Después de una cuidadosa consideración (o tal vez por impulso, como algunos de nuestros clientes que se han enamorado inmediatamente de la isla), está comprando una propiedad en Portugal, o incluso en la Perla del Atlántico, Madeira isla. Como abogados y contadores, nuestro equipo entiende que invertir en propiedades es siempre un esfuerzo financiero y que se requiere una planificación cuidadosa principalmente cuando se invierte en un país extranjero.
¿Comprar una propiedad en Portugal? 10 cosas que debes saber para 2022
Creamos la siguiente lista de 10 pasos básicos para guiar a quienes compran una propiedad en Portugal (o Isla de Madeira).
1. Contrata a un abogado
Puede sonar a tópico, pero si no vives en Madeira ni conoces la legislación portuguesa y madeirense, un abogado inmobiliario especializado puede representarte, asesorarte y guiarte durante todo el proceso de adquisición (o alquiler).
En MCS está compuesto por cuatro abogados de habla inglesa cuyas carreras siempre han estado ligadas al asesoramiento de clientes expatriados que invierten en la isla de Madeira.
2. Obtenga un número de identificación de contribuyente portugués
Cualquier expatriado que viva en Madeira confirmará que no puede hacer nada en territorio portugués sin un Número de Identificación del Contribuyente Portugués (NIF - Número de identificación fiscal).
Antes de que te apresures a Loja do Ciudadão o una sucursal de la Autoridad de Impuestos y Aduanas de Portugal, debe sentarse con un contador certificado o economista colegiado para comprender mejor las implicaciones y los matices relacionados con las aplicaciones NIF.
La obtención del NIF es algo bastante rápido, pero es fundamental detallar tus circunstancias concretas. Por lo tanto, los miembros de nuestro equipo necesitarán saber (para asesorarte mejor):
- Tus planes (¿vas a comprar unas vacaciones de verano o te mudas a Portugal o a la isla de Madeira?);
- Tu estado civil;
- País de residencia actual;
- ¿Tiene hijos?
Nuestros contadores certificados utilizarán la información anterior para determinar su estado residencial NIF (las posibles implicaciones fiscales que se deriven de ello) y la necesidad de que otros miembros de la familia tengan un NIF.
Por último, pero no menos importante, con la información antes mencionada, también podremos determinar si, por ley, se le exigirá que designe un representante fiscal portugués. Es necesario el nombramiento de un representante fiscal si se reside fuera de la Unión Europea.
3. Conoce tus beneficios fiscales
Si está comprando una propiedad en Portugal, también puede estar considerando una reubicación efectiva en el país. Bajo tal escenario, su equipo de abogados y contables debe informarle sobre la moratoria fiscal de 10 años disponible para cualquier persona que decida establecerse permanentemente en Portugal: la residente no habitual (NHR) estado. En términos generales, bajo el estatus de NHR, cualquier ingreso de fuente extranjera puede estar exento del impuesto sobre la renta personal en Portugal.
4. Reformas y Golden Visa
Al comprar una propiedad en Portugal, específicamente en Madeira, para restaurar es para obtener la golden visa, uno debe considerar lo que califica como remodelación.
Para obtener la Golden Visa mediante la adquisición y rehabilitación de un inmueble, el inversor deberá realizar obras que mejoren efectivamente la calidad del inmueble, que potencien su certificación energética, o que beneficien la seguridad de su conservación, en relación con su estado anterior, aunque sea ya se ha beneficiado de las obras de rehabilitación.
A modo de ejemplo, son obras subvencionables la sustitución de ventanas y puertas, por opciones que mejoren la certificación energética del inmueble, o incluso la instalación de placas solares, sustitución de pavimento o revestimiento interior, por uno que mejore la calidad del inmueble. , y no sufren más que la adición del contrato para realizar obras de rehabilitación, siempre que, celebrado con una persona jurídica debidamente autorizada por el Instituto de Mercados Públicos, Construcción e Inmobiliaria, IP
5. Impuestos Municipales a la Propiedad
En Portugal, los contribuyentes pagan un impuesto municipal anual sobre la propiedad (IMI – IMposto Municipal Sobre Imóveis) como propietarios de bienes inmuebles.
La obligación de pagar el impuesto IMI ocurre cuando uno es dueño de la propiedad el último día del año fiscal respectivo (año calendario).
Las tasas del impuesto a la propiedad oscilan entre el 0,3 % y el 0,45 %; estos se aplican al valor fiscal patrimonial del activo. Mientras que las propiedades en áreas rurales tributan al 0,8%, las propiedades en áreas más urbanas tributan dentro del rango mencionado. Si una propiedad ha sido revaluada desde 2004, el impuesto mencionado anteriormente estará entre el 0,2% y el 0,5%. Si una propiedad se avaluó antes de 2004, la tasa es de 0,4% a 0,8%.
Por otro lado, si la propiedad es propiedad de una corporación que es residente en jurisdicción en la lista negra, entonces la tasa del IMI será del 7,5%.
Aparte del IMI, el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales Municipales (IMT – Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis) se recoge cada vez que se compra una casa en Portugal.
Asegúrese de contactar a su abogado o contador para una simulación sobre el IMIT adeudado antes de adquirir una propiedad y saber si tiene derecho a beneficios especiales de exenciones fiscales.
6. Diligencia debida al comprar una propiedad en Portugal
Nuestro equipo de abogados llevará a cabo la debida diligencia legal sobre la propiedad inmobiliaria que desea adquirir. Dicha diligencia debida incluye el levantamiento y análisis de, al menos, los siguientes documentos: Certificación del Registro Predial del Imóvel; Cardeneta Predial; Plano Director Municipal; Licencia de Utilización; Ficha Técnica de Habitação.
La documentación anterior debe analizarse antes de firmar cualquier acuerdo para reducir tanto como sea posible los riesgos relacionados con el proceso de adquisición de la propiedad.
También se recomienda llevar a cabo la debida diligencia técnica por parte de un arquitecto colegiado o un ingeniero civil colegiado antes de la adquisición de la propiedad para asegurarse de que no haya daños estructurales en la casa que desea comprar y para garantizar que cualquier plan de remodelación que desee llevar a cabo sea permitido por el municipio (o gobierno regional) con jurisdicción sobre la propiedad (o sus premisas).
7. Contrata a un topógrafo
Aunque no es una práctica común entre los compradores de propiedades portugueses, la exposición al mercado anglosajón ha convertido en una rutina familiar contratar a un tasador de propiedades antes de finalizar la compra de la propiedad. Según la ley portuguesa, los miembros permanentes de la Orden de los Arquitectos y de la Orden de los Ingenieros son los únicos autorizados a realizar estudios de propiedad sobre las condiciones de habitabilidad de una casa o apartamento.
8. Contrato de Promesa de Compra y Venta
La ley relativa a la compra de propiedades en Portugal ha establecido la práctica común de que ambas partes firmen un Contrato de Promesa de Compra y Venta (CPCV, por sus siglas en inglés).
El propósito principal de la CPCV es vincular a ambas partes a una transacción futura. Bajo dicho contrato, cada parte establecerá los términos y condiciones para la compra y venta, comprometiéndose con el negocio futuro bajo los términos del contrato.
Con el CPCV, la compra también se compromete al pago de una cuota inicial (generalmente el 10% del valor total de la propiedad), ya que esta es una forma no solo de formalizar el negocio y las condiciones en que se hace, sino también para obligar a ambas partes como se mencionó anteriormente. Si el vendedor se arrepiente, puede recibir el doble del depósito pagado como comprador. Si eres tú el que se da por vencido, pierdes el depósito.
9. Escritura Pública de Compraventa
El contrato final de compraventa es elaborado por los abogados involucrados en la transacción y firmado por las partes (o sus representantes legales) ante un notario (u otra autoridad autorizada por ley), quien será la entidad que certificará que la transacción lleva lugar acordado, verificando el pago del precio, certificando la identidad de las partes, los documentos relativos a la propiedad y el pago de las obligaciones tributarias.
El comprador deberá pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales Municipales (IMT) con la escritura pública. Dependiendo del caso específico de su transacción, el notario (u otra autoridad autorizada por la ley) también es responsable de registrar la adquisición en nombre del nuevo propietario en el Registro de la Propiedad de Portugal.
Si opta por comprar una propiedad en Portugal (o en la isla de Madeira) a través de un fideicomiso, una fundación privada o una empresa, asegúrese de hablar con nuestro equipo, ya que el proceso es ligeramente diferente al descrito anteriormente. Como se mencionó anteriormente, para observar todas las especificidades de las distintas etapas del proceso de compraventa, se recomienda que las partes, tanto comprador como vendedor, estén debidamente asesoradas por un abogado especializado en derecho inmobiliario y por una cuenta certificada (especialmente si usted, el comprador, es extranjero). En cualquier caso, se debe realizar un análisis fiscal para asegurar la eficacia de dichas estructuras en este tipo de inversión/transacción.
10. Testamento
Comprar una propiedad en Portugal generará inevitablemente preocupaciones sobre cuestiones de sucesión. Bajo Reglamento (UE) nº 650/2012 se establecen normas para determinar qué autoridades de los Estados miembros de la UE se ocuparán de una sucesión transfronteriza y qué legislación nacional se aplicará a dicha sucesión. De esta forma, un ciudadano o un testador (la persona que hace un testamento) puede planificar su sucesión y sus herederos ya no necesitan lidiar con múltiples leyes y autoridades nacionales.
El reglamento también facilita que una resolución judicial o un documento notarial relativo a un asunto sucesorio emitido en un Estado miembro de la UE tenga efectos en otro Estado miembro de la UE. Finalmente, la normativa crea el certificado sucesorio europeo (ECS), un documento que pueden solicitar los herederos (así como los legatarios, los albaceas testamentarios y los administradores de los bienes del causante) para acreditar su condición y ejercer su derechos en otro Estado miembro de la UE.
La legislación antes mencionada también se ocupa de cuestiones procesales específicas vinculadas a una sucesión transfronteriza, es decir, qué autoridades de los Estados miembros de la UE se ocuparán de la sucesión, qué legislación nacional se aplicará a la sucesión, cómo se resolverán las decisiones judiciales y los documentos notariales en materia de sucesiones. producir efectos en otro Estado miembro de la UE y cómo se puede utilizar el SEC. El reglamento no aborda las cuestiones de fondo de una sucesión transfronteriza, como qué parte de los bienes del causante debe ir a sus hijos y cónyuge y qué libertad tiene el testador para decidir a quién dejará sus bienes. Estas cuestiones seguirán rigiéndose por la legislación nacional.
Este artículo se proporciona únicamente con fines de información general y no pretende ser, ni debe interpretarse como, asesoramiento legal o profesional de ningún tipo.
Lília se licenció en Derecho en 2002 por la Universidade Nova de Lisboa. Se unio MCSEquipo legal en 2003, brindando soporte al departamento legal en asuntos corporativos y marítimos… Leer más
