Den Zweck eines Legal Compliance Audits verstehen
Bei einer Rechtskonformitätsprüfung handelt es sich um einen strukturierten Überprüfungsprozess, der bestätigen soll, dass eine Immobilie und ihr Erwerb allen geltenden portugiesischen Gesetzen und Vorschriften entsprechen.
Für Investoren dient es als Absicherung, indem es potenzielle rechtliche, steuerliche oder regulatorische Risiken aufdeckt, bevor ein Kauf abgeschlossen wird.
Im portugiesischen Kontext umfasst diese Prüfung Elemente des Immobilienrechts, der städtebaulichen Genehmigungen, der steuerlichen Verpflichtungen und der Einhaltung der Geldwäschebestimmungen. Unabhängig davon, ob es sich um eine Wohnimmobilie, eine Gewerbeimmobilie oder einen Teil einer umfassenderen Anlagestruktur handelt, … Einhaltung gesetzlicher Bestimmungen Die Prüfung bestätigt, dass es sicher und rechtmäßig erworben werden kann.
Wichtige Bereiche, die von einem Legal Compliance Audit abgedeckt werden
1. Titel- und Eigentumsüberprüfung
Der erste Schritt besteht in einer umfassenden Überprüfung der Grundbuchbescheinigung der Immobilie (Certidão do Registo Predial) und Steuerregistrierung (Caderneta Predial).
Anwälte bestätigen:
- vollständiges und unbestrittenes Eigentum des Verkäufers;
- Fehlen von Hypotheken, Pfandrechten oder anhängigen Gerichtsverfahren; und
- genaue Erfassung von Grundstücksgrenzen und Grundstücksanteilen.
Dieser Schritt stellt sicher, dass der Investor einen sauberen Titel erwirbt und verhindert zukünftige Rechtsstreitigkeiten oder Verwaltungsstreitigkeiten.
2. Einhaltung städtebaulicher und baulicher Vorschriften
Gemäß dem Gesetz über Urbanisierung und Bauwesen (RJUE) und den örtlichen Gemeindeverordnungen müssen alle Gebäude über die entsprechenden Lizenzen und Genehmigungen für den Bau, die Nutzung und die Belegung verfügen.
Ein Legal Compliance Audit überprüft daher:
- gültige Bau- und Nutzungslizenzen (Licença de Construção und Licença de Utilização);
- Einhaltung von Baugenehmigungen und Zonenvorschriften;
- das Fehlen illegaler Arbeiten oder unbefugter Nutzungsänderungen; und
- ob noch anhängige Legalisierungsverfahren bestehen.
Bei Vermögenswerten mit früheren Unregelmäßigkeiten wird im Rahmen der Prüfung die Durchführbarkeit und der Zeitpunkt einer korrigierenden Legalisierung vor dem Erwerb beurteilt.
3. Technische Dokumentation und Bewertung
Professionelle Bewertungen müssen in Portugal von CMVM-akkreditierten Experten durchgeführt und durch offizielle Unterlagen wie Architekturpläne, Energieausweise und Nutzungslizenzen belegt werden.
Diese Berichte werden im Rahmen der Prüfung überprüft, um den physischen Zustand, die Rechtskonformität und die Wertgrundlage der Immobilie zu bestätigen und sicherzustellen, dass die Entscheidungen der Investoren auf überprüften technischen Daten beruhen.
4. Steuer- und Finanz-Compliance
Eine vollständige Steuerprüfung untersucht:
- Siedlung aller Vermögenssteuern (IMI, IMT und Stempelsteuer);
- alle ausstehenden kommunalen oder Versorgungsgebühren; und
- geltende Befreiungen oder Vergünstigungen (beispielsweise im Rahmen von Stadtsanierungsprogrammen).
Bei Unternehmenskäufern oder Käufern, die Anlageinstrumente nutzen, werden bei der Prüfung auch die Auswirkungen auf die Einkommensteuer und Mehrwertsteuer nach portugiesischem Recht berücksichtigt.
5. Prüfungen zur Bekämpfung der Geldwäsche (AML/CFT)
Immobilientransaktionen in Portugal unterliegen der strengen AML/CFT-Aufsicht durch die nationale Regulierungsbehörde IMPIC. Die IPA-Prüfung der Rechtskonformität stellt sicher, dass:
- alle Parteien (Käufer, Verkäufer, Agenten und Vermittler) wurden ordnungsgemäß identifiziert und einer Due-Diligence-Prüfung unterzogen;
- der wirtschaftliche Eigentümer transparent ist; und
- Meldepflichten für Großtransaktionen werden erfüllt.
Dies mindert nicht nur Reputations- und Rechtsrisiken, sondern fördert auch die Akzeptanz der Transaktion bei Finanzinstituten.
6. Vertragliche Absicherungen und Abschlussbedingungen
Schließlich dient die Prüfung der Ausarbeitung von Kaufvorverträgen und endgültigen Kaufverträgen.
Typische Risikominderungsklauseln umfassen:
- aufschiebende Bedingungen (wie etwa die Erlangung einer gültigen Nutzungsgenehmigung oder die Aufhebung bestehender Belastungen);
- Zusicherungen und Garantien zur Bestätigung der Einhaltung städtebaulicher und steuerlicher Vorschriften; und
- Preisrückbehaltungs- oder Entschädigungsbestimmungen zur Abdeckung möglicher Eventualitäten.
Diese rechtlichen Instrumente stellen sicher, dass die Position des Käufers bis zur endgültigen Kaufurkunde und darüber hinaus geschützt bleibt.
Leistungen und Vorteile für Investoren
Das Ergebnis einer Prüfung der Einhaltung gesetzlicher Vorschriften ist ein ausführlicher Bericht, der Folgendes zusammenfasst:
- den aktuellen Compliance-Status;
- identifizierte Risiken und ihre wesentlichen Auswirkungen;
- vor dem Kauf erforderliche Korrekturmaßnahmen; und
- Unterlagen, die bei Abschluss einzuholen sind.
Dies bietet Anlegern einen klaren Entscheidungsrahmen, verhindert kostspielige Überraschungen und stellt sicher, dass jeder investierte Euro durch ein rechtlich einwandfreies Vermögen abgesichert ist.
Warum es für internationale Käufer wichtig ist
Ausländische Investoren verlassen sich häufig auf Makler oder Notare, ohne die Compliance-Historie der Immobilie gründlich zu prüfen.
Allerdings können portugiesische Gemeinden Nutzungsgenehmigungen verweigern, Registrierungen aussetzen oder Geldstrafen für frühere Unregelmäßigkeiten verhängen.
Eine Prüfung der Rechtskonformität verhindert derartige Probleme, indem sie vor der Fertigstellung bestätigt, dass die Immobilie den städtischen, steuerlichen und Anti-Geldwäsche-Standards entspricht.
Für Investoren, die Regionen wie Madeira in Betracht ziehen, wo der Tourismus, der Umzugsmarkt und der Markt für kurzfristige Vermietungen florieren, ist dieser Due-Diligence-Schritt unverzichtbar. Madeira Corporate Services kombiniert lokale Rechtskenntnisse mit internationalen Compliance-Standards, um sicherzustellen, dass Transaktionen mit vollständiger Transparenz und Vertrauen ablaufen.
Fazit
In einem zunehmend regulierten Markt ist eine Prüfung der Einhaltung gesetzlicher Vorschriften keine optionale Maßnahme mehr; sie ist der Eckpfeiler einer sicheren Immobilieninvestitionsstrategie in Portugal.
Durch die Durchführung einer unabhängigen Überprüfung der Eigentumsverhältnisse, der städtebaulichen Konformität, der steuerlichen Ordnungsmäßigkeit und der Einhaltung der Vorschriften zur Bekämpfung der Geldwäsche können Anleger beruhigt sein und den langfristigen Wert ihres Vermögens schützen.
Für eine individuelle Beratung oder Unterstützung bei der Prüfung der Einhaltung rechtlicher Bestimmungen vor dem Kauf einer Immobilie in Portugal oder Madeira wenden Sie sich bitte an uns. Nehmen Sie Kontakt auf mit Madeira Corporate Services or Vereinbaren Sie einen Termin mit unserem Team.
Dieser Artikel dient ausschließlich zu Informationszwecken und stellt keine Rechts- oder Steuerberatung dar. Vor jeder Investitions- oder Immobilienkaufentscheidung sollte professioneller Rat eingeholt werden.
Lília schloss 2002 ihr Jurastudium an der Universidade Nova de Lisboa ab. Sie ist beigetreten MCS's Rechtsteam im Jahr 2003 und unterstützte die Rechtsabteilung in den Bereichen Gesellschaftsrecht und Versand… Weiterlesen
