Portugalské daňové úřady vydaly závazné rozhodnutí (proces 26650, 9. února 2026), které objasňuje zásadní otázku podle článku 10 zákona o dani z příjmu fyzických osob (CIRS): může daňový poplatník využívat výhod vyloučení reinvestic kapitálových výnosů vícekrát v krátkém období, a to i v případech, kdy uplynuly méně než tři roky, pokud jsou splněny zákonné podmínky?
Tento článek poskytuje strukturovanou technickou analýzu rozhodnutí a jeho důsledků pro jednotlivce, kteří se zbavují svého primárního bydliště v Portugalsku.
1. Právní rámec: Článek 10(5) CIRS
Podle článku 10(5) portugalského zákona o dani z příjmu fyzických osob (CIRS) se kapitálové zisky plynoucí z prodeje nemovitosti, která splňuje podmínky Habitação Própria e Permanente (HPP – trvalé bydlení, hlavní a trvalé bydliště) mohou být vyloučeny ze zdanění, pokud jsou splněny určité kumulativní podmínky.
Výjimka platí, pokud:
Jedno čistý výnos z prodeje (po splacení případného akvizičního úvěru) jsou reinvestovány.
Reinvestice se provádí v:
Nabytí jiné nemovitosti;
Pozemek pro výstavbu a související výstavba;
Zvětšení nebo vylepšení jiné nemovitosti;
Nová nemovitost je také určena výhradně jako vodní elektrárna.
K reinvestici dochází mezi:
24 měsíců předtím a
36 měsíců od data prodeje;
Daňový poplatník v daňovém přiznání za rok prodeje prohlásí záměr reinvestovat.
Prodaná nemovitost byla v 12 měsících předcházejících prodeji využívána jako tepelná energie (prokazatelně prostřednictvím daňového domicilu), pokud se nejedná o výjimečné okolnosti.
Tyto požadavky jsou kumulativní a vykládají se striktně.
2. Skutečnosti zvážené v závazném rozhodnutí
Případ zahrnoval následující sekvenci:
V roce 2022 daňový poplatník prodal primární bydliště.
Výtěžek z prodeje byl v roce 2022 reinvestován do nové nemovitosti.
V roce 2025 byla prodána druhá nemovitost (reinvestiční nemovitost).
V roce 2025 byla získána třetí nemovitost, která byla označena jako HPP.
Daňový poplatník se ptal, zda se vyloučení kapitálových výnosů může uplatnit znovu, i když od předchozí reinvestice uplynuly méně než 3 roky, a zda jsou relevantní výjimečné osobní okolnosti (úmrtí člena rodiny).
3. Postoj daňového úřadu
Daňový úřad potvrdil, že rozhodujícím faktorem je ne uplynutí tří let mezi akvizicemi, ale zda jsou u každé transakce splněny zákonné podmínky podle článku 10(5) a (6) CIRS.
Konkrétně:
Pokud nemovitost prodaná v roce 2025 představovala daňový poplatník v 12 měsících před prodejem jeho nejvyšší příjmovou hodnotu;
Pokud k reinvestici došlo v zákonem povoleném časovém rámci;
Pokud byl záměr reinvestovat řádně deklarován;
A pokud jsou splněny všechny ostatní zákonné požadavky;
Pak může daňový poplatník opět využít vyloučení kapitálových výnosů.
Neexistuje žádný automatický zákaz postupných reinvestic.
4. Tříletá mylná představa
V praxi se často stává nedorozumění, že po provedení reinvestice je nutné majetek ponechat po dobu 3 let, aby si zachoval osvobození od daně.
Zákon takovou dobu držení nestanoví.
Příslušná pravidla pro časové harmonogramy se místo toho týkají:
Reinvestiční okno (24 měsíců před / 36 měsíců po prodeji);
Požadavek je, aby prodaný majetek byl před prodejem v režimu HPP alespoň 12 měsíců, pokud výjimečné okolnosti neodůvodňují opak.
Prodej reinvestované nemovitosti do tří let proto automaticky neruší osvobození od daně, za předpokladu, že jsou v nové transakci dodrženy všechny podmínky.
5. Výjimečné okolnosti
Rozhodnutí odkazuje na zákonnou výjimku zavedenou zákonem č. 57/2024, která poskytuje flexibilitu v případech, kdy je nesplnění 12měsíčního požadavku na HPP způsobeno výjimečné okolnosti.
Ačkoli toto rozhodnutí není podrobně rozpracováno, toto ustanovení se může použít v situacích, jako například:
Úmrtí člena domácnosti;
Těžká nemoc;
Nepředvídané životní události ovlivňující obvyklé bydliště.
Každý případ se posuzuje individuálně.
6. Praktické technické aspekty
Z hlediska dodržování předpisů musí daňoví poplatníci zajistit:
Přesné prohlášení o reinvestičním záměru v Modelo 3.
Řádná dokumentace k registraci bydliště;
Jasný důkaz o stavu vodní elektrárny;
Sledování termínů reinvestic;
Výpočet čisté reinvestice po amortizaci úvěru.
Částečná reinvestice vede k poměrnému zdanění nereinvestované části.
Kromě toho se výjimka vztahuje pouze na nemovitosti nacházející se v:
Portugalsko; nebo
Jiný členský stát EU nebo EHP (s výměnou daňových informací).
7. Klíčové možnosti
Závazné rozhodnutí potvrzuje:
Více po sobě jdoucích reinvestic je ze zákona možné.
Neexistuje žádný zákonný požadavek na tříleté držení.
Každé nakládání s aktivy musí nezávisle splňovat podmínky článku 10 CIRS.
Výjimečné osobní okolnosti mohou odůvodnit odchylky od přísných časových požadavků.
Výjimka zůstává podmíněná a vázaná na dodržování předpisů.
Závěr
Jedno Reinvestice kapitálových zisků Portugalsko režim zůstává jedním z nejrelevantnějších mechanismů plánování pro soukromé osoby, které spravují převody rezidenčních nemovitostí.
Jeho aplikace je však technická a citlivá na fakta. Postupné reinvestice vyžadují pečlivé strukturování a dokumentaci, aby byla zajištěna trvalá způsobilost.
Před reinvestováním kapitálových zisků v Portugalsku profesionální recenze se důrazně doporučuje, aby se zabránilo nezamýšlenému zdanění kapitálových výnosů.
Tento článek poskytuje obecné informace o reinvesticích kapitálových výnosů v Portugalsku na základě závazného rozhodnutí vydaného portugalskými daňovými úřady (proces 26650, 9. února 2026). Nepředstavuje daňové ani právní poradenství. Uplatnění článku 10 CIRS závisí na individuálních okolnostech a řádném dodržování všech zákonných požadavků.
Založení Madeira Corporate Services pochází z roku 1996. MCS začínal jako poskytovatel firemních služeb v Madeira International Business Center a rychle se stal přední manažerskou společností… Více informací
