Kiinteistökuplan riski Portugalissa (ja Madeiran saari) olemassa. The johtopäätös on Bloomberg 19. päivänä tehdyn analyysin jälkeen OECD maissa, mukaan lukien Portugali, ja ottaen huomioon sellaiset tekijät kuin asuntojen hinta/vuokrasuhde, asuntojen hinta/tulosuhde, asuntojen todellinen hintojen nousu, nimellinen asuntojen hintojen nousu ja asuntoluottojen kasvu.
Bloomberg on tunnistanut kaksi tekijää, jotka viittaavat kiinteistökuplaan Portugalissa: asuntojen hinnat ovat 56 % korkeammat kuin vuokrat ja lähes 47 % korkeammat kuin kotitalouksien tulot. Viimeisimmät neljännesvuositiedot huomioon ottaen asuntojen reaalihinta Portugalissa nousi 11.6 % ja nimellishinta 9.4 %. Toisaalta asuntoluotot laskivat 2 %, mutta tiedot muille kuin Portugalin kansalaisille myönnetyistä asuntoluotoista saattavat viitata toisin, kun otetaan huomioon MCSaiempi kokemus.
Mutta se ei ole vain Bloomberg, joka varoittaa kiinteistökuplasta Portugalissa ja laajemmin Madeiran saarella. Tammikuussa 2022 Euroopan komissio "mahdollisen yliarvostuksen" riskin. Komission mukaan Euroopan parlamentille, neuvostolle ja Euroopan talous- ja sosiaalikomitealle raportti, "Portugali on ainoa jäsenvaltio, jossa asuntojen hinnat ovat nousseet yli 6 prosenttia joka vuosi vuodesta 2016 lähtien."
Euroopan komission ja Bloombergin lisäksi Francisco Manuel dos Santos Foundation (FFMS), Portugalin johtava taloudellinen ajatushautomo, on myös hälytti että "Portugalin asuntojen kokonaishintaindeksi osoittaa...liiallista kasvua vuoden 2017 viimeisestä neljänneksestä alkaen".
Miksi hinnat nousevat?
FFMS:n tekemän tutkimuksen mukaan kiinteistöjen hintojen nousulle on useita syitä, mikä johtaa kiinteistökuplaan Portugalissa ja Madeiran saarella:
- Asuntojen kysynnän kasvua ylläpitävät käytettävissä olevien tulojen kasvu ja työttömyyden lasku erityisesti Portugalin suurimmissa kaupungeissa;
- Asuntoluottojen huomattava kasvu tilanteessa, jossa asuntojen korkeita hintoja odotetaan;
- Asuntotarjonnan jäykkyyden puute, joka voi johtaa "asuntomarkkinoiden yliarvostuksiin liittyviin hyvinvoinnin menetyksiin";
- Investoinnit "houkutteleviin" turistiasuntoihin, koska lyhytaikainen vuokraus turisteille, tarjoaa "olennaisesti suuremman tuoton" kuin pysyvä vuokraus paikalliselle väestölle (mikä Madeiran saarella on merkittävä tekijä mm. ympärivuotinen matkailukohde).
Edellä mainittujen tekijöiden lisäksi ulkomaisten suorien kiinteistösijoitusten kiihtymisen kautta kultaiset viisumit, Brexitin tulo ja digitaalinen nomadiohjelma Madeiran aluehallituksen aloitteet ovat altistaneet Madeiran saaren asuntokysynnän merkittävälle kasvulle. Kysynnän kasvuun on tällä hetkellä vastattu lyhyellä tai tarkoituksellisesti ehdollisella tarjonnalla urakoitsijoiden pyrkiessä kasvattamaan voittomarginaaleja.
Kiinteistökupla Portugalissa. Entä Madeira?
Yllä oleva skenaario koskee Madeiraa. Huhtikuussa 2022 Madeiran pääkaupungista tuli maan kolmanneksi kallein kaupunki kiinteistöjen ostossa (2270 €/m2), ja kesäkuuhun 2022 mennessä Madeiran asuntojen hinnat oli noussut 20 % verrattuna vuoden 2021 ensimmäiseen lukukauteen. Samaan aikaan maaseudun kunnissa, kuten Calheta, Ponta do Sol, Santana, Câmara de Lobos ja São Vicente, myytyjen kiinteistöjen hinnat nousevat.
Madeiralla, eli eteläisten kuntien kiinteistöjen hinnat ovat nousseet samalla tavalla kuin Lissabonissa ja Portossa.
Niille, jotka ajattelevat edelleen, että kiinteistökupla Madeiralla ei pidä paikkaansa, kiinteistöjen kysyntä kunnissa, joissa (lukuun ottamatta Funchalia) rikollisuusaste on korkeampi, on kasvanut esteettömän merinäköalan, nopean yhteyden lentokentälle ( sijoittajien tulisi keskittyä Google Mapsin tilastoihin kiinteistönvälitystoimistojen kuvausten sijaan) jne.
Sota, inflaatio ja EU:n syrjäisin alue
Bloombergin mukaan kiinteistökupla "on ilmeinen haavoittuvuus, kun keskuspankit nostavat korkoja ja asuntolainojen lyhennykset nousevat", kun nämä riippumattomat valtion viranomaiset pyrkivät hillitsemään sodan aiheuttamaa inflaatiota.
Kun lisätään joukkoon maailmantalous, joka on jo hidastunut, uhkaa joutua taantumaan, EU:n syrjäisimmän alueen kohtaaman taloudellisen sisämaan puute ja pieni saaritalous, kuten Madeira, joka on liitetty Portugalin kautta Natoon, niin näet varmasti. että jos asuntojen hintojen lasku kiinteistökuplan puhkeamisen vuoksi "raahaa kotitalouksien varallisuutta, horjuttaa kuluttajien luottamusta ja mahdollisesti hillitsee tulevaa kehitystä".
Bloomberg Economicsin analyysin mukaan Portugali on erityisen vaarassa euroalueella, "kun taas Itävalta, Saksa ja Alankomaat näyttävät myös vaahtoutuneilta".
Pitäisikö Madeiralle edelleen sijoittaa kiinteistötarkoituksiin?
Kiinteistösijoittamisen, joko eläkevuosien nauttimisen, muutoksen tai matkailumarkkinoiden hyödyn saamiseksi, tulee olla osa salkun hajautusstrategiaa ja siksi se on henkilökohtainen päätös.
Kiinteistöä saarelta ostettaessa on otettava huomioon useita tekijöitä:
- Kiinteistön sijainti suhteessa pääkaupunkiin (Funchal);
- Kävelyetäisyydellä saatavilla olevat palvelut (mukaan lukien terveydenhuoltopalvelut);
- Kiinteistön saavutettavuus julkisilla kulkuvälineillä ja etäisyys lentokentältä; ja
- Lopullinen taloudellinen tavoite, jonka sinulla on itse omaisuudelle.
Kuplahintojen maksamisen välttämiseksi on edellä mainittujen lisäksi otettava huomioon kiinteistön ikä ja kunto (palkkaa riippumaton katsastaja ennen ostamista), vastaavien kiinteistöjen ja/tai sijaintien historialliset hinnat. , ja pyydätkö rahoitusta portugalilaiselta rahoituslaitokselta.
Räjähtääkö se?
Madeiran historia 19-luvulta lähtien huomattavan ulkomaalaisen väestön ylläpitämisessä matkailun ja ulkomaalaisten ansiosta on erinomainen syy investoida. Lisäksi Madeira on saamassa suosiota yhdysvaltalaisten ja kanadalaisten ulkomaalaisten ja digitaalisten paimentolaisten keskuudessa, jotka haluavat ostaa kiinteistöjä muuttaakseen tehokkaasti. Yllä olevasta huolimatta mikään ei estä aluehallitusta tulevaisuudessa mahdollisesti yrittämästä hillitä lyhyitä matkailuvuokraantoja paikallisten pitkäaikaisten vuokrausten hyväksi tai sitä, että asuntokuplan puhkeaminen on niin paha kuin vuonna 2008 todettu. Espanjassa.
Tällä hetkellä hinnat ovat edelleen nousussa, ja kuplan puhkeaminen, joko Manner-Portugalissa tai Madeiralla, on todennäköinen riski. Kiinteistösijoittaminen tätä silmällä pitäen mahdollistaa tietoisempien päätösten tekemisen ja paremman varautumisen tulevaan sijoitusnäkökulmasta.
Mori Trust Co., Ltd:n puheenjohtajan Akira Mori 森 章n sanoin: ”Kiinteistöalan kokemukseni mukaan aiemmat menestystarinat eivät yleensä sovellu uusiin tilanteisiin. Meidän on jatkuvasti keksittävä itseämme uudelleen ja vastattava muuttuviin aikoihin innovatiivisilla uusilla liiketoimintamalleilla.
Tämä artikkeli on tarkoitettu vain yleisiin tiedoksi, eikä sitä ole tarkoitettu minkäänlaiseksi oikeudellisiksi tai ammatillisiksi neuvoiksi, eikä sitä tule tulkitakaan.
Miguel Pinto-Correia hänellä on kansainvälisen talouden ja Eurooppa-opintojen maisterin tutkinto ISEG – Lisbon School of Economics & Managementista ja kandidaatin tutkinto taloustieteessä Nova School of Business and Economicsista. Hän on ekonomistijärjestön (Ordem dos Economistas) pysyvä jäsen… Lue lisää
