Vous construisez la maison de vos rêves à Madère ? Une décision importante concernant l'impôt sur les plus-values au Portugal vient d'être publiée.
Pour les expatriés vivant à Madère et envisageant des opportunités de réinvestissement sur le marché immobilier portugais, une décision fiscale contraignante récente de l'Autorité fiscale portugaise (Autoridade Tributária e Aduaneira, ou AT) apporte des éclaircissements essentiels. Cette évolution est particulièrement pertinente pour ceux qui souhaitent réinvestir les plus-values réalisées lors de la vente de leur résidence principale, évitant ainsi l'impôt portugais sur les plus-values.
Problème clé : Réinvestissement dans un terrain rustique pour la construction de nouvelles maisons
L'affaire en question concernait un contribuable qui avait vendu sa résidence principale en septembre 2021 et acquis un terrain rustique en décembre 2021, dans l'intention d'y construire une nouvelle résidence permanente. Le contribuable souhaitait obtenir confirmation que ce réinvestissement, initialement réalisé dans un terrain rustique, serait éligible à l'exonération de l'impôt sur les plus-values prévue à l'article 10(5) du Code de l'impôt sur le revenu des personnes physiques (CIRS).
La conclusion de l'AT
L'AT a confirmé que l'exemption peut s'appliquer, même lorsque le réinvestissement concerne initialement des terres classées comme « rustiques », à condition que :
- Le terrain est ensuite reclassé comme « terrain à bâtir » en vertu du Code des impôts fonciers portugais (Código do IMI) ;
- Il existe une autorisation municipale préalable favorable pour la construction ou le lotissement (même si le terrain était rustique lors de l'acquisition) ;
- Le bien immobilier en construction est dûment enregistré et affecté comme résidence permanente du contribuable dans les délais légaux.
Quels sont les délais légaux ?
Conformément à la décision et compte tenu des mesures transitoires prévues Loi n° 56/2023:
- Le réinvestissement doit intervenir dans les 36 mois suivant la date de vente (prolongée d'une période de suspension de deux ans, effectivement jusqu'en décembre 2024 dans ce cas).
- La maison construite doit être enregistrée auprès des autorités fiscales d'ici décembre 2025.
- La propriété doit être la résidence principale du contribuable d'ici décembre 2026.
Exigences pratiques
Pour que l’exonération de réinvestissement soit accordée :
- Toutes les dépenses liées à la construction doivent être entièrement documentées avec des factures ou des reçus valides.
- Le contribuable doit déclarer son intention de réinvestir dans sa déclaration de revenus annuelle pour l’année où le bien d’origine a été vendu.
- Le bien nouvellement construit doit être situé au Portugal ou dans un pays de l'UE/EEE avec lequel le Portugal a conclu un accord d'échange d'informations fiscales.
Ce que cela signifie pour les expatriés à Madère
Cette décision apporte une précision précieuse aux expatriés qui envisagent de construire une nouvelle maison à Madère, notamment dans les zones semi-rurales ou à faible densité de population, où les terrains sont encore souvent classés comme rustiques. Sous réserve du respect des exigences légales et de l'éligibilité du terrain à la conversion à des fins de construction, l'exonération pour réinvestissement des plus-values peut être demandée avec succès.
Toutefois, recherche conseils juridiques et fiscaux locaux Il est essentiel d'agir tôt pour garantir la conformité avec le cadre fiscal portugais en constante évolution sur les plus-values et de respecter correctement les délais et la documentation.
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