La venta de bienes inmuebles en Portugal suele conllevar diversos costes. Entre ellos, surgen dudas recurrentes sobre si los gastos de abogados, procuradores y peritos pueden deducirse para calcular las ganancias de capital en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF). La Autoridad Tributaria y Aduanera (AT) portuguesa ha rechazado sistemáticamente la deducibilidad de estos gastos, argumentando que su participación no es esencial para la venta, sino una decisión de las partes. ¿Tiene fundamento legal esta postura? Analicemos la cuestión a la luz de la ley, las sentencias judiciales y la doctrina administrativa.
¿Que dice la ley?
El artículo 51(1)(a) del Código del IRS (CIRS) establece que, para los cálculos de ganancias de capital, el valor de adquisición se incrementa por:
“los gastos de mejora del inmueble, realizados comprobablemente dentro de los últimos cinco años, y los gastos necesarios y efectivamente incurridos, inherentes a la adquisición y venta.”
La frase «gastos necesarios y efectivamente incurridos, inherentes a la adquisición y venta» es fundamental para el análisis. La ley exige que los gastos sean necesarios e inseparables de la compraventa del inmueble.
¿Qué dicen los tribunales?
Las sentencias judiciales han sido claras y congruentes: solo son deducibles los gastos objetivamente necesarios e inseparables de la adquisición o venta del inmueble. Es decir, aquellos sin los cuales la transacción no podría llevarse a cabo.
El Tribunal Administrativo Supremo, en sentencia de 2024, aclaró:
“Se consideran gastos necesarios aquellos que están inequívocamente relacionados con la operación concreta que da lugar a la ganancia patrimonial gravable (por ejemplo, comisiones de agencia o intermediación inmobiliaria), no entrando en esta categoría cualesquiera otros gastos, como los relacionados con los procedimientos de desahucio.”
(Sentencia del Tribunal Supremo Administrativo, 11 de enero de 2024)
De igual manera, el Tribunal Administrativo Central Sur enfatizó:
“Para determinar la ganancia de capital gravable en el IRS, solo se pueden considerar los gastos directamente relacionados con la adquisición o venta del inmueble, es decir, los gastos que son inseparables de la transacción en sí, no aquellos no relacionados o previos a la operación”.
(Sentencia del Tribunal Administrativo Central Sur, 14 de abril de 2015)
Ejemplos de gastos aceptados y no aceptados
Aceptado:
Las comisiones de la agencia inmobiliaria se consideran siempre que estén adecuadamente documentadas y relacionadas directamente con la transacción.
Costos de escrituras y registro de la propiedad;
Gastos legalmente exigidos, como la certificación energética.
(Sentencia CAAD, 31 de enero de 2013)
No aceptada:
Honorarios de abogados, procuradores y peritos, a menos que su intervención sea legalmente requerida para la realización de la venta;
Los gastos judiciales o arbitrales relacionados con disputas accesorias;
Gastos asociados a incumplimientos de contratos o disputas previas.
(Sentencia del Tribunal Supremo Administrativo, 10 de noviembre de 2021)
Certificación energética: un caso especial
La certificación energética es un ejemplo paradigmático de gasto obligatorio y, por lo tanto, deducible. Desde 2009, obtener un certificado energético es un requisito legal para la venta de inmuebles, y su coste se acepta como gasto deducible a efectos de la plusvalía.
(Sentencia CAAD, 31 de enero de 2013)
Conclusión
La postura del AT está respaldada por la ley y las decisiones judiciales: los gastos de abogados, procuradores y peritos son generalmente No Deducibles a efectos de las ganancias de capital del IRS, a menos que su participación sea legalmente requerida para que la transacción se lleve a cabo. Solo se considerarán los gastos objetivamente necesarios e inseparables de la operación de venta.
Recomendación: Antes de declarar gastos como deducibles, asegúrese de que sean legalmente obligatorios o necesarios para completar la venta, que estén adecuadamente documentados y que estén claramente relacionados con la transacción. En caso de duda, Contacte a un profesional de impuestos.
Fuentes:
Sentencia del Tribunal Supremo Administrativo, 11 de enero de 2024
Sentencia del Tribunal Administrativo Central Sur, 14 de abril de 2015
Sentencia del Tribunal Supremo Administrativo, 10 de noviembre de 2021
Sentencia de la CAAD, 31 de enero de 2013
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