déclaration de revenus de l'IRS.
- Les retraits effectués au cours des 10 ans suivent le calendrier périodique contractuel sans interruption.
Le non-respect de cette obligation peut entraîner une imposition rétroactive en vertu de l'article 10(8).
6. Conseils pratiques à l'intention des retraités et des conseillers financiers
Cette décision apporte des éclaircissements bienvenus, mais les contribuables doivent néanmoins veiller à :
- La formulation du contrat de caisse de retraite ou d'assurance-vie est conforme.
- Les retraits ne contreviennent pas à la limite annuelle de 7.5 %.
- Le produit est maintenu sans interruption de paiements périodiques pendant 10 ans.
- La documentation est conservée à des fins d'audit.
Il est recommandé de faire appel à un professionnel avant de planifier un retrait.
Réinvestissement des plus-values au Portugal : principaux enseignements
La décision contraignante de 2025 offre une interprétation sans équivoque : dans le cadre du régime portugais de réinvestissement des plus-values, les retraités peuvent retirer en toute sécurité le capital restant après la période minimale obligatoire de 10 ans, sans perdre l’exonération d’impôt sur les plus-values.
Cela renforce l'objectif initial du régime, qui est d'offrir des options de revenus de retraite flexibles et fiscalement avantageuses aux personnes âgées de 65 ans et plus.
Si vous souhaitez évaluer votre structure de réinvestissement ou vous assurer que votre produit de retraite est conforme aux exigences de l'article 10(7), un conseiller qualifié peut vous aider à évaluer votre cas particulier et votre documentation.
Les informations contenues dans cet article sont fournies à titre indicatif uniquement et ne constituent pas un avis juridique, fiscal ou financier. Bien que le contenu fasse référence à une décision contraignante de l'administration fiscale portugaise (procédure n° 26369 du 13 novembre 2025), l'interprétation qui en est résumée ici se limite aux faits spécifiques présentés dans cette décision et peut ne pas s'appliquer à d'autres situations. Les conséquences fiscales dépendent de la situation personnelle de chaque contribuable, notamment de sa résidence, du calendrier des transactions, des conditions contractuelles et du respect des obligations légales.
Le droit fiscal portugais est sujet à de fréquentes modifications, la pratique administrative peut évoluer et l'administration fiscale portugaise peut adopter des positions différentes dans ses décisions futures. Il est donc déconseillé d'agir ou de s'abstenir d'agir sur la seule base des informations contenues dans cet article. Conseils professionnels Il convient toujours de se renseigner avant de prendre des décisions relatives à la vente de biens immobiliers, au réinvestissement des plus-values, aux produits de retraite, à la planification fiscale ou aux obligations de conformité au Portugal.
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