La location de courte durée à Madère est soumise au régime de l'Alojamento Local (AL) : enregistrement avant l'arrivée du premier client, respect des exigences relatives à l'établissement et imposition des revenus, généralement sous le régime simplifié, où seule une fraction du chiffre d'affaires brut est imposable. Madère, en tant que région autonome, a appliqué le cadre national de l'AL en l'adaptant à ses spécificités régionales et municipales. Les mesures restrictives du continent n'ont pas été transposées telles quelles à Madère, mais les règles varient selon les municipalités et les périodes ; la vérification avant la mise en ligne est donc obligatoire. Voici la situation en 2026.
Inscription : avant la première réservation, pas après
L'exploitation d'un logement meublé de tourisme (LMT) nécessite l'enregistrement préalable de l'établissement (numéro d'enregistrement demandé par les plateformes), la communication avec l'autorité municipale compétente et le respect des exigences de la catégorie, notamment en matière d'équipements de sécurité, de registre des réclamations, d'obligations de communication avec les clients (y compris la déclaration des clients étrangers auprès du SEF/AIMA) et d'assurance responsabilité civile. Les plateformes retirent de leur plateforme les logements non enregistrés, et l'exploitation sans enregistrement expose le propriétaire à des amendes bien supérieures au coût de la mise en conformité. Le règlement de copropriété est également important : les récentes réformes nationales ont renforcé le pouvoir de décision des copropriétaires concernant les LMT dans certains immeubles résidentiels. Il est donc essentiel de vérifier la réglementation de l'immeuble par écrit avant d'acheter un logement en LMT, et non après.
Comment les revenus AL sont imposés : le calcul simplifié du régime
Pour les propriétaires individuels, l'activité indépendante (AI) est considérée comme un revenu d'entreprise (catégorie B), et non comme un revenu locatif (catégorie F), une distinction importante. Sous le régime simplifié, l'assiette imposable est un coefficient du chiffre d'affaires brut : 0.35 pour les établissements d'AI classiques (soit 35 % du chiffre d'affaires imposé à un taux progressif, le reste étant présumé couvrir les charges), un coefficient plus élevé s'appliquant aux établissements soumis à des mesures de confinement spécifiques, et un traitement différent étant appliqué aux autres catégories. La comptabilité organisée est l'alternative lorsque les charges réelles excèdent le montant présumé. Deux autres réalités s'y ajoutent : les cotisations de sécurité sociale sont dues à l'activité de catégorie B (avec des exonérations dans certains cas, notamment pour les retraités percevant une pension contributive), et la TVA est applicable au seuil en vigueur, l'AI bénéficiant d'un taux réduit une fois immatriculée.
L'interface entre la taxe foncière et la question de la sortie
L'AL influe sur les autres taxes de l'établissement : l'IMI reste inchangée ; les taxes de séjour municipales s'appliquent là où la commune les a instaurées (les communes de Madère ont évolué sur ce point ces dernières années, veuillez vérifier les règles en vigueur par nuit pour votre établissement). conseil); et la question historiquement controversée des gains en capital lors de la cessation de l'AL et de la vente a été atténuée par les réformes, l'affectation d'un bien à l'AL puis à nouveau à l'AL ne déclenche plus les anciens mécanismes de disposition réputée comme le craignaient les propriétaires, mais le calcul du gain lors de la vente éventuelle reflète toujours l'historique d'utilisation commerciale, de sorte que le dossier (dates, valeurs, amortissement pris) doit être conservé dès le premier jour.
Que vérifier avant de mettre en vente, dans une liste de contrôle
- Poste municipal actuel dans votre conseil, acceptation de l'inscription, zones de confinement éventuelles, taxe de séjour.
- Contraintes liées à la copropriété pour les appartements.
- La configuration fiscale appropriée : comptabilité simplifiée ou organisée, immatriculation à la TVA et mise en place de la facturation, position en matière de cotisations.
- Exigences en matière d'assurance et d'établissement.
- Si vous êtes un propriétaire non-résident : les mécanismes de retenue à la source et de déclaration, et la position des traités fiscaux sur le revenu.
MCS nous gérons cette vérification comme une mission à portée fixe et accompagnons ensuite les propriétaires dans une démarche annuelle de conformité, le modèle que la plupart de nos clients AL utilisent.
Foire aux questions
Est-il possible d'enregistrer de nouveaux clubs AL à Madère en 2026 ?
La région n'a pas reproduit intégralement les mesures les plus restrictives du continent, mais la position est municipale et actuelle, nous vérifions votre conseilse fier à son statut à la date des fiançailles plutôt qu'aux gros titres.
Quel pourcentage de mes revenus AL est réellement imposé ?
Dans le cadre du régime simplifié, l'assiette imposable d'un établissement standard est généralement fixée à 35 % du chiffre d'affaires brut, imposé selon votre barème progressif. Le choix du régime dépend de la pertinence de cette présomption par rapport à vos coûts réels.
Dois-je payer des cotisations de sécurité sociale sur mes revenus de l'Alabama ?
Les activités soutenues de catégorie B donnent généralement droit à des cotisations, sous réserve d'exemptions (notamment pour les retraités percevant une pension contributive). La situation étant individuelle, il est conseillé de se renseigner avant la déclaration du premier trimestre.
Dois-je facturer la TVA aux clients ?
Au-delà du seuil d'inscription (ou après adhésion), les hébergements AL bénéficient du taux de TVA réduit applicable en Madère, avec des obligations de facturation correspondantes. En dessous de ce seuil, le régime d'exemption peut s'appliquer.
Je vis à l'étranger, puis-je gérer AL à Madère à distance ?
Oui, avec une réponse opérationnelle locale (enregistrement, nettoyage, rapports des clients) et la gestion de la fiscalité : les propriétaires non-résidents déposent des déclarations portugaises sur les revenus de l'AL, avec coordination des traités dans leur pays d'origine.
L'AL a-t-elle une incidence sur mes gains en capital lors de la vente ?
La crainte liée aux transferts réputés a été apaisée par la réforme, mais l'historique d'utilisation par l'entreprise influence toujours le calcul final du gain ; il est donc important de documenter dès le départ les dates et les chiffres relatifs à l'affectation.
Acheter un bien locatif de courte durée à Madère ? MCS vérifie la situation juridique en matière de licences pour votre municipalité, configure la fiscalité appropriée et effectue la vérification annuelle de conformité AL ; réservez une consultation en ligne ; les frais sont déduits de l’engagement annuel.
Cet article est fourni à titre d'information générale uniquement et reflète notre interprétation du cadre juridique et fiscal en vigueur à la date de sa rédaction ou de sa dernière révision, indiquée ci-dessus. Il ne constitue pas un conseil juridique, fiscal, comptable ou d'investissement, ne couvre pas l'ensemble des règles applicables à votre situation particulière et n'établit aucune relation client. Madeira Corporate ServicesLa législation et les pratiques administratives évoluent fréquemment, et leur application dépend des circonstances de chaque cas. Avant d'agir sur la base des informations contenues dans cet article, vous devriez… obtenez des conseils professionnels adaptés à votre situation. Madeira Corporate Services L'entreprise décline toute responsabilité quant aux décisions prises sur la base du présent article. Les services réservés par la loi aux avocats sont assurés par des professionnels du droit dûment inscrits et identifiés comme tels.
Lília a obtenu en 2002 un diplôme en droit de l'Université Nova de Lisboa. Elle a rejoint MCSL'équipe juridique de en 2003, fournissant un soutien au service juridique dans les domaines du droit des affaires et du transport… Lire la suite
